Odhad nemovitosti pro hypotéku stojí podle sazebníků bank zhruba 5 000 Kč za byt a nejčastěji 6 000 Kč za rodinný dům. Platí ho obvykle žadatel a banka uzná jen ocenění od svého odhadce, některé banky ale nabízejí online ocenění zdarma. Přečtěte si, jak odhad probíhá, bez jakých dokladů se neobejdete a čím se ceny bank liší.
Jakmile začnete s bankou řešit financování nákupu, rekonstrukce či výstavby nemovitosti hypotečním úvěrem, bude jedním z kroků schvalovacího procesu odhad ceny nemovitosti. Hypoteční úvěr je vždy zajištěn konkrétní nemovitostí. Banka se totiž zřízením zástavního práva k bytu, domu či pozemku jistí pro případ, kdy klient dlouhodobě nesplácí dohodnuté měsíční splátky hypotéky. Ocenění nemovitosti slouží jako podklad ke schválení hypotečního úvěru. Hodnotu nemovitosti určují buď odhadci banky, popřípadě smluvní odhadci spolupracující s danou bankou.
Odhad nemovitosti pro hypotéku platí obvykle žadatel, část bank ho ale hradí sama nebo nabízí online ocenění zdarma. U bytu stojí odhad podle sazebníků bank zhruba 5 000 Kč (rozpětí 4 900 až 6 000 Kč), u rodinného domu nejčastěji 6 000 Kč (rozpětí 4 900 až 7 500 Kč). Dohlídka při výstavbě nebo rekonstrukci stojí podle banky zhruba 1 300 až 3 600 Kč. Ceny platí k 6. 10. 2026, přehled po bankách je níže. Pro dědictví, darování nebo soud potřebujete znalecký posudek, ten se pro hypotéku obvykle nepoužívá.
Cena za vypracování odhadu se u bytů a rodinných domů obvykle liší. Najdou se ovšem banky, které dlouhodobě poskytují odhady zdarma bez ohledu na typ nemovitosti nebo vyhlašují časově omezené akce na odhady zdarma. V tomto případě hradí odhad ceny nemovitosti banka. Obecně bývají odhady bytů až na výjimky levnější. V případě bytu vás podle sazebníků bank vyjde odhad zhruba na 5 000 Kč.
Co se týče odhadů na rodinné domy, ty se podle sazebníků bank pohybují od 4 900 do 7 500 Kč. Cena se odvíjí od toho, kolik času a práce zpracování odhadu zabere. Čím více listů vlastnictví nebo pozemků k nemovitosti patří, tím vyšší bude cena odhadu. Na orientační cenu odhadu se zeptejte odhadce dopředu, předejdete tak případným nepříjemnostem.
Odhady se provádí také při rekonstrukci či výstavbě, kde jsou vyžadovány takzvané dohlídky stavby. Banka si na základě odhadu ověří, zda byly veškeré poskytnuté peníze skutečně proinvestovány. Nahrazuje se tím dokládání faktur. Dohlídka vždy předchází dalšímu čerpání hypotečního úvěru a podle banky za ni aktuálně zaplatíte zhruba 1 300 až 3 600 Kč.
Přehled vychází z veřejných sazebníků a ceníků bank ke dni 6. 10. 2026. Ceny se mohou měnit a část bank nabízí odhad zdarma v akcích nebo jen při online ocenění či refinancování.
| Banka | Odhad bytu | Odhad rodinného domu | Online ocenění | Starší odhad při refinancování | Zdroj |
| Česká spořitelna | 5 000 Kč | 6 000 Kč | zdarma | web banky uvádí odhad při refinancování zdarma | ceník od 21. 8. 2026 |
| ČSOB a Hypoteční banka | 5 000 Kč | 6 000 Kč | zdarma (byt, rodinný dům) | web banky uvádí odhad zdarma, podmínky se liší | sazebník od 22. 9. 2025 |
| Komerční banka | 4 900 Kč (součást poplatku za poskytnutí úvěru) | 4 900 Kč (stejně) | KB Model u bytů | ocenění při refinancování 0 Kč | ceník od 1. 8. 2026 |
| Raiffeisenbank | 5 900 Kč | 5 900 Kč | ano, cena mimo akci neuvedena | většinou stačí odhad z předchozí banky | ceník od 1. 5. 2026 |
| UniCredit Bank | 5 700 Kč | 7 000 Kč | expresní vyhodnocení bytu 500 Kč | původní ocenění lze použít | sazebník od 1. 6. 2026 |
| MONETA Money Bank | v sazebníku neuvedeno | v sazebníku neuvedeno | v řadě případů zdarma | původní odhad dokládat nemusíte | sazebník hypoték od 1. 10. 2026 |
| mBank | 5 000 Kč (jen současná cena), 6 000 Kč (i budoucí) | 6 000 Kč, 7 500 Kč (i budoucí) | 1 900 Kč | původní odhad starý až 6 let | sazebník od 1. 6. 2026 |
Raiffeisenbank má od 1. 10. do 20. 12. 2026 akci Hypodny: první ocenění nemovitosti je zdarma, pokud si hypotéku poté sjednáte. U Komerční banky je odhad součástí poplatku za poskytnutí hypotéky, u refinancování ho neplatíte. Ceny mBank jsou včetně DPH.
„Odhad pro hypotéku stojí řádově pět až sedm tisíc korun a banka uzná jen ocenění od svého odhadce, proto nejdřív vyberte banku a teprve potom ho objednejte. U refinancování se zeptejte, jestli nestačí původní odhad, často ušetříte celou částku,“
radí Jiří Krejčí, CSO společnosti hyponamíru.cz.
| Typ odhadu | K čemu slouží | Kdo ho dělá | Cena | Uzná ho banka pro hypotéku? |
| Odhad pro hypotéku (s prohlídkou) | zástava u hypotéky, refinancování | odhadce banky nebo její smluvní odhadce | byt zhruba 5 000 Kč, dům zhruba 6 000 Kč (podle banky 4 900–7 500 Kč) | ano, jen od odhadce, který s bankou spolupracuje |
| Online ocenění banky „od stolu“ | hypotéka na běžný byt | banka podle fotografií, výměry a popisu | u ČS a ČSOB zdarma, u mBank 1 900 Kč, jinde podle banky | ano, u banky, která ho zpracovala |
| Dohlídka stavby | čerpání hypotéky na výstavbu nebo rekonstrukci | odhadce banky | podle banky zhruba 1 300–3 600 Kč | ano, je podmínkou dalšího čerpání |
| Orientační online odhad na webu | prodej, kontrola ceny inzerátu | algoritmus z nabídek a dat z katastru | zdarma | ne |
| Znalecký posudek | dědictví, darování, soud | soudní znalec | podle znalečného | pro hypotéku obvykle ne |
Komerční banka například u bytů používá online ocenění KB Model, při kterém klient doloží výměru a fotografie. Pokud banka nařídí následné přecenění s prohlídkou, klient ho neplatí. Zdroj: Metodika hypotečních úvěrů KB (platná k 1. 10. 2026).
S výběrem odhadce si nemusíte dělat starosti. Každá banka totiž spolupracuje s několika desítkami odhadců v rámci celé České republiky a při vyřizování hypotéky vám buď některého rovnou přidělí, nebo vám předá seznam odhadců, ze kterého si můžete sami vybrat. V případě sjednání hypotéky na portálu hyponamiru.cz vybereme zkušeného odhadce za vás.
Pokud jste si již z nějakého důvodu nechali odhad vypracovat, informujte se u hypotečního specialisty, zda vám banka tento odhad uzná. Banky se liší: mBank například přijme odhad starý až 12 měsíců (u rozestavěné nemovitosti 6 měsíců), při refinancování původní odhad starý až 6 let. Raiffeisenbank, UniCredit i MONETA při refinancování většinou uznají původní odhad z předchozí banky a byl vypracován odhadcem, který s danou bankou spolupracuje.
Ocenění nemovitosti je jednou z podmínek pro schválení hypotéky a vypracovává se vždy po prvotním bankovním scoringu zájemce o úvěr. Na začátku se s konkrétním odhadce domluvíte na termínu prohlídky oceňované nemovitosti. Pokud prohlídku bytu, domu nebo pozemku zajišťuje například realitní makléř nebo jiná osoba než žadatel o hypotéku, předáte hypotečnímu specialistovi potřebné kontaktní informace. Samotná prohlídka nemovitosti zabere přibližně hodinu. Pro hladký průběh prohlídky si dopředu připravte veškerou dokumentaci k nemovitosti. Odhadce si celý objekt změří, prohlédne a nafotí interiér i exteriér stavby. Zajímat se bude o všechny místnosti, tedy i sklepy, půdu či balkony. Samozřejmě nevynechá ani pozemky, které patří k nemovitosti. Připravte se také na případné dotazy.
Po návštěvě nemovitosti má odhadce určitý čas na zpracování všech informací. Doba vypracování se liší podle aktuálního časového vytížení odhadce a rozsahu stavby, většinou ale nepřesáhne jeden týden. Odhadce předá zpracované ocenění nemovitosti bance. S výsledkem odhadu vás seznámí hypoteční specialista.
Dnes již většina bank umí provést odhad online. Odhadce v tomto případě nejezdí osobně na prohlídku, ale udělá odhad takzvaně od stolu na základě dodaných podkladů. Při online odhadu se vychází například z aktuálních fotografií nemovitosti, výměry a základního popisu nemovitosti. Tento typ odhadu bývá zdarma (například u České spořitelny a ČSOB) nebo za poplatek (u mBank 1 900 Kč). Nevýhodou může být, že výsledné ceny bývají konzervativnější – do odhadu totiž nevstoupí lidský faktor v podobě odhadce, který by si nemovitost podrobně prohlédl.
Od bankovního online ocenění je třeba odlišit orientační online odhad na realitních webech. Ten slouží k prodeji nebo ke kontrole ceny inzerátu a banka ho pro hypotéku neuzná.
Profesionální tržní odhad hodnoty bytu nebo domu si můžete zjistit v realitním portále Realingo. Odhad banky ani znalce ale nenahradí.
Při určování ceny nemovitosti záleží na tom, jakým způsobem hypotéku využijete. Obecně se lze při oceňování nemovitostí setkat se třemi typy cen. Pokud budete hypotékou financovat koupi již existující nemovitosti, určí odhadce tržní cenu (pozn. někdy je označována jako současná cena), která vyjadřuje aktuální cenu nemovitosti ve stávajícím stavu. U rekonstrukcí a výstaveb se pracuje s cenou budoucí, která zohledňuje zhodnocení nemovitosti po dokončení stavebního záměru.
Setkat se můžete také s cenou minimální. Ta se používá u rozsáhlých rekonstrukcí, kdy hodnota nemovitosti v určitou chvíli poklesne na své minimum. Typickým příkladem může být situace, kdy stavebník u rekonstruovaného domu sundá střechu. Do chvíle, než se postaví střecha nová, se jedná o nezastřešené torzo domu, jehož cena se snižuje z tržní ceny na cenu minimální. Tato cena poté ovlivňuje i jednotlivé etapy čerpání hypotéky.
Existuje několik metod oceňování nemovitostí. Nejčastější je takzvaná porovnávací metoda, kdy odhadce porovnává vypočítanou cenu nemovitosti s cenami srovnatelných nemovitostí v dané lokalitě. Výnosová metoda se nejčastěji využívá u budoucích pronájmů, aby banka věděla, jakou část z budoucího nájemného započítá klientovi do příjmu. K budoucí ceně nájmů se vždy musí vyjádřit odhadce, k relevantnosti jeho výši a udržitelnosti do budoucna.
K odhadu budete potřebovat doložit aktuální list vlastnictví a nabývací titul. Výpis listu vlastnictví získáte za administrativní poplatek buď přímo na katastrálním úřadě, nebo na pobočkách České pošty s Czech POINTEM. Pokud si sjednáte hypotéku prostřednictvím portálu hyponamiru.cz, postaráme se o zajištění těchto dokumentů za vás. Banka nebo realitní kancelář si také může list vlastnictví vyžádat za vás. O tom se ale raději informujte předem.
Nabývacím titulem se rozumí smlouva, která dokazuje, kdo je majitelem nemovitosti a jakým způsobem došlo k jejímu nabytí. Může se jednat například o kupní smlouvu, smlouvu o dědictví, smlouvu o převodu družstevní jednotky.
Lokalita: Cenu nemovitosti jednoznačně ovlivňuje konkrétní lokalita. Rozdílná cena bude určitě mezi dvěma stejnými byty o dispozici 1+1, z nichž jeden je situován v centru Prahy a druhý v malé vesničce daleko za hlavním městem. Cenu nemovitosti ovlivňuje i občanská vybavenost (škola, školka, pošta, lékař, obchody atd.) a dopravní dostupnost dané lokality.
Technický stav nemovitosti: Výrazný vliv na cenu má stav a stáří stavby (rok kolaudace). Starý, ale nově zrekonstruovaný dům či byt s plastovými okny, novými stropy či podlahami bude mít rozhodně vyšší cenu než nemovitost před rekonstrukcí. Mějte ale na paměti, že vybavení nemovitosti, jako může být kupříkladu luxusní sedací souprava, nemá vliv na výši odhadu. Není totiž součástí nemovitosti.
Rozloha nemovitosti: V případě bytu hraje velkou roli patro, dispozice, orientace oken na světové strany (dokonce i způsob stínění – zdali jde o běžné žaluzie a rolety nebo elektrické venkovní rolety se strojkem atp.), přítomnost zahradní pergoly, terasy či balkonu, popřípadě i možnost využití sklepa, půdy nebo zahrady.
| Lokalita | Technický stav nemovitosti |
| Rozloha a dispozice | Vybavení a zázemí |
| Prodejní síla | Výše poptávky |
Na cenu nemovitosti má vliv i poptávka po vlastním bydlení v dané lokalitě a pravděpodobnost další výstavby. Pokud budou například ve vyhledávané městské části či obci zbývat poslední rodinné domy a současně aktuální územní plán s další výstavbou již nepočítá, jejich odhadní cena poletí vzhůru.
Pro odhadce je rovněž důležitá informace o prodejnosti nemovitosti. Odhadce se snaží zjistit, kolik lidí by si danou nemovitost zakoupilo. Tento faktor může snižovat ceny například u velmi drahých nebo příliš velkých nemovitostí. Zde se prodejní síla snižuje. Proto může paradoxně menší byt velikosti 2+1, o které je obecně velký zájem, mít srovnatelnou hodnotu jako byt 4+1 v podobné lokalitě, u které je ovšem prodejnost nižší.
Řada faktorů může také snižovat hodnotu nemovitosti. Opět můžeme začít lokalitou. Cena bude jistě nižší, když je nemovitost například v sociálně vyloučené lokalitě, v blízkosti továren, záplavové oblasti nebo v místě s téměř nulovou občanskou vybaveností a špatnou dopravní dostupností.
Negativní vliv má samozřejmě i výskyt radonu a dalších chemických prvků ve vodě či půdě (pozn. u rodinných domů). V případě bytu hraje roli také poloha bytové jednotky v domě. Pokud budete prodávat byt, který má všechna okna do rušné ulice, bude u něj odhad nižší než u bytu, který má okna nasměrovaná například do klidného vnitrobloku. Vyšší patro je také hodnoceno lépe než přízemní byt.
Ve většině případů se kupní cena shoduje s cenou odhadní. Tento dobrý výsledek přesnosti odhadu ceny zabezpečují zejména realitní kanceláře, které oproti samoprodejcům umí kupní cenu nastavit velmi přesně. Ve zbytku případů se může stát, že odhad ceny nemovitosti nevyjde tak, jak by bylo optimální, tj. že kupní cena je vyšší, než je cena odhadní. Zřídkakdy se stane, že by odhadní cena převyšovala cenu kupní. Tento fakt by musel odhadce v odhadu řádně zdůvodnit.
„Nižší odhad než kupní cena znamená víc vlastních peněz. Při ceně 5 milionů a odhadu 4,7 milionu a LTV 80 % chybí 240 tisíc korun navíc. S tím je potřeba počítat ještě před rezervační smlouvou,“
upozorňuje Jiří Krejčí, CSO společnosti hyponamíru.cz.
Vždy záleží na době, kdy se odhady zpracovávají. Obecně trvají odhady déle před Vánoci nebo v době prázdnin a dovolených. Za optimální situace nezabere zpracování odhadu nemovitosti více než 14 dní. Při rychlé domluvě s odhadcem lze získat odhad i za týden.
Podle sazebníků bank zhruba 5 000 Kč (rozpětí 4 900 až 6 000 Kč), u rodinného domu nejčastěji 6 000 Kč (rozpětí 4 900 až 7 500 Kč). Některé banky odhad hradí samy nebo nabízejí online ocenění zdarma. Přehled je v části „Kolik stojí odhad nemovitosti a kdo ho platí“.
Banky se liší. mBank přijme odhad starý až 12 měsíců, u rozestavěné nemovitosti 6 měsíců, při refinancování původní odhad starý až 6 let. Raiffeisenbank, UniCredit a MONETA při refinancování většinou uznají původní odhad z předchozí banky. Konkrétní lhůtu ostatních bank si ověřte u hypotečního specialisty.
Ne. Pro hypotéku banka potřebuje ocenění od svého odhadce nebo své vlastní online ocenění. Orientační odhad z webu slouží k prodeji nebo ke kontrole ceny.
