Jaký bude vývoj trhu hypoték, realit a pojištění v roce 2026?

Co si z článku odnést:

• Zájem o hypotéky v roce 2026 zůstane nadprůměrný, i když rekordní úroveň z roku 2025 nebude překonána.
• Celkový objem nových hypoték v roce 2026 může dosáhnout 240 až 270 miliard Kč, přičemž výrazněji poroste refinancování starších úvěrů.
• Úrokové sazby hypoték mohou mírně růst, případný pokles bude jen v řádu několika desetin procenta.
• Poptávku po hypotékách určí vývoj úrokových sazeb, ceny nemovitostí, ekonomická situace domácností a kroky centrální banky.
• Od dubna 2026 začnou platit nové limity pro investiční hypotéky (LTV 70 %, DTI 7), které omezí část investorů a zvýší potřebu vlastního kapitálu.
• Banky se zaměří na digitalizaci a zjednodušení sjednávání hypoték, výraznější inovace mohou přinést fintech společnosti.
• Realitní trh zůstane silný, ceny novostaveb vzrostou o 5 až 7 % a zdražení se promítne i do starších nemovitostí.
• Nové rezidenční projekty budou vznikat pomalu kvůli zdlouhavému povolovacímu řízení, nedostatku pracovní síly a omezené dostupnosti pozemků.
• Pojišťovny zvýší důraz na reálné ocenění majetku a širší krytí živelních rizik, což povede k postupnému růstu cen pojistného.

Hypoteční i realitní trh zažil v uplynulém roce výrazné oživení. Objem nových hypoték dosáhl nejvyšší úrovně od roku 2021, a to navzdory přetrvávajícím vyšším úrokovým sazbám u úvěrů na bydlení. Na straně poptávky stáli především zájemci, kteří v předchozích letech vyčkávali na výhodnější sazby a nákup nemovitosti odkládali. Pokles sazeb byl však pouze pozvolný, a klíčovým impulzem k nákupu se stal pokračující růst cen nemovitostí.

„V roce 2026 se trh zklidní a přejde do stabilnější fáze. Hlavním zdrojem poptávky už nebudou odložené nákupy, ale přirozené životní potřeby domácností, jako je stěhování, založení rodiny nebo rekonstrukce, a také končící fixace hypoték. Vývoj v prvních měsících roku ukáže, zda banky dokážou naplnit své plány v objemu nově poskytnutých úvěrů,“

uvádí Filip Křivánek, online hypoteční specialista hyponamiru.cz.

Hypoteční trh 2026

Celkový objem nových hypoték by se v roce 2026 mohl pohybovat mezi 240 a 270 miliardami korun. To znamená mírné ochlazení trhu, stále však nad průměrem posledních let. Finální číslo bude záviset především na vývoji úrokových sazeb a cen nemovitostí.

Poptávku po hypotékách ovlivňuje řada faktorů. Kromě sazeb a cen nemovitostí hraje roli také ekonomická situace domácností a jejich vyhlídky do budoucna. Přiměřená inflace, stabilní růst reálných mezd a jistota zaměstnání vytvářejí příznivé prostředí pro úvěry na bydlení, zatímco vysoká inflace, recese a s ní spojené propouštění poptávku tlumí.

Vývoj trhu významně ovlivňují i kroky centrální banky, zejména nastavení klíčových úrokových sazeb a limitů úvěrových ukazatelů.

Vývoj úrokových sazeb 2026

V nejlepším případě by sazby mohly v roce 2026 pozvolna a velmi mírně klesat. Pravděpodobnější je však jejich mírný růst. Důvodů je hned několik. Úrokové swapy zdražují už několik měsíců, ČNB neočekává pokles krátkodobé tržní sazby 3M PRIBOR a banky budou ve velkém refinancovat úvěry poskytnuté v letech 2021 až 2023.  

„Průměrná úroková sazba hypotéky sice klesala posledních 36 měsíců, z 5,97 % na současných 4,47 %, ale setrvalý pokles pravděpodobně končí. V následujících měsících čekáme pozvolný růst. Nepůjde o dramatický skok, ale o postupné zdražování o několik desetin procenta. V optimistickém scénáři by sazby mohly stagnovat,“

doplňuje Miroslav Majer, CEO fintech startupu hyponamiru.cz.

Příznivý vývoj ekonomiky

V uplynulých letech čelila Česká republika řadě neočekávaných problémů. Po období pandemie COVID-19 dopadala na domácnosti rostoucí inflace, která v letech 2022 a 2023 přesáhla v součtu 25 %. Růst cen postihl všechny položky spotřebního koše, od energií a potravin až po služby, a promítl se i do cen nemovitostí.

Už v roce 2024 se inflace stabilizovala. Podzimní prognóza ČNB předpovídá, že v roce 2026 může dosáhnout 2,2 %. Pozitivní signály přicházejí i z dalších ukazatelů: hrubý domácí produkt by měl v roce 2026 růst o 2,4 % a v roce 2027 dokonce o 2,8 %.

Prognóza ČNB – podzim 2025

Poznámka: Prognóza vychází z dat dostupných k 24. říjnu 2025. 

Dobrá kondice ekonomiky má pozitivní dopad i na domácnosti, zejména na jejich finanční situaci. Disponibilní příjmy setrvale rostou a kupní síla obyvatel se po období vyšší inflace zlepšuje. Průměrná hrubá mzda ve třetím čtvrtletí 2025 přesáhla 48 tisíc korun, medián mezd dosáhl téměř 43 tisíc korun.

Nové limity pro investiční hypotéky

ČNB doporučila zpřísnit pravidla pro investiční hypotéky. Od dubna 2026 platí limity LTV 70 % a DTI 7, což znamená, že zájemci budou potřebovat více vlastních prostředků a nižší celkové zadlužení. Opatření reagují na růst cen nemovitostí a vyšší objem poskytnutých úvěrů. Podrobně se tomuto tématu věnujeme v článku ČNB doporučuje přísnější limity pro investiční hypotéky.

Další změny v legislativě zatím nejsou známy. Centrální banka může podle aktuální situace na trhu zapínat, vypínat nebo upravovat hranice limitů úvěrových ukazatelů.

„Zájem investorů v roce 2026 pravděpodobně klesne. Přísnější limity vyřadí část investorů ze hry. Financování bude vyžadovat více vlastního kapitálu a strategické plánování, aby si investoři dokázali efektivně postavit své úvěrové portfolio,“

dodává Filip Křivánek.

Produktové a technologické inovace

V oblasti produktové nabídky bank v roce 2026 se neočekávají zásadní novinky. Sektor zůstává velmi konzervativní, a proto revoluční změny v typech hypoték či jejich parametrech pravděpodobně nepřijdou.

Výrazný prostor pro zlepšení je v digitalizaci a zjednodušení procesů. Banky postupně zdokonalují online systémy, aby sjednání hypotéky bylo pro klienty rychlejší, srozumitelnější a přehlednější.

Největší inovace přinášejí fintech společnosti a technologické platformy mimo tradiční bankovní sektor. Vyvíjejí nové nástroje a aplikace, které zrychlují a zjednodušují proces sjednávání hypoték a dalších finančních služeb.

Realitní trh v roce 2026

V roce 2026 zůstane poptávka po nemovitostech silná, zejména v atraktivních lokalitách jako Praha a Brno. Mezi kupujícími budou lidé hledající vlastní bydlení i investoři do nájemních nemovitostí. Otázkou je, do jaké míry ovlivní investiční poptávku nové doporučení ČNB pro banky týkající se hypoték určených na investice (LTV 70 %, DTI 7).

„Očekávaný růst cen nemovitostí bude pokračovat, i když tempo oproti loňsku zpomalí a bude se pohybovat kolem 5 až 7 % v závislosti na lokalitě a poptávce,”

doplňuje Jiří Krejčí z Hyponamiru.cz.

Developeři se zaměří na dokončení rozestavěných projektů. Rychlost schvalování nových projektů ovlivní nově nastupující vláda a také to, jak rychle dokáže uvádět do praxe pravidla, která mají zjednodušit výstavbu.

Ceny nových projektů zvýší přísnější energetické normy, zavádění moderních technologií a vyšší standardy bydlení. Zároveň budou ceny ovlivňovat i stále rostoucí náklady na stavební práce a nedostatek odborných pracovníků ve stavebních firmách.

Rozdíly v cenách nemovitostí zůstanou mezi regiony výrazné. Nejdražší budou nemovitosti v Praze a Brně.

Trh pojištění v roce 2026

U pojištění nemovitostí a domácností poroste důraz na reálné ocenění majetku. Ceny stavebních prací sice nerostou tak rychle jako v minulých letech, ale ani neklesají, takže pojišťovny budou vyžadovat odpovídající nastavení pojistné hodnoty.

Riziko škod se zvyšuje. Přívalové deště, krupobití a povodně se objevují častěji a lokálněji. Vyšší hodnotu majetku navyšují také moderní technologie, například fotovoltaické panely, bateriová úložiště nebo chytrá domácnost.

„Pojišťovny připravují nové produkty pro domácnosti s moderními technologiemi a rozšiřují automatické indexace pojistných částek. Ceny pojištění porostou postupně, v jednotkách až nižších desítkách procent. Nárůst odráží rostoucí hodnotu majetku, inflaci ve stavebnictví a vyšší četnost živelních škod,“

vysvětluje Petr Mareš, team leader pojišťovacích specialistů Hyponamiru.cz. 

V životním pojištění se očekává stabilizace trhu a posílení krytí vážných rizik, například invalidity nebo závažných onemocnění. Pojišťovny zrychlují procesy likvidace škod a umožňují flexibilní úpravy smluv podle aktuální životní situace.

Digitalizace zjednodušuje nastavení limitů a urychluje administrativu, což zvyšuje komfort a přehlednost správy pojistných smluv.