Společnou hypotéku na vlastní bydlení si běžně sjednávají manželé i nesezdaní partneři. Pokud vztah funguje, přináší hypotéka v páru řadu výhod. Dva žadatelé s vlastním příjmem například snáze dosáhnou na vyšší úvěr na bydlení a mohou si pořídit větší a dražší nemovitost. Ze dvou příjmů se rovněž hypotéka snadněji splácí a společně hospodařící domácnosti tolik neohrozí ani pokles či dočasný výpadek jednoho z příjmů. Když se ovšem vztah rozpadne a je potřeba společný závazek vypořádat, může se stát hypotéka předmětem sváru a je tak namístě začít řešit, co hypotéka a rozvod nebo rozchod.
TIP: Uvažujete o nové hypotéce nebo refinancování stávajícího úvěru? Online hypoteční bankovnictví hyponamiru.cz nabízí rychlé online srovnání nabídek jednotlivých bank i sjednání vybrané hypotéky z pohodlí domova.
Bez společné domluvy to nepůjde
Když společné soužití definitivně skončí, je potřeba se rychle a bez velkých emocí rozumně dohodnout na vypořádání společných závazků. V případě hypotéky a rozvodu existuje hned několik řešení. Je třeba zohlednit, jestli se jedná o společnou hypotéku obou partnerů nebo pouze jednoho z nich, a také to, zda byl úvěr na bydlení sjednán ještě před vstupem do manželství nebo po svatbě.
Hypotéka jednoho z partnerů
Pokud si jeden z manželů sjednal hypotéku na nemovitost ještě za svobodna, rozvod na stávající hypotéce ani vlastnictví nemovitosti nic nemění. Dům, byt, pozemek nebo jiná nemovitost pořízená na hypotéku totiž nespadá do společného jmění manželů. Po rozvodu se tak nic nemění. V tomto případě většinou dále užívá nemovitost ten, kdo ji vlastní, a také pokračuje ve splácení hypotéky.
Rozvádějící se samozřejmě mohou dohodnout i jinak. Jeden z manželů může například převést nemovitosti i s hypotékou na druhého. Ten, kdo hypotéku přebírá, musí ovšem splňovat všechny podmínky banky včetně požadované výše příjmu. Stávající hypotéku expartnera je rovněž možné doplatit nově sjednanou hypotékou.
Jak probíhá vyplacení partnera z hypotéky
Hypotéku na pořízení vlastní nemovitosti si v Česku běžně sjednávají nejen manželé, ale také nesezdaní partneři. V tomto případě má každý z partnerů určitý podíl na nemovitosti. Konkrétní výše podílů partnerů je zapsána na katastru nemovitostí.
Při rozchodu s partnerem bývá nejtěžší dohodnout se na aktuální hodnotě vlastněného podílu. Jakmile se shodnete na ceně podílu, je třeba vyřešit otázku úhrady podílu druhého partnera. Pokud máte dostatek vlastních úspor, stačí jednoduše bývalého partnera z hypotéky vyvázat a vyplatit mu podíl na nemovitosti. Ten z partnerů, který na sebe celou hypotéku přebírá, musí bance prokázat dostatečný příjem. V případě nedostatku vlastních úspor může být řešením navýšení stávající hypotéky, případně refinancování úvěru u jiné banky. Pokud jako samostatný žadatel na navýšení hypotéky nedostáhnete, můžete přizvat dalšího žadatele jako například rodiče nebo nového partnera.
TIP: věděli jste, že hypotéku lze také předčasně splatit?
Společná hypotéka sjednaná před vstupem do manželství
Řada párů si sjedná hypotéku ještě před vstupem do manželství. V tomto případě nespadá nemovitost financovaná hypotékou do společného jmění manželů a konkrétní podíly na dané nemovitosti jsou uvedeny ve výpisu z katastru nemovitostí. Na způsobu vypořádání podílu po rozvodu nebo rozchodu se musí oba partneři dohodnout. Většinou jeden z partnerů vyplatí toho druhého a převezme si stávající hypotéku. Ve vzájemném finančním vyrovnání je potřeba zohlednit podíl na splátkách hypotéky, které byly placeny během manželství. Možný je samozřejmě také prodej nemovitosti, splacení hypotéky, resp. její zbývající části a rozdělení případného zisku z prodeje.
| ? Převod nemovitosti vč. hypotéky na partnera | ? Vyplacení partnera |
| ? Prodej nemovitosti a splacení úvěru | ? Prodej nemovitosti s hypotékou |
| ▶️ Pokračování ve společném splácení | ? Vyvázání se, splácí druhý |
Společná hypotéka sjednaná po svatbě
Pokud je nemovitost financovaná hypotékou součástí společného jmění manželů, dělí se tento majetek po rozvodu rovným dílem. I v tomto případě je nutná vzájemná dohoda na dalším užívání nemovitosti a podobě finančního vyrovnání společné hypotéky. Nejčastěji si nemovitost ponechá jeden z manželů, převezme si stávající hypotéku a vyplatí druhého vlastníka nemovitosti. Nemovitost je možné také prodat, splatit zbývající část hypotéky a rozdělit si případný zisk.
Tipy pro jednání s bankou
Pokud máte společnou hypotéku a definitivně se rozhodnete rozvést nebo rozejít s partnerem, je třeba tuto situaci začít co nejdříve řešit přímo s bankou. Závazku v podobě splácení hypotéky vás totiž může zbavit pouze banka, nikoliv soud nebo dohoda v rámci vypořádání společného jmění manželů.
Ještě před návštěvou banky se dohodněte, jak s nemovitostí a hypotékou dále naložíte. Častým řešením je převzetí hypotéky jedním z manželů či partnerů. Dohodněte se tedy, kdo si hypotéku převezme a bude dále pokračovat v jejím splácení. V bance jednejte bez emocí a jednotně. Dopředu se rovněž dohodněte na vzájemném finančním vypořádání podílů na nemovitosti.
Připravte se na to, že banka provede hodnocení bonity osoby, která na sebe hypotéku plánuje převzít. Příjmy musí být dostatečné na převzetí celého úvěru. Pokud jsou příjmy nízké, je možné situaci řešit přistoupením ručitele. V případě schválení převodu hypotečního úvěru bankou na jednoho z manželů dochází k vyvázání jednoho z manželů ze společné hypotéky.
Další možností, jak se vypořádat se společnou hypotékou, je prodej financované nemovitosti. Částka získaná prodejem nemovitosti je využita na doplacení hypotéky. Pokud po zaplacení dluhu nějaké peníze zbydou, jsou rozděleny mezi rozvádějící se manžele či rozcházející se partnery.
Právní a daňové aspekty rozvodu
Rozvod manželů upravuje občanský zákoník a vždy o něm rozhoduje soud. V případě, že se manželé svobodně rozhodnou pro rozvod a zároveň se domluví na budoucí péči o děti a úpravě svých majetkových poměrů, je situace snazší. Jedná se o takzvaný nesporný rozvod, kdy soud nezjišťuje důvody rozvratu manželství a při splnění všech zákonných podmínek manželství rozvede.
V praxi se ovšem mnozí manželé nedokážou dohodnout například na budoucí výchově nezletilých dětí nebo rozdělení společného majetku. V tomto případě se jedná o takzvaný sporný rozvod a rozvodový proces potrvá mnohem delší dobu.
Při rozvodu je třeba počítat i s daňovými dopady. Plátce hypotéky si může ve svém daňovém přiznání uplatnit zaplacené úroky z úvěru. Pokud si tedy úroky doposud odečítal z daní bývalý manžel či partner, je nutné tuto novou skutečnost zohlednit v podaném daňovém přiznání. Při převodu nemovitosti se dnes již neplatí daň z nabytí nemovitých věcí. Tato daň byla zrušena v roce 2020.
Jaké problémy mohou nastat?
Při rozpadu manželství či partnerského vztahu může být problematické shodnout se na ceně podílu nemovitosti. Například jeden z manželů, který se rozhodne ponechat si nemovitost a pokračovat ve splácení hypotéky, nabízí nižší částku, než jakou očekává druhý z manželů.
V této situaci je vhodné pozvat na pomoc nezávislou stranu, která stanoví férovou tržní cenu nemovitosti. Odhady nemovitostí nabízejí některé realitní kanceláře, které mají dobrý přehled o aktuálních cenách bytů a rodinných domů.
Problematické může být rovněž prokazování různých výdajů spojených s bydlením. Například jeden z manželů financoval ze svých úspor rozsáhlou rekonstrukci nemovitosti, zatímco splátky hypotéky platil v plné výši druhý z manželů. V tomto případě je dobré mít tyto výdaje prokazatelně evidované.
Pokud jste si sjednali hypotéku v páru, myslete na to, že se jedná o společný dluh obou manželů nebo partnerů. Dluh rozpadem vztahu nezaniká a hypotéku je nutné dále splácet. Kontrolujte tedy, zda je hypoteční úvěr řádně a včas splácen až do okamžiku převedení hypotéky na jednoho z manželů či partnerů nebo prodeje nemovitosti a splacení úvěru. Případný dluh na hypotéce vám ztíží další jednání s bankou a zhorší šanci na převedení hypotéky, získání nové hypotéky nebo její refinancování.
Dopady rozvodu/rozchodu na kreditní skóre
Jedním z často přehlížených aspektů rozvodu či rozchodu je vliv na kreditní skóre obou partnerů, zvláště pokud mají společnou hypotéku. Pokud oba partneři figurují na hypotéce, jsou oba zodpovědní za její splácení, a jakékoli zpoždění nebo vynechání splátek může negativně ovlivnit kreditní skóre obou stran, bez ohledu na to, jaké dohody mezi nimi existují. Pokud jeden z partnerů nesplácí svůj díl, banka může pokračovat v exekuci dluhu proti oběma, což může vést k vážným finančním problémům. Proto je důležité se dohodnout na tom, jak budete hypotéku splácet, nejlépe písemně, a pravidelně monitorovat stav účtu, aby se zabránilo nepříjemným překvapením. Doporučujeme abyste své kroky nejprve konzultovali se specialistou na hypotéky nebo finančním poradcem. Ti vám poskytnou detailní informace a rady pro vaši konkrétní situaci.
Prodej nemovitosti při rozvodu a rozchodu
V mnoha případech se partneři po rozvodu nebo rozchodu rozhodnou prodat společnou nemovitost. Toto rozhodnutí může být diktováno různými důvody, ať už jde o snahu ukončit všechny společné závazky, nemožnost refinancování hypotéky na jednoho z partnerů nebo jednoduše potřebu kapitálu. Při prodeji je důležité zvážit tržní hodnotu nemovitosti, zbylé dluhy z hypotéky a jakékoliv další náklady spojené s prodejem. Po prodeji bude třeba se dohodnout na rozdělení zisku nebo ztráty. Dohoda mezi partnery o tom, jak bude výnos z prodeje rozdělen, může významně ovlivnit finanční výsledek pro obě strany. Při zvažování prodeje a počítání finálních peněz nezapomeňte zohlednit 15% daň ze zisku z prodeje nemovitosti.
Nenechte si ujít novinky z hypotečního a realitního trhu – pro kupující i profesionály.
Manželé se mohou před koupí nemovitosti dohodnout i na určitém konkrétním podílu na nemovitosti. V tomto případě dochází k vyrovnání podle podílu na nemovitosti.
