Zájem o hypotéky byl v prvním pololetí letošního roku enormní. Oproti minulým letům se velmi slibně vyvíjela poptávka po úvěrech na bydlení už od samého začátku roku. Absolutní rekord v historii Česka padl v březnu, kdy si lidé podle statistiky hypoindex.cz sjednali za jediný měsíc hypoteční úvěry v celkovém objemu 44,7 miliardy korun. Za první čtvrtletí se objem poskytnutých hypoték vyšplhal na téměř 100 miliard korun.

Jen pro srovnání, za celý loňský rok poskytly banky podle oficiální statistiky České národní banky nové hypotéky v celkovém objemu 217 miliard korun. 

TIP: Sjednejte si hypotéku z pohodlí domova. V rámci našeho hypotečního bankovnictví si vyberete nejvýhodnější nabídku a veškeré formality spojené s vyřízením hypotéky s vámi vyřídíme online. 

Banky mají za sebou hektický půlrok

Nápor žádostí o hypotéky dal bankám pořádně zabrat. Doba vyřízení se prodloužila na dvojnásobek a zájemci o úvěr na bydlení si mnohdy museli počkat i dva měsíce. První půlrok byl tedy velmi náročný jak pro žadatele o hypotéku, kteří potřebovali rychle vyřídit hypotéku, tak banky i nezávislé zprostředkovatele hypoték. Za vysokou poptávkou po nových hypotékách stály obavy z dalšího zvyšování úrokových sazeb i pokračujícího růstu cen nemovitostí. Kdo měl tedy příležitost pořídit si nemovitost, snažil se co nejrychleji získat hypotéku za velmi výhodný úrok. 

Konec levných hypoték

Ještě v prvním čtvrtletí letošního roku bylo možné získat hypotéku za méně než dvě procenta ročně. Od začátku ledna hypotéky pozvolna zdražují a nyní se již průměrná úroková sazba pohybuje nad hranicí dvou procent. Na podobné úrovni byly sazby naposledy v posledním čtvrtletí roku 2020. I přes rostoucí úrokové sazby zájem o hypotéky stále přetrvává.

V druhé polovině letošní roku lze očekávat spíše pozvolné ochlazování zájmu o nové hypotéky. Česká národní banka letos v červnu poprvé od února 2020 zvýšila základní úrokové sazby a další navyšování v druhé polovině roku je téměř jisté. Na tento růst budou reagovat i banky, a to postupným zvyšováním úrokových sazeb hypoték. 

Rozšíření pravomocí ČNB

Významnou změnou letošního roku je posílení pravomocí České národní banky. Ta bude moci nově bankám určovat podmínky pro získání úvěru na bydlení. Dosud dávala pouze doporučení, která ovšem nebyla právně závazná. I když se většina bank tímto doporučením řídila, jako by již závazné bylo, stále měly určitý prostor si pravidla pro poskytnutí hypotéky jemně korigovat a aplikovat jinak. To dělalo banky zajímavými a klientsky rozmanitými. Nová zákonná pravomoc je již silně direktivní bez možnosti výjimek. 

Bankovní identita umožní vyřídit hypotéku zcela online

Tuzemské banky postupně spouští službu bankovní identity, která umožní online, velmi jednoduše, rychle a bezpečně prokázat totožnost zájemce o hypotéku i podepsat úvěrovou smlouvu. Tato novinka zřejmě v brzké době zcela změní způsob sjednávání hypoték. Bankovní identitu je možné využívat i při sjednání online hypotéky na portálu hyponamiru.cz. Nyní u vybraných bank slouží ke vstupnímu ověření totožnosti zájemce o hypotéku a do konce letošního roku bude možný i online popis schválené úvěrové dokumentace. 

Odchod do důchodu je vždy doprovázen poklesem příjmu. Řada českých seniorů sice nemá velké úspory, ale zato vlastní nemovitost v hodnotě několika milionů korun. Pokud zůstanou ve velkém rodinném domě či bytě sami, mnohdy přemýšlí o jeho prodeji. Část peněz poté mohou využít na pořízení menší nemovitosti a zbytek investovat například do cestování nebo peníze rozdělit mezi potomky. Finanční přilepšení slibuje i v Česku dosud méně rozšířená zpětná hypotéka.

TIP: Našli jste zajímavou nemovitosti ke koupi a sháníte peníze na zaplacení požadované kupní ceny? Naše hypoteční kalkulačka vám vyhledá nejvýhodnější nabídky hypoték na trhu. 

Jak funguje zpětná hypotéka?

Princip zpětné hypotéky je velmi jednoduchý. Senior zastaví ve prospěch poskytovatele spotřebitelského úvěru vlastní nemovitost a ten mu na oplátku podle sjednané smlouvy vyplácí každý měsíc doživotní rentu. Po dobu její výplaty zůstává senior majitelem nemovitosti a neplatí žádné měsíční splátky ani úroky. Získané peníze může využít na cokoliv. 

Ke splacení jistiny úvěru včetně připsaných úroků dochází obvykle až po smrti seniora, kdy je vzniklý dluh řešen v rámci dědického řízení. Celou dlužnou částku splatí případný dědic či dědicové naráz buď ze svých vlastních zdrojů, nebo z peněz získaných prodejem zastavené nemovitosti. Pokud majitel nemovitosti žádné dědice nemá, je dluh opět vyrovnán při prodeji nemovitosti. Zpětnou hypotéku je možné ukončit i před smrtí seniora, a to splacením jistiny a připsaných úroků. 

Podmínky získání zpětné hypotéky

Stejně jako u běžné hypotéky musí zájemci o zpětnou hypotéku projít schvalovacím procesem, kdy jsou sledovány jednotlivé podmínky pro získání úvěru. Senior musí v první řadě vlastnit nemovitost (pozn. do zástavy tedy nelze vložit družstevní byt), na které není sjednáno pro poskytovatele úvěru nepřípustné zástavní právo. Pokud je nemovitost ve spoluvlastnictví manželů, je třeba souhlas obou manželů. Zpětnou hypotéku je možné získat i v případě, kdy je senior pouze spoluvlastníkem zastavované nemovitosti. Poskytovatel úvěru si určí, jaký musí být jeho minimální spoluvlastnický podíl.

Další důležitou podmínkou je dosažení určitého minimálního věku, obvykle se jedná o hranici šedesáti let. Při schvalování žádosti o zpětnou hypotéku jsou sledovány i celkové čisté příjmy a výdaje domácnosti seniora. Hlavním příjmem je obvykle starobní důchod, který mohou doplňovat případné další vedlejší výdělky. Mezi výdaje patří především veškeré pravidelné platby spojené s provozem domácnosti, výdaje na zajištění životních potřeb a splátky existujících úvěrů a dalších finančních závazků.

Výše vyplácené renty se odvíjí od věku zájemce o zpětnou hypotéku a hodnoty nemovitosti v zástavě. Obecně platí, že čím je senior starší a čím hodnotnější nemovitost vlastní, tím vyšší může být jeho měsíční renta.

Základní dokumenty předkládané žadatelem o zpětnou hypotéku:

• Průkaz totožnosti (občanský průkaz nebo cestovní pas)
• Nabývací titul k nemovitosti (kupní smlouva, smlouva o převodu vlastnictví, dědictví)
• Dokument prokazující výši pobíraného důchodu
• Dokumenty vypovídající o výši splátek již existujících úvěrů a jiných finančních závazků (úvěrové smlouvy)

Zpětná hypotéka cílí na osamělé seniory

U zpětné hypotéky je stejně jako u ostatních finančních produktů potřeba zvážit veškeré výhody a nevýhody. Tento specifický typ spotřebitelského úvěru může být řešením pro osamělé seniory, kteří nechtějí nebo nemají komu odkázat vlastní nemovitost, chtějí dožít ve svém a hledají cestu jak získat v důchodovém věku peníze navíc. Hlavní nevýhodou zpětné hypotéky je vyšší úroková sazba, která se v současné době pohybuje okolo deseti procent. Před podpisem úvěrové smlouvy je nutné řádně číst ujednání ve smlouvě. Důležité jsou především pasáže smlouvy popisující způsob a dobu vyplácení renty (pozn. renta může být vyplácena doživotně nebo jen po určitou dobu), výši a dobu platnosti úrokové sazby, způsob výpočtu úroku a také informace o případné kapitalizaci úroků. Důležité je rovněž správné ocenění zastavované nemovitosti, která bude sloužit jako zástava k poskytnuté zpětné hypotéce.

Banky zpětnou hypotéku nenabízí

Zpětná hypotéka je v Česku minimálně využívaným finančním produktem. Počet zájemců se pohybuje odhadem v nižších stovkách. Tuzemské banky tento typ spotřebitelského úvěru nenabízí. Důvodem je fakt, že je určen pouze pro velmi úzkou cílovou skupinu. Navíc se jedná o poměrně kontroverzní produkt zacílený na nejstarší a nejzranitelnější populaci.

Zpětnou hypotéku mohou nabízet pouze subjekty, které mají licenci od České národní banky k poskytování spotřebitelských úvěrů. Dlouhodobě se na zpětné hypotéky specializuje společnost Finemo.cz. Ještě v loňském roce nabízelo tyto úvěry také NEY spořitelní družstvo.

Hyponamíru, specialista na online hypotéky a online refinancování hypoték vám přináší červencový díl HypoNews, vašeho průvodce světem hypoték. Provázet vás jako vždy bude online hypoteční specialista hyponamíru Filip Křivánek.

Tentokrát jsme si pro vás připravili pouze dvě témata, jelikož na hypotečním trhu stále platí situace kontinuálního zdražování z důvodu zahlcenosti bank. Tuto situaci a že případnému zdražení se lze vyhnout pomocí hypotéky bez nemovitosti jsme probírali již v minulém díle. V tomto díle začneme tím, že vám poradím, jak si spočítat zda hypotéku finančně utáhnete. Ideální volbou je v tomto případě oslovit hypotečního specialistu, který vám na základě informací o vašich příjmech a výdajích dokáže poradit, jak si splátky případné hypotéky nastavit a jak vysokou míru finančního zatížení jste vůbec schopni pokrýt.

Druhým tématem jsou investiční, potažmo rekreační nemovitosti. V současné době na trhu sledujeme enormní zájem o rekreační nemovitosti. Spousta lidí totiž v poslední době využívala tzv. home office, tedy možnost práce z domova a zjistila, že dokáží efektivně pracovat i z chaty nebo chalupy. Pro investování takovéto nemovitosti je zase ideální obrátit se na hypotečního specialistu, který spolupracuje s vícero bankami a dokáže vám zajistit ideální finanční produkt, který bude nejlépe vyhovovat vašemu investičnímu záměru. Hyponamíru poskytuje výhradní zastoupení financování pro developerské projekty v rekreačních oblastech, kdy developer využívá naši unikátní platformu i k jejich prodeji.

Témata

• Aktuální situace na trhu
• Jak si spočítat zdali hypotéku finančně utáhnu
• Jak na strategii investičních (často rekreačních) nemovitostí

Splácení hypotéky trvá dlouhé roky. V průběhu splácení úvěru na bydlení se může mnohé změnit – například přijdete o pravidelný zdroj příjmu z důvodu ztráty zaměstnání nebo vážné nemoci, sníží se příjem vaší domácnosti po dobu péče o narozené dítě nebo jste nuceni řešit finanční vyrovnání po rozvodu či rozchodu s partnerem. S různými nepříznivými životními událostmi je třeba počítat už v okamžiku nastavování podmínek hypotéky, zejména výše měsíční splátky. Po zaplacení měsíční splátky hypotéky by vám mělo v rodinném rozpočtu vždy zůstat dostatek peněz na pravidelné výdaje i tvorbu úspor. Výše splátky musí být pro majitele hypoték jednoduše bezpečná.

TIP: Potřebujete rychle porovnat aktuální nabídky hypoték jednotlivých bank? Vyzkoušejte naše hypoteční bankovnictví!

Spočítejte si bezpečnou výši splátky

Výpočet bezpečné výše splátky je velmi jednoduchý. Nejdříve se zaměřte na příjmovou stránku, kdy sečtete pravidelné příjmy jednotlivých členů domácnosti. Od celkových příjmů následně odečtete pravidelné výdaje a také finanční rezervu na neočekávané výdaje, větší dlouhodobé investice a horší časy. Částka, která vám z tohoto rozdílu zbude, bude vaší maximální měsíční splátkou hypotéky. Bezpečná splátka hypotéky by měla být vždy o něco nižší. V případě růstu úrokových sazeb hypoték na konci doby fixace totiž musí zůstat dostatečná rezerva, která pokryje zvýšenou měsíční splátku.

Nemoc i úraz má velký dopad na rodinný rozpočet. Jaké pojištění uzavřít, abyste i v pracovní neschopnosti zvládali úvěr splácet?

Co vše započítat do příjmů a výdajů

Výpočet příjmů je mnohem snazší u zaměstnanců – od zaměstnavatele totiž pobírají pravidelně mzdu, jejíž výše se v průběhu roku zpravidla nijak zásadně nemění. Podnikatelé mohou vycházet z průměrného čistého příjmu (pozn. po odečtení povinných odvodů a daní) za delší časové období, třeba půlrok či rok. Do příjmů domácnosti patří i vyplácené důchody a jiné dávky od státu. Na straně příjmů počítejte pouze s výdělky, které jsou jisté a pravidelné. Mezi pravidelné výdaje patří například platby za potraviny, oblečení a obuv, energie, dopravu, volnočasové aktivity, splátky stávajících úvěrů a půjček, pojištění, poplatky za telefon, televizi, rozhlas a další služby. Víte, jak se počítá a splácí hypotéka? Přečtěte si našeho kompletního průvodce.

Jak si snížit měsíční splátku hypotéky?

V uplynulých pěti letech ceny nemovitostí v Česku výrazně rostly, což se odrazilo i ve výši sjednávaných hypoték. Průměrná výše hypotéky již přesáhla hranici tří milionů korun. Čím vyšší je hypotéka, tím vyšší bude i její měsíční splátka. Jednou z možností, jak si snížit měsíční splátku úvěru na bydlení, je prodloužení doby splatnosti. Maximální možná doba splatnosti hypotéky je obvykle 30 let, u některých bank může být tato hranice i vyšší. Podle interních statistik hyponamiru.cz je průměrná doba splatnosti nižší, a to 26 let. Další možností, jak si snížit měsíční splátku hypotéky, je navýšení vlastních zdrojů. U hypoték s nižším LTV dosáhnete i na výhodnější úrokovou sazbu.

Ani pandemie koronaviru neodradila Čechy od nákupu investičních bytů. V poslední době evidují realitní makléři rostoucí zájem o apartmány v blízkosti horských středisek. Příkladem mohou být Krkonoše, kde developeři dokončují několik desítek nových bytů. Kromě solidních příjmů z krátkodobého pronájmu turistům slibují tyto investice zhodnocení v podobě růstu tržní ceny nemovitosti. Příjemným bonusem pro majitele těchto bytů je, že je mohou po část roku využívat k vlastní rekreaci. Novostavby s investičními byty v posledních letech vyrůstají nejen v Krkonoších, ale také například v Jizerských horách, Jeseníkách, na Šumavě nebo v Orlických horách. 

Zájem o pronájem apartmánů na horách roste

Pokud uvažujete o pořízení investičního bytu v blízkosti hor, zajímejte se o vybavenost dané oblasti. Velmi dobře se pronajímají apartmány v sousedství středisek, která nabízí bohaté sportovní vyžití v zimní i letní sezóně. Pro návštěvníky hor je rovněž velmi důležitá dojezdová vzdálenost do lyžařského centra, dostupnost obchodů, restaurací a dalších služeb v místě ubytování. Při výběru vhodného bytu k investici také zvažte, jaké jsou plány budoucího rozvoje horského střediska. Rozšiřování počtu sjezdových tratí, moderní lanové dráhy, investice do umělého zasněžování nebo nová stezka v korunách stromů zvyšuje atraktivitu dané oblasti. 

Novostavby poskytují vysokou kvalitu ubytování

Nároky na kvalitu ubytování ze strany českých i zahraničních turistů stále rostou. Ke krátkodobému pronájmu jsou ideální plně vybavené byty ve vysokém standardu. Při nákupu nového investičního bytu od developera se zajímejte o to, do jaké míry můžete uzpůsobit finální podobu interiéru bytu vašim potřebám. U bytů ve fázi výstavby si můžete obvykle sami vybrat například formát, barvu a dekor podlahových krytin a obkladů, provedení a barvu interiérových dveří i veškeré sanitární a koupelnové vybavení. Při výběru investičního bytu jsou důležité i náklady spojené s provozem nemovitosti. Zajímejte se tedy energetickou náročnost celé budovy. Účet za energie sníží například kvalitní zateplení budovy a využití zelených zdrojů energie. 

O době návratnosti investice rozhodne obsazenost

Každý majitel investičního bytu se zajímá o návratnost své investice. Jako u každé jiné nemovitosti generují investiční byty v horských oblastech dva typy příjmů, a to pravidelný příjem z pronájmu (pozn. krátkodobého či dlouhodobého) a jednorázový příjem z rozdílu mezi kupní a prodejní cenou bytu. Od příjmů je ovšem třeba odečíst i veškeré výdaje v podobě plateb za spotřebované energie a služby, výdaje za veškeré opravy, platby daní a v případě využití hypotéky i veškeré splátky sjednaného úvěru. Cílem investorů je, aby se celá investice zaplatila „sama“ z příjmů z pronájmu. 

Příklad: Krátkodobý pronájem apartmánu ve Vrchlabí pro čtyři osoby na týden (pozn. dva dospělí a dvě starší děti) vyjde v hlavní sezoně na 16 000 korun a mimo hlavní sezonu na 12 000 korun. Majitel tohoto apartmánu nabízí nemovitost k pronájmu po dobu 44 týdnů v roce (pozn. hlavní zimní a letní sezóna má 20 týdnů, vedlejší sezona trvá 24 týdnů). Zbývajících osm týdnů v roce využívá apartmán k vlastní rekreaci. Hrubé příjmy z pronájmu bez započítání nákladů na financování koupě nemovitosti (splátek hypotéky) a provozních výdajů ilustruje následující graf.

Čistý výnos po zohlednění skutečných výdajů

Kupní cena třípokojového apartmánu byla 6 600 000 korun. Majitel investoval z vlastních zdrojů 1 980 000 korun a zbytek dofinancoval pomocí hypotéky (pozn. splatnost 25 let, úroková sazba 2,3 %). Graf níže ilustruje vývoj čistého výnosu z této nemovitosti při různé míře obsazenosti. 

Od ročních příjmů byly odečteny následující výdaje: splátky hypotéky ve výši 243 168 Kč/rok a náklady spojené s provozem nemovitosti ve výši 60 tisíc korun za rok.

Jako první v tomto díle probereme téma, které v současnosti rezonuje celou společností a to sice ✅ zákonné zvýšení pravomocí České národní banky. Tato nově schválená novela zákona dává ČNB možnost přímo stanovovat podmínky hypotečních úvěrů. Do současnosti šlo z její strany jen o doporučení, kterými se banky z větší části řídily. Jak velký dopad to bude mít pro banky a jak to ovlivní ceny hypoték a celý hypoteční trh vám poví Filip v našem videu.

Dále se v červnových HypoNews dozvíte, jaká je v současnosti ✅ rychlost uzavírání hypotečních úvěrů a co je důležitější, jak můžete z pozice klienta pomoci k urychlení jeho vyřízení. Vzhledem k tomu, že hypotéky se neustále zdražují, znamená rychlejší vyřízení i výraznou finanční úsporu!

Třetím tématem tohoto dílu je ✅ refinancování hypotéky na roky dopředu. Co to vlastně znamená a v čem toto řešení představuje výhodu pro vás jako klienta vám Filip prozradí v závěrečné části HypoNews. Rozhodně se jedná o zajímavou možnost, která vám v konečném důsledku dokáže hypoteční úvěr zlevnit a vy tak šetříte peníze. Provázet vás jako vždy bude online hypoteční specialista hyponamíru Filip Křivánek.

Témata

• Zákonné zvýšení pravomoci ČNB
• Urychlení uzavření hypotéky
• Refinancování roky dopředu