Průměrná cena bytu v Česku vzrostla na 5,6 mil. Kč a dostupnost bydlení klesla na 63 %

Český hypoteční trh vstoupil do období, ve kterém se znovu zhoršuje dostupnost vlastního bydlení. Důvodem není jen pokračující růst cen bytů, ale také vyšší úrokové sazby hypoték, které zvyšují měsíční splátky a snižují dosažitelnost financování pro širší okruh domácností. Aktuální data zároveň ukazují, že nejde pouze o český fenomén. Také v eurozóně pokračuje růst hypotečních sazeb a rozdíly mezi jednotlivými zeměmi zůstávají výrazné.

Průměrná nabídková cena bytu v ČR aktuálně činí 5,6 mil. Kč, což představuje meziroční růst o 5,1 %. Nabídkové ceny bytů navíc rostou nepřetržitě už 4,5 roku, což dlouhodobě vytváří tlak na kupující i žadatele o hypotéku. V prostředí dražších peněz se tak každé další zdražení nemovitostí promítá do ještě vyšší finanční zátěže domácností.

Ceny bytů dál rostou napříč regiony

Regionální srovnání potvrzuje, že nejdražší bydlení zůstává v Praze. Na přelomu roku se ceny držely nad hranicí 9 mil. Kč a v červnu dosáhla průměrná nabídková cena bytu v hlavním městě 9,3 mil. Kč. Nadprůměrné hodnoty vykazují také Jihomoravský kraj s cenou 6,9 mil. Kč a Středočeský kraj se 6,2 mil. Kč.

Na opačném konci žebříčku stojí Ústecký kraj, kde si zájemci mohli pořídit byt v průměru za 2,6 mil. Kč. Následuje Moravskoslezský kraj s průměrnou cenou 3,5 mil. Kč a Karlovarský kraj s 3,7 mil. Kč. Přestože rozdíly mezi regiony zůstávají značné, meziročně rostly nabídkové ceny ve všech krajích bez výjimky.

Nejvýraznější meziroční nárůst zaznamenal Ústecký kraj, kde ceny vzrostly o 14 %, a kraj Vysočina s růstem o 10,5 %. Naopak nejmírnější zdražení evidují Jihočeský kraj s nárůstem o 1,7 % a Olomoucký kraj s růstem o 2,6 %. To potvrzuje, že tlak na růst cen se neomezuje pouze na největší města, ale je patrný prakticky v celé republice.

Dostupnost bydlení oslabují ceny i sazby hypoték

Celorepubliková dostupnost bydlení podle Indexu dostupnosti bydlení klesla na 63 %. Za tímto vývojem stojí kombinace dvou klíčových faktorů: růstu cen nemovitostí a zvyšujících se úrokových sazeb hypoték. Právě tento souběh je pro domácnosti nejproblematičtější, protože nezdražuje pouze samotné pořízení bytu, ale i financování celé transakce.

Pro zájemce o hypotéku to znamená nutnost počítat s vyššími vlastními zdroji, přísnějším posuzováním bonity a často i s omezením výběru nemovitosti. U stávajících klientů s blížící se refixací pak současné prostředí zvyšuje význam správného načasování a pečlivého porovnání nových úvěrových podmínek.

Eurozóna ukazuje, že dražší hypotéky nejsou jen český problém

Vývoj v eurozóně potvrzuje, že tlak na ceny hypotečního financování je širšího charakteru. Jednotlivé trhy sice vykazují odlišnou strukturu i cenovou úroveň, společným jmenovatelem jsou však rostoucí nabídkové i realizační sazby. Ty se podle aktuálního Hyporadaru dál přibližují k pětiprocentní hranici.

V eurozóně dál rostou nabídkové i realizační sazby hypoték a blíží se hranici 5 %. Zároveň jsou mezi jednotlivými zeměmi výrazné rozdíly. Zatímco některé trhy, například Malta, patří k levnějším, dražší financování je typické zejména pro pobaltské země. To ukazuje, že cena hypotéky je vedle měnové politiky ovlivněna i lokální konkurencí, strukturou bankovního trhu a preferencemi klientů.

Zajímavým faktorem je také rozdílné zastoupení fixních a variabilních sazeb. Ve většině zemí převažují fixní sazby, což odpovídá snaze domácností chránit se před budoucí úrokovou nejistotou. Variabilní sazby dominují především ve Finsku a v pobaltských státech. I tento rozdíl ovlivňuje citlivost jednotlivých trhů na změny měnové politiky a tempo přenosu vyšších sazeb do měsíčních splátek klientů.

Produkce hypoték zůstává solidní, tempo ale slábne

Přestože financování bydlení zdražuje a dostupnost klesá, produkce hypoték zatím zůstává na solidní úrovni. Současně se však vrací k hodnotám typickým pro první kvartál, což může naznačovat určité ochlazení poptávky. Lze očekávat, že část domácností bude nákup nemovitosti odkládat, případně volit levnější lokalitu nebo menší dispozici.

Pro investory i běžné kupující tak současná situace znamená jediné: při rozhodování je nutné sledovat nejen samotnou cenu nemovitosti, ale i náklady financování. Právě jejich kombinace dnes určuje, zda je koupě bytu ekonomicky udržitelná a jak výrazně zatíží rodinný či investiční rozpočet.

Český trh tak momentálně stojí ve fázi, kdy pokračující růst cen bytů a dražší hypotéky společně zhoršují podmínky pro pořízení vlastního bydlení. Pokud tento trend přetrvá, tlak na dostupnost bydlení bude i v dalších měsících jedním z hlavních témat hypotečního trhu.