Výše úrokové sazby je klíčovým parametrem při výběru hypotéky. Přečtěte si, co vše ovlivňuje její výši a jak se sazby vyvíjely v minulosti.
K základnímu porovnání výhodnosti nabízených hypoték slouží úroková sazba. Z její výše snadno určíte, o kolik procent se navýší vypůjčená částka za určité časové období. Všechny banky při nastavování úrokových sazeb hypoték přihlíží k sazbám vyhlášeným Českou národní bankou a sledují rovněž sazby hypotečních úvěrů konkurence. Výše úrokových sazeb se odvíjí také od konkrétní výše LTV, zvolené doby fixace hypotečního úvěru a v neposlední řadě i bonity zájemce o hypotéku. Čím níže jsou úrokové sazby hypoték, tím vyšší je ochota lidí půjčovat si na vlastní bydlení.
V roce 2026 lze u hypotečních úrokových sazeb spíše než další pokles očekávat pozvolný růst nebo v lepším případě stagnaci. Setrvalé zlevňování hypoték už podle aktuálního vývoje končí – roste cena „dlouhých peněz“ (IRS), ČNB ve své prognóze nepočítá s dalším uvolňováním měnové politiky a banky se díky rekordní vlně refinancování nemusí tolik předhánět v ceně. Hypotéky tak mohou v průběhu roku 2026 postupně zdražit o několik desetin procentního bodu, přibližně až o 0,5 p.b., místo aby úroky klesaly k vysněným „pandemickým“ úrovním.
V roce 2025 se očekává další pokles úrokových sazeb hypoték, přičemž tempo snižování bude záviset na rozhodnutích ČNB a situaci na trhu. „Předpokládám, že zájem o hypotéky bude vyšší než v roce 2024. Trh by se mohl přiblížit hranici 300 miliard korun v celkovém objemu poskytnutých úvěrů. Už výsledky druhé poloviny roku 2024 ukazují, že nás čeká další silný rok. Pokud centrální banka bude dál snižovat sazby, mohli bychom se dostat k úrovni 3,5 %,“ uvádí k vývoji hypotečního trhu Miroslav Majer, CEO fintech startupu hyponamíru.cz.
Poptávku po bydlení neovlivňuje jen nastavení úrokových sazeb ČNB, ale i ceny nemovitostí, dostupnost financování a celková ekonomická situace. I když nižší sazby mohou zvýšit zájem o hypotéky, rostoucí ceny bytů a domů mohou dostupnost vlastního bydlení dál omezovat.
Podívejte se na shrnutí celého roku 2024 – vývoj úrokových sazeb, trh hypoték, realit a pojištění. Připravili jsme pro vás také výhled, jaký vývoj očekáváme v roce 2025.
V říjnu 2025 poskytly banky a stavební spořitelny nové hypotéky za 29,4 miliardy Kč (o 200 milionů méně než v září). Od ledna do října dosáhl objem nových hypoték 265 miliard Kč, což je o 78 miliard více než před rokem. Objem refinancovaných nebo navýšených hypoték byl 9,4 miliardy Kč.
Po zahrnutí refinancovaných hypoték celkový objem úvěrů na bydlení činil 38,8 miliardy Kč, tedy o 3,2 % více než v září. Pozitivní pro hypoteční trh je, že meziročně roste celkový objem poskytnutých hypoték. Za prvních deset měsíců roku dosáhl 332 miliard Kč, což představuje nárůst o 47 % ve srovnání s lednem až říjnem předcházejícího roku.
V říjnu bylo sjednáno téměř 6 800 nových hypoték, tedy o 18 % více než před rokem. Od počátku roku uzavřely úvěrové společnosti 63,3 tisíce nových hypoték (o 24,5 % meziročně více). Průměrná úroková sazba u nově sjednaných hypoték oproti září nepatrně klesla na 4,48 %.
Průměrná výše nově sjednané hypotéky byla v říjnu 4,34 milionu Kč. Měsíční splátka takto vysoké hypotéky by při době splatnosti 30 let a úrokové sazbě 4,48 % činila 21 970 Kč.
Do konce letošního roku zbývají pouze dva měsíce, přičemž prosinec bývá tradičně slabším obdobím. Podle aktuálního odhadu ČBA by se mohl letošní celkový objem nových hypoték zvýšit o 40 % na úroveň necelých 320 miliard Kč.
Dvoutýdenní repo sazba ČNB zůstává od května na úrovni 3,5 %, přičemž další kroky bude centrální banka určovat s ohledem na vývoj inflace a dalších klíčových ekonomických ukazatelů.
V říjnu 2025 byla průměrná výše online hypotéky sjednané prostřednictvím hypotečních specialistů Hyponamíru.cz 4,3 miliony korun. Nejčastěji volené doby fixace byly 3 a 5 let.
V září 2025 poskytly banky a stavební spořitelny nové hypotéky v objemu 29,6 miliardy Kč. Oproti srpnu vzrostl objem nově poskytnutých úvěrů o velmi slušných 14 %. Objem refinancovaných nebo navýšených hypoték dosáhl 8 miliard Kč.
Celkový objem nových a refinancovaných hypoték činil 37,6 miliardy Kč. To představuje meziměsíční nárůst o 13,3 %. Celkový objem poskytnutých hypoték roste i meziročně. Za prvních devět měsíců roku dosáhl 293 miliard Kč, což je o 47 % více než ve stejném období loňského roku.
V září bylo sjednáno celkem 6 795 nových hypoték. To představuje nárůst o 11,6 % oproti srpnu a o 30 % ve srovnání se stejným měsícem loňského roku. Průměrná úroková sazba u nově sjednaných hypoték zůstala beze změny. Stejně jako v srpnu dosáhla hodnoty 4,52 %.
Průměrná výše nově sjednané hypotéky v září byla 4,35 milionu Kč. Měsíční splátka takto vysoké hypotéky by při době splatnosti 30 let a úrokové sazbě 4,52 % činila 22 100 Kč.
Pokud si hypotéky udrží dynamiku z posledních čtyř měsíců, tedy z období červen až září, mohl by v roce 2025 objem nových hypoték bez refinancování dosáhnout úrovně 316 miliard Kč. To by znamenalo meziroční nárůst o 38 %.
V srpnu 2025 poskytly banky a stavební spořitelny nové hypotéky v objemu 25,9 miliardy Kč, což bylo o 13 % méně než v červenci. Celkový objem hypoték včetně refinancování dosáhl 33,1 miliardy Kč. Od začátku roku bylo v nových hypotékách poskytnuto již více než 205 miliard Kč, což znamená výrazný meziroční nárůst.
Počet nově sjednaných hypoték v srpnu činil 6 089, což bylo sice oproti červenci méně, v meziročním srovnání však hypoteční trh nadále vykazuje vysokou aktivitu. Průměrná úroková sazba u nových hypoték v srpnu mírně klesla na 4,52 % (o 0,01 p. b.), což odpovídá trendu postupného zlevňování od začátku roku.
Největší část nových hypoték byla určena na koupi nemovitostí, kde objem úvěrů dosáhl 20,9 miliardy Kč při průměrné sazbě 4,52 %. Na výstavbu směřovalo 3,6 miliardy Kč se sazbou 4,49 %. Refinancovány byly hypoteční úvěry za 6,1 miliardy Kč.
Průměrná výše nově sjednané hypotéky v srpnu byla 4,26 milionu Kč. Průměrná měsíční splátka takové hypotéky by při splatnosti 30 let činila přibližně 21 660 Kč.
Navzdory časově omezeným akčním nabídkám některých bank nelze ve světle aktuálního vývoje tržních sazeb a politiky ČNB v následujících měsících očekávat výraznější pokles úrokových sazeb. Hypotéky tak nadále zůstávají významným faktorem ovlivňujícím poptávku na trhu nemovitostí i finanční situaci domácností.
V červenci 2025 poskytly banky a stavební spořitelny nové hypotéky v objemu 30 miliard Kč, což bylo o 3 % více než v červnu. Celkový objem hypoték včetně refinancování činil 37,8 miliardy Kč. Od začátku roku bylo poskytnuto již 180 miliard Kč nových hypoték, což je o 60 miliard více než před rokem.
Počet nově sjednaných hypoték dosáhl 6 996, což je o 34 % více než loni. Průměrná úroková sazba u nových hypoték v červenci dále mírně klesla na 4,53 % (z červnových 4,56 %), což je o 0,54 procentního bodu méně než před rokem.
Největší část nových hypoték směřovala na koupi nemovitostí, kde objem úvěrů dosáhl 24,1 miliardy Kč při průměrné sazbě 4,52 %. Na výstavbu bylo v červenci poskytnuto 4,4 miliardy Kč se sazbou 4,49 %. Objem refinancovaných úvěrů činil 6,5 miliardy Kč, přičemž průměrná sazba u refinancování byla rovněž 4,49 %.
Průměrná výše nově sjednané hypotéky v červenci vzrostla na 4,28 milionu Kč, což představuje meziroční růst o 14 %. Průměrná měsíční splátka hypotéky činí přibližně 23 100 Kč (při průměrné splatnosti 26,6 let). Díky meziročnímu poklesu sazby klesla splátka přibližně o 1 400 Kč (tj. o 1,5 % čistého příjmu žadatele), současně však růst průměrné výše hypotéky zvýšil tuto splátku o zhruba 2 800 Kč (cca 2,9 % příjmu žadatele) proti loňsku.
V červnu 2025 poskytly banky a stavební spořitelny nové hypotéky v objemu 29,4 miliardy Kč, což představuje meziměsíční nárůst o 7 %. K růstu přispělo sezónní oživení trhu i trvalý zájem domácností o vlastní bydlení, který podporují klesající úrokové sazby.
Po započítání refinancovaných úvěrů činil celkový objem poskytnutých hypoték 37,5 miliardy Kč, tedy o 9,3 % více než v květnu. Za první pololetí letošního roku dosáhl objem hypoték 185 miliard Kč, což je o 56 % více než ve stejném období loňska.
Průměrná úroková sazba u nově sjednaných hypoték klesla z květnových 4,6 % na 4,56 %. Jedná se o nejnižší hodnotu od začátku roku 2022 a potvrzuje pokračující trend poklesu, který drží sazby pod hranicí 5 % již od července loňského roku.
Meziročně je průměrná úroková sazba nižší o 0,49 procentního bodu. Aktuální sazba znamená průměrné snížení měsíční splátky hypotéky přibližně o 1 200 Kč oproti minulému roku, což představuje úsporu zhruba 1,3 % čistého příjmu žadatelů.
Největší část nových hypoték směřovala na koupi nemovitostí, kde objem úvěrů dosáhl 23,2 miliardy Kč při průměrné sazbě 4,56 %. Na výstavbu bylo v červnu poskytnuto 4,7 miliardy Kč se sazbou 4,51 %. Objem refinancovaných úvěrů činil 6,7 miliardy Kč, přičemž průměrná sazba u těchto hypoték rovněž klesla na 4,51 %.
Podle analytiků už prostor pro výraznější pokles úrokových sazeb zůstává omezený, a to kvůli aktuálnímu vývoji na trhu. Přestože hypotéky postupně zlevňují, vlastní bydlení je pro řadu lidí stále těžko dostupné. Odborníci proto upozorňují na nutnost investic do kvalitního a cenově dostupného nájemního bydlení, a to jak ze strany státu, tak finančních institucí.
V květnu 2025 poskytly banky a stavební spořitelny nové hypotéky v celkovém objemu 27,4 miliardy Kč, což představuje meziměsíční nárůst o 5 %. Tento růst byl podpořen nejen sezónním efektem, ale i skutečným zvýšením poptávky. Po sezónním očištění vzrostl objem hypoték o 2 %. Průměrný počet nových hypoték dosáhl 6 610 kusů, což je meziročně o 16 % více.
Průměrná úroková sazba u nově sjednaných hypoték dále pozvolna klesla, a to z dubnových 4,65 % na 4,60 %. Tento pokles potvrzuje pokračující trend snižování sazeb pod hranici 5 %, která byla prolomena v červenci 2024. Průměrná výše nově poskytnuté hypotéky se zvýšila na 4,14 milionu Kč, což je meziměsíční nárůst o více než 1 % a meziročně o 15 %. Růst průměrné hypotéky je dán především pokračujícím růstem cen nemovitostí, které v prvním čtvrtletí roku 2025 meziročně vzrostly o 17 %.
Objem refinancovaných úvěrů dosáhl v květnu 6,9 miliardy Kč, což je opět nárůst oproti dubnu. Podíl refinancování na celkovém objemu hypoték vzrostl na 20,1 % z dubnových 19,3 %. Průměrná úroková sazba u refinancovaných hypoték klesla na 4,57 %.
Celkově květnová čísla potvrzují stabilní zájem o hypotéky, který je podpořen klesajícími sazbami i pokračujícím růstem důvěry spotřebitelů. Nižší sazby zároveň pomáhají udržet měsíční splátky na přijatelnější úrovni, přestože ceny nemovitostí dále rostou.
V dubnu 2025 se aktivita na hypotečním trhu držela na vysoké úrovni, i když po silném březnu došlo k mírné korekci. Banky a stavební spořitelny poskytly nové hypotéky v celkovém objemu 26 miliard Kč, což představuje meziměsíční pokles o 4 %. Tento vývoj odpovídá běžné sezónnosti a nenarušuje trend postupného oživení trhu.
Průměrná úroková sazba u nově sjednaných hypoték dále pozvolna klesla, a to z březnových 4,68 % na 4,65 %. Snížení sazby tak potvrzuje klesající trend pod hranici 5 %, která byla naposledy prolomena v červenci 2024. Průměrná výše nově poskytnuté hypotéky se mírně zvýšila na 4,08 milionu Kč.
Objem refinancovaných úvěrů dosáhl v dubnu 6,2 miliardy Kč, což je o 58 % více než loňský průměr (3,9 miliardy Kč). Podíl refinancování na celkovém objemu hypoték vzrostl na 19,3 % z březnových 17,3 %. Průměrná úroková sazba u refinancovaných hypoték klesla na 4,57 %.
Celkově dubnová čísla potvrzují stabilní zájem o hypotéky, který je podpořen klesajícími sazbami i postupným růstem důvěry spotřebitelů.
V březnu 2025 pokračoval silný růst aktivity na hypotečním trhu. Banky a stavební spořitelny poskytly nové hypotéky v celkovém objemu 27,2 miliardy Kč, což představuje výrazný meziměsíční nárůst o 29 %. Tento růst je částečně ovlivněn sezónními faktory, zároveň ale potvrzuje pokračující oživení trhu.
Průměrná úroková sazba u nově sjednaných hypoték dále pozvolna klesla, a to z únorových 4,72 % na 4,68 %. Snížení sazby tak potvrzuje klesající trend pod hranici 5 %, která byla naposledy prolomena v červenci 2024. Průměrná výše nově poskytnuté hypotéky mírně vzrostla na 4,07 milionu Kč.
Objem refinancovaných úvěrů dosáhl v březnu 5,7 miliardy Kč, což je o 45 % více než loňský průměr (3,9 miliardy Kč). Podíl refinancování na celkovém objemu hypoték meziměsíčně vzrostl na 17,3 % z únorových 16,9 %. Průměrná úroková sazba u refinancovaných hypoték klesla na 4,66 %.
V únoru 2025 pokračoval hypoteční trh ve svižném růstu. Banky a stavební spořitelny poskytly nové hypotéky v celkovém objemu 21,1 miliardy Kč, což představuje meziměsíční růst o 13 %. Statistiky potvrzují nejen nárůst průměrné výše hypotéky, ale také mírný nárůst počtu nových úvěrů na bydlení.
Průměrná úroková sazba u nově sjednaných hypoték klesla na 4,72 % z lednových 4,78 %. Její další snížení tak potvrzuje klesající trend pod 5 %, naposledy zaznamenaný v červenci 2024. Průměrná výše nově poskytnuté hypotéky překročila hranici 4 milionů Kč.
Objem refinancovaných úvěrů v únoru stoupl na 4,3 miliardy Kč, což je o 10 % více než průměrných 3,9 miliardy refinancovaných v loňském roce. Podíl refinancovaných úvěrů na celkovém objemu hypoték meziměsíčně mírně klesl na 16,9 % z lednových 17,3 %. Průměrná úroková sazba u refinancovaných hypoték nepatrně klesla na 4,68 %.
V lednu 2025 hypoteční trh pokračoval v pozitivním trendu, přestože došlo k mírnému sezónnímu poklesu aktivity. Banky a stavební spořitelny poskytly nové hypotéky v celkovém objemu 18,7 miliardy Kč, což představuje meziměsíční pokles o 5 %. Tento pokles je však běžný pro začátek roku. Meziročně objem hypoték vzrostl o 72 %, což svědčí o pokračujícím oživení trhu.
Průměrná úroková sazba u nově sjednaných hypoték klesla na 4,78 % z prosincových 4,8 %. Průměrná výše poskytnuté hypotéky vzrostla na 3,92 milionu Kč, což je nárůst o 15 % oproti stejnému období loňského roku.
Objem refinancovaných úvěrů v lednu dosáhl 3,9 miliardy Kč, což je stabilní hodnota ve srovnání s průměrem loňského roku. Podíl refinancovaných úvěrů na celkovém objemu hypoték zůstal na úrovni 17,3 %. Průměrná úroková sazba u refinancovaných hypoték klesla na 4,73 %, což je o 0,8 procentního bodu méně než v lednu 2024.
V roce 2024 došlo k výraznému oživení hypotečního trhu. Banky a stavební spořitelny poskytly nové hypotéky za 228 miliard Kč, což představuje meziroční nárůst o 83 %. Spolu s refinancovanými úvěry za 47 miliard Kč dosáhl celkový objem 275 miliard Kč, oproti 150 miliardám v roce 2023.
Tento růst podpořil nejen vyšší počet nových hypoték (růst o 53 % na 62 tisíc), ale také nárůst průměrné výše hypotečního úvěru. Průměrná hypotéka se zvýšila o 20 % a na konci roku 2024 dosáhla téměř 3,86 milionu Kč.
Důležitým faktorem pozitivního vývoje byl pokles úrokových sazeb. Po dvou letech vysokých sazeb jejich postupný pokles oživil poptávku po hypotékách. Trh reagoval na snižující se inflaci a kroky České národní banky (ČNB), která během roku snížila dvoutýdenní repo sazbu z lednových 6,75 % na 4,00 % v prosinci.
Na začátku roku 2024 se úrokové sazby držely nad 5 %, ale postupně klesaly a v prosinci dosáhly průměrných 4,80 %. Tento vývoj vedl ke snížení měsíčních splátek nových hypoték, což dále podpořilo růst poptávky po úvěrech na bydlení.
Po celý rok 2023 se úrokové sazby hypotečních úvěrů držely velmi vysoko. ČNB se snažila brzdit extrémní inflaci a od ledna až do druhé poloviny prosince držela základní úrokové sazby na historických maximech. Dvoutýdenní repo sazba byla na úrovni 7 %.
Nastavení základních úrokových sazeb se promítlo i do úročení hypotečních úvěrů. V lednu 2023 dosahovala podle dat ČNB průměrná úroková sazba nových hypoték 6,05 %. Banky snižovaly sazby jen nepatrně a v závěru roku se v průměru nově sjednané hypotéky dostaly na hodnotu 5,75 %.
Miroslav Majer k vývoji hypotečního trhu dodává: „Nejnižší zájem byl o hypotéky hned v úvodu roku 2023. V tu dobu dosahovaly úrokové sazby historických maxim a lidé vyčkávali na jejich výraznější pokles. Ten bohužel nenastal a Češi si začali pomalu zvykat na novou realitu. Podzim roku 2023 již naznačoval opatrný obrat trendu a stabilizaci na hypotečním trhu.“
Zájem o hypotéky právě kvůli vysokým sazbám výrazně ochladl. Za celý rok 2023 poskytly banky a stavební spořitelny nové hypoteční úvěry v souhrnné výši 124 miliard korun (pozn. podle dat ČBA Hypomonitor).
Zájem o nové hypotéky v roce 2022 výrazně ochladl. „Celkový objem nových i refinancovaných hypoték se zřejmě dostane na hodnotu okolo 196 miliard korun. V meziročním srovnání jde o dramatický propad trhu o 64 %. Většinu hypoték si Češi sjednali v úvodu roku 2022. Naopak v posledních čtyřech měsících roku jsme byli svědky obrovského meziročního poklesu objemu sjednaných hypoték, a to až o 85 procent,” uvádí k situaci na trhu hypoték Miroslav Majer.
Hlavní vliv na poptávku po hypotékách měly kroky České národní banky a její reakce na rychle rostoucí inflaci. Průměrná míra inflace za celý rok 2022 byla 15,1 %, což je nejvyšší hodnota od roku 1993. Extrémní inflace v průběhu celého roku vedla k postupnému zvyšování základních úrokových sazeb, od kterých se odvíjí i úročení úvěrů. Česká národní banka ve snaze omezit pumpování peněz do ekonomiky a zbrzdit spotřebu zvedla repo sazbu až na 7 % (pozn. ke zvýšení na tuto hranici došlo v červnu 2022 a po zbytek roku se již její výše nezměnila). Úrokové sazby hypoték se v závěru roku pohybovaly okolo 6 %.
| Rok 2020: 1,81 – 1,92 % | Rok 2022: 3,76 – 5,93 % |
| Rok 2021: 1,86 – 3,08 % | Rok 2023: 5,84 % |
Rok 2021 se zapsal do hypoteční historie. Podle oficiální statistiky České národní banky poskytly tuzemské banky nové hypotéky za 368 miliard korun. Po započítání refinancovaných hypoték činil celkový objem úvěrů na bydlení 459 miliard korun, což bylo téměř o 73 % více než v roce 2020.
Miroslav Majer ke statistikám dodává: „Za extrémní poptávkou po hypotékách stály především velmi nízké úrokové sazby, a to zejména v první polovině roku 2021. Nemovitosti v tomto roce skupovali Češi ve velkém i kvůli obavám z pokračujícího růstu cen nemovitostí a sílící inflaci. Enormní zájem byl i o refinancování stávajících úvěrů na bydlení, kdy si mnozí Češi snažili zajistit nízké úrokové sazby na další fixační období.“
V roce 2020 se Česká republika poprvé potýkala s pandemií COVID-19. Přestože jarní lockdown ekonomiky nakrátko uvrhl některé zájemce o vlastní bydlení do nejistoty a zkomplikoval také možnost osobních prohlídek nemovitostí, žádný dramatický propad se na hypotečním trhu nekonal. Podle dat centrální banky si Češi sjednali nové hypotéky v celkové výši 217 miliard korun.
„Dostupnost hypoték se v tomto pandemickém roce značně zhoršila především lidem pracujícím v odvětvích, která byla nejvíce postižena vládními restrikcemi. Banky po vypuknutí pandemie velmi přísně nahlížely na zdroj příjmu žadatele o úvěr. Hypotéku nezískali například lidé pracující v gastronomii, ubytovacích službách, cestovním ruchu, výstavnictví nebo kultuře,“ vyjmenovává Miroslav Majer.
V souvislosti s pandemií COVID-19 přistoupila Česká národní banka k uvolnění limitů úvěrových ukazatelů pro nové hypoteční úvěry. Konkrétně se jednalo o zmírnění limitu LTV na 90 procent z původních 80 procent a zrušení limitů DTI a DSTI. S významným rozhodnutím přišla i vláda, která se rozhodla zrušit čtyřprocentní daň z nabytí nemovitých věcí. „K vysokému zájmu o hypotéky v roce 2020 rovněž přispěly velmi nízké úrokové sazby. Na pomyslné dno dosedly v posledním čtvrtletí roku, kdy se některé banky dostaly se sazbami i pod 1,5 procenta ročně,“ doplňuje Miroslav Majer.
