Výše úrokové sazby je klíčovým parametrem při výběru hypotéky. Přečtěte si, co vše ovlivňuje její výši a jak se sazby vyvíjely v minulosti.
K základnímu porovnání výhodnosti nabízených hypoték slouží úroková sazba. Z její výše snadno určíte, o kolik procent se navýší vypůjčená částka za určité časové období. Všechny banky při nastavování úrokových sazeb hypoték přihlíží k sazbám vyhlášeným Českou národní bankou a sledují rovněž sazby hypotečních úvěrů konkurence. Výše úrokových sazeb se odvíjí také od konkrétní výše LTV, zvolené doby fixace hypotečního úvěru a v neposlední řadě i bonity zájemce o hypotéku. Čím níže jsou úrokové sazby hypoték, tím vyšší je ochota lidí půjčovat si na vlastní bydlení.
V roce 2026 lze u hypotečních úrokových sazeb spíše než další pokles očekávat pozvolný růst nebo v lepším případě stagnaci. Setrvalé zlevňování hypoték už podle aktuálního vývoje končí – roste cena „dlouhých peněz“ (IRS), ČNB ve své prognóze nepočítá s dalším uvolňováním měnové politiky a banky se díky rekordní vlně refinancování nemusí tolik předhánět v ceně.
„Hypotéky tak mohou v průběhu roku 2026 postupně zdražit o několik desetin procentního bodu, přibližně až o 0,5 p.b., místo aby úroky klesaly k vysněným „pandemickým“ úrovním,“ uvádí k vývoji hypotečního trhu Miroslav Majer, CEO fintech startupu hyponamíru.cz.
V lednu 2026 byla průměrná výše online hypotéky sjednané prostřednictvím hypotečních specialistů hyponamíru.cz 4,3 miliony korun. Nejčastěji volené doby fixace byly 3 a 5 let.
V lednu 2026 poskytly banky a stavební spořitelny nové hypoteční úvěry v celkovém objemu 27,2 mld. Kč, což představuje meziměsíční pokles aktivity o 5 %. Celkový objem trhu, započítáme-li i refinancované úvěry, dosáhl 35,5 mld. Kč, což je o 4,4 % méně než v prosinci předchozího roku. I přes toto mírné lednové zvolnění ukazují sezónně očištěná data na velmi silný trh s objemy blížícími se historickým maximům ze závěru roku 2021, což je částečně přisuzováno snaze klientů uzavřít smlouvy před dubnovým zpřísněním pravidel pro investiční hypotéky.
Počet nově sjednaných hypoték dosáhl v lednu 6 015 kusů, což sice znamenalo meziměsíční pokles o 5,5 %, ale v meziročním srovnání s lednem 2025 se jedná o výrazný nárůst o 26 %. Průměrná realizovaná úroková sazba u nových hypoték nepatrně klesla na 4,48 % z prosincových 4,49 %. Tato hodnota potvrzuje trend stability úrokových sazeb, které se již od října loňského roku pohybují na víceméně neměnné úrovni těsně pod hranicí 4,5 %.
Průměrná výše hypotéky v lednu vzrostla na 4,51 milionu Kč, což představuje meziroční nárůst o 15 % v důsledku pokračujícího zvyšování cen nemovitostí. Pro tuto průměrnou výši úvěru a aktuální sazbu 4,48 % vychází modelová měsíční splátka při splatnosti na 30 let na 22 830 Kč.
Rok 2025 je za námi. Podívejte se, jak se v uplynulém roce vyvíjel trh hypoték, realit a pojištění.
Rok 2025 přinesl na hypoteční trh výrazné oživení. Po několika letech utlumené poptávky se trh nadechl k růstu, který táhly jak nové úvěry na bydlení, tak refinancování starších hypoték. Kombinace mírně klesajících sazeb, rostoucích cen nemovitostí a odložené poptávky vytvořila prostředí, ve kterém se objemy i počty sjednaných hypoték výrazně zvedly.
Objem nových hypoték určených na pořízení či výstavbu bydlení vystoupal za celý rok 2025 na 321 miliard Kč, což představuje meziroční nárůst o 41 % a řadí loňský rok na druhé místo v historii hned za rekordní rok 2021. Včetně refinancování se celkový hypoteční trh dostal na objem 406 miliard Kč, tedy výrazně nad úrovně roku 2024.
Významnou roli sehrál vývoj úrokových sazeb. Zatímco v předchozích letech se nové hypotéky běžně sjednávaly se sazbami přes 5 %, v roce 2025 se průměrná sazba postupně posunula k úrovním kolem 4,5 %. Nešlo o dramatický propad, ale o pozvolné uvolňování, které v kombinaci s rostoucími příjmy domácností a stabilizací inflace obnovilo důvěru v dlouhodobé financování bydlení. Sazby tak přestaly být hlavní brzdou trhu, i když zůstaly výrazně výše než v éře extrémně levných peněz.
Růst objemů byl zároveň tažen vyšší průměrnou výší úvěru. Průměrná hypotéka se v roce 2025 pohybovala kolem 4,2 milionu Kč a v závěru roku se přiblížila hranici 4,5 milionu. Důvodem nebyla jen ochota domácností více se zadlužit, ale především pokračující růst cen nemovitostí, který se v meziročním vyjádření pohyboval v řádu vyšších jednotek až nižších desítek procent.
Výraznou složkou trhu bylo i refinancování. Do roku 2025 spadla vlna končících fixací z období, kdy si domácnosti braly hypotéky za nízké sazby, ale s kratší dobou fixace. Část klientů využila příležitosti přejít na nové podmínky, ať už u stávající banky, nebo při přechodu ke konkurenci. Refinancování tak doplnilo silnou poptávku po nových úvěrech a pomohlo udržet celkové objemy na velmi vysoké úrovni.
Struktura účelů zůstala relativně stabilní. Většina nových hypoték směřovala na koupi nemovitosti, menší část na výstavbu či rekonstrukce. Trh se tak v roce 2025 nevrátil k euforii let 2020–2021, ale spíše k robustnímu, racionálnějšímu růstu.
Bankovní rada ČNB na svém aktuálním zasedání ponechala dvoutýdenní repo sazbu na úrovni 3,5 %, přičemž výhled odborníků pro rok 2026 počítá buď se stabilitou sazeb, nebo jen s jejich mírným poklesem kvůli přetrvávající jádrové inflaci.
V roce 2024 došlo k výraznému oživení hypotečního trhu. Banky a stavební spořitelny poskytly nové hypotéky za 228 miliard Kč, což představuje meziroční nárůst o 83 %. Spolu s refinancovanými úvěry za 47 miliard Kč dosáhl celkový objem 275 miliard Kč, oproti 150 miliardám v roce 2023.
Tento růst podpořil nejen vyšší počet nových hypoték (růst o 53 % na 62 tisíc), ale také nárůst průměrné výše hypotečního úvěru. Průměrná hypotéka se zvýšila o 20 % a na konci roku 2024 dosáhla téměř 3,86 milionu Kč.
Důležitým faktorem pozitivního vývoje byl pokles úrokových sazeb. Po dvou letech vysokých sazeb jejich postupný pokles oživil poptávku po hypotékách. Trh reagoval na snižující se inflaci a kroky České národní banky (ČNB), která během roku snížila dvoutýdenní repo sazbu z lednových 6,75 % na 4,00 % v prosinci.
Na začátku roku 2024 se úrokové sazby držely nad 5 %, ale postupně klesaly a v prosinci dosáhly průměrných 4,80 %. Tento vývoj vedl ke snížení měsíčních splátek nových hypoték, což dále podpořilo růst poptávky po úvěrech na bydlení.
Po celý rok 2023 se úrokové sazby hypotečních úvěrů držely velmi vysoko. ČNB se snažila brzdit extrémní inflaci a od ledna až do druhé poloviny prosince držela základní úrokové sazby na historických maximech. Dvoutýdenní repo sazba byla na úrovni 7 %.
Nastavení základních úrokových sazeb se promítlo i do úročení hypotečních úvěrů. V lednu 2023 dosahovala podle dat ČNB průměrná úroková sazba nových hypoték 6,05 %. Banky snižovaly sazby jen nepatrně a v závěru roku se v průměru nově sjednané hypotéky dostaly na hodnotu 5,75 %.
Miroslav Majer k vývoji hypotečního trhu dodává: „Nejnižší zájem byl o hypotéky hned v úvodu roku 2023. V tu dobu dosahovaly úrokové sazby historických maxim a lidé vyčkávali na jejich výraznější pokles. Ten bohužel nenastal a Češi si začali pomalu zvykat na novou realitu. Podzim roku 2023 již naznačoval opatrný obrat trendu a stabilizaci na hypotečním trhu.“
Zájem o hypotéky právě kvůli vysokým sazbám výrazně ochladl. Za celý rok 2023 poskytly banky a stavební spořitelny nové hypoteční úvěry v souhrnné výši 124 miliard korun (pozn. podle dat ČBA Hypomonitor).
Zájem o nové hypotéky v roce 2022 výrazně ochladl. „Celkový objem nových i refinancovaných hypoték se zřejmě dostane na hodnotu okolo 196 miliard korun. V meziročním srovnání jde o dramatický propad trhu o 64 %. Většinu hypoték si Češi sjednali v úvodu roku 2022. Naopak v posledních čtyřech měsících roku jsme byli svědky obrovského meziročního poklesu objemu sjednaných hypoték, a to až o 85 procent,” uvádí k situaci na trhu hypoték Miroslav Majer.
Hlavní vliv na poptávku po hypotékách měly kroky České národní banky a její reakce na rychle rostoucí inflaci. Průměrná míra inflace za celý rok 2022 byla 15,1 %, což je nejvyšší hodnota od roku 1993. Extrémní inflace v průběhu celého roku vedla k postupnému zvyšování základních úrokových sazeb, od kterých se odvíjí i úročení úvěrů. Česká národní banka ve snaze omezit pumpování peněz do ekonomiky a zbrzdit spotřebu zvedla repo sazbu až na 7 % (pozn. ke zvýšení na tuto hranici došlo v červnu 2022 a po zbytek roku se již její výše nezměnila). Úrokové sazby hypoték se v závěru roku pohybovaly okolo 6 %.
| Rok 2020: 1,81 – 1,92 % | Rok 2022: 3,76 – 5,93 % |
| Rok 2021: 1,86 – 3,08 % | Rok 2023: 5,84 % |
Rok 2021 se zapsal do hypoteční historie. Podle oficiální statistiky České národní banky poskytly tuzemské banky nové hypotéky za 368 miliard korun. Po započítání refinancovaných hypoték činil celkový objem úvěrů na bydlení 459 miliard korun, což bylo téměř o 73 % více než v roce 2020.
Miroslav Majer ke statistikám dodává: „Za extrémní poptávkou po hypotékách stály především velmi nízké úrokové sazby, a to zejména v první polovině roku 2021. Nemovitosti v tomto roce skupovali Češi ve velkém i kvůli obavám z pokračujícího růstu cen nemovitostí a sílící inflaci. Enormní zájem byl i o refinancování stávajících úvěrů na bydlení, kdy si mnozí Češi snažili zajistit nízké úrokové sazby na další fixační období.“
V roce 2020 se Česká republika poprvé potýkala s pandemií COVID-19. Přestože jarní lockdown ekonomiky nakrátko uvrhl některé zájemce o vlastní bydlení do nejistoty a zkomplikoval také možnost osobních prohlídek nemovitostí, žádný dramatický propad se na hypotečním trhu nekonal. Podle dat centrální banky si Češi sjednali nové hypotéky v celkové výši 217 miliard korun.
„Dostupnost hypoték se v tomto pandemickém roce značně zhoršila především lidem pracujícím v odvětvích, která byla nejvíce postižena vládními restrikcemi. Banky po vypuknutí pandemie velmi přísně nahlížely na zdroj příjmu žadatele o úvěr. Hypotéku nezískali například lidé pracující v gastronomii, ubytovacích službách, cestovním ruchu, výstavnictví nebo kultuře,“ vyjmenovává Miroslav Majer.
V souvislosti s pandemií COVID-19 přistoupila Česká národní banka k uvolnění limitů úvěrových ukazatelů pro nové hypoteční úvěry. Konkrétně se jednalo o zmírnění limitu LTV na 90 procent z původních 80 procent a zrušení limitů DTI a DSTI. S významným rozhodnutím přišla i vláda, která se rozhodla zrušit čtyřprocentní daň z nabytí nemovitých věcí.
„K vysokému zájmu o hypotéky v roce 2020 rovněž přispěly velmi nízké úrokové sazby. Na pomyslné dno dosedly v posledním čtvrtletí roku, kdy se některé banky dostaly se sazbami i pod 1,5 procenta ročně,“ doplňuje Miroslav Majer.
