Ceny nemovitostí v Česku dál rostou. Hypotéky zdražují a ČNB doporučuje bankám přísnější limity pro financování investičních nemovitostí. Vyplatí se dnes investovat do nemovitostí?
Český realitní trh pokračuje v růstu. Ve druhém čtvrtletí 2026 dosáhla podle dat ČBA Monitoru a Flat Zone. Meziročně se zvýšila o 8,3 %. Nové a zánovní byty se prodávaly v průměru za 146,6 tisíce Kč za metr čtvereční a jejich ceny byly meziročně vyšší o 9,7 %. Rostly také ceny rodinných domů. Jejich průměrná transakční cena dosáhla 6,5 milionu Kč a meziročně se zvýšila o 2,8 %.
„Ceny bytů i rodinných domů dál rostou, i když tempo růstu postupně zpomaluje. Vyšší úrokové sazby hypoték poptávku tlumí, proti tomu ale stojí stále omezená nabídka nemovitostí. Právě ta může držet ceny i nadále vysoko, zejména v místech s vysokou poptávkou, jako jsou Praha a Brno,“
říká Miroslav Majer, CEO fintech startupu hyponamíru.cz.
Investiční nemovitost si majitel nepořizuje primárně pro vlastní bydlení. Nejčastěji jde o byt nebo rodinný dům určený k pronájmu. Investicí ale může být také rekreační nebo komerční nemovitost.
Výnos může mít dvě části. První tvoří pravidelný příjem z pronájmu, druhou případný růst hodnoty nemovitosti. Ani jedna ale není zaručená. O výsledku investice rozhoduje kupní cena, lokalita, dosažitelné nájemné, provozní náklady, způsob financování a cena, za kterou se nemovitost podaří v budoucnu prodat.
Investiční nemovitost lze koupit z vlastních prostředků, pomocí hypotéky nebo kombinací obou možností.
Podle průzkumu Asociace pro kapitálový trh ČR považují Češi nemovitosti za nejlepší životní investici. Jejich ceny přitom v dlouhodobém horizontu výrazně rostly.
Od roku 1998 do konce roku 2019 zdražily podle ČSÚ byty v Česku v průměru 4,25krát a rodinné domy přibližně 2,7krát. Cenová hladina se ve stejném období zvýšila přibližně o 60 %, takže ceny bytů i rodinných domů rostly rychleji než inflace.
Výrazné zdražování pokračovalo také během covidových let. Po ochlazení trhu v roce 2023 se ceny znovu vydaly vzhůru. V roce 2025 vzrostly podle ČBA Monitoru a Flat Zone v celorepublikovém průměru o 12 % a růst pokračuje také v roce 2026.
Dlouhodobý růst ale neznamená, že ceny nemovitostí nemohou klesat. Příkladem je období po světové finanční krizi v roce 2008. Do konce roku 2009 se ceny bytů v Česku snížily přibližně o 18,1 %, zatímco ceny rodinných domů klesly o 4,6 %. Následovalo přibližně tříleté období stagnace.
Další vývoj realitního trhu bude záviset na tom, jak rychle se bude rozšiřovat nabídka nemovitostí. Novou výstavbu prodražují rostoucí náklady. V červenci 2026 byly ceny stavebních prací podle odhadu ČSÚ meziročně vyšší o 4,5 %. Ceny materiálů a výrobků spotřebovávaných ve stavebnictví vzrostly ve stejném období meziročně o 6,9 %. Stavebním firmám navíc chybějí zaměstnanci, což omezuje jejich možnosti přijímat další zakázky.
Stát chce výstavbu podpořit jednodušším a rychlejším povolováním staveb. Novela stavebního zákona stojí na principu „1 úřad – 1 řízení – 1 razítko“ a má celý proces zjednodušit.
„Rychlejší povolování staveb samo o sobě nezaručí rychlejší výstavbu. O tom, kolik nových bytů a domů skutečně vznikne, rozhodnou kapacity stavebních firem, dostupnost pracovníků a stavebních materiálů i celkové náklady na výstavbu. Pokud nabídka poroste pomaleji než poptávka, bude to dál vytvářet tlak na růst cen nemovitostí. Kdo proto najde nemovitost, která mu dává investičně smysl, neměl by spoléhat na to, že za rok nebo dva nakoupí výhodněji než dnes,“
upozorňuje Jiří Krejčí, CSO společnosti hyponamíru.cz.
V roce 2025 rostlo také tržní nájemné. Podle dat ČBA a Flat Zone se ve většině regionů zvyšovalo nejčastěji o 4 až 6 %, v některých regionech až o 10 %. Nejvýraznější růst zaznamenal Moravskoslezský kraj. V Praze se vývoj lišil podle lokality a podílu novostaveb v nabídce, nájemné zde vzrostlo přibližně o 4 až 12 %.
Pro investora není rozhodující jen samotná výše nájemného. Důležitý je jeho poměr ke kupní ceně nemovitosti. Pokud cena bytu roste rychleji než nájemné, procentní výnos z pronájmu klesá.
Před koupí proto porovnejte očekávané roční příjmy s náklady na provoz, správu, pojištění, opravy a případné financování. Počítejte také s obdobím, kdy může být nemovitost bez nájemníka.
Vývoj realitního trhu zatím nedává příliš důvodů spoléhat na zlevnění nemovitostí. Ceny dál rostou, nová nabídka je v řadě žádaných lokalit omezená a novou výstavbu dál prodražují vyšší ceny stavebních prací a materiálů. Současná data spíše ukazují na možnost zpomalování růstu cen nemovitostí než na jejich plošný pokles.
Ani u hypoték nelze podle současného vývoje počítat s rychlým návratem výrazně nižších sazeb.
„Hypoteční sazby neovlivňuje jen měnová politika ČNB, ale také vývoj tržních sazeb. Pětiletý korunový swap vzrostl z průměrných 4,35 % v červenci na 4,50 % v srpnu a v první polovině září se dostal nad 4,7 %. Tento vývoj zatím nevytváří prostor pro výrazný pokles hypotečních sazeb,“
uvádí Miroslava Straková, online hypoteční specialistka hyponamíru.cz.
Čekání na nižší cenu nemovitosti a výrazně levnější hypotéku proto nemusí přinést očekávaný výsledek. O tom, zda se koupě vyplatí, ale vždy rozhodují parametry konkrétní investice.
Kdo chce odhadnout, jak se budou vyvíjet úrokové sazby hypoték, měl by sledovat tržní sazby, očekávání trhu i reakce jednotlivých bank. Miroslava Straková doplňuje: „Při práci s klientem proto nesledujeme jen aktuální úrokovou sazbu. Díváme se také na širší souvislosti a na to, jak jednotlivé banky upravují své sazby.“
Investiční nemovitost můžete hledat přes realitní kanceláře, developery i inzertní a realitní portály. Jednou z možností je Realingo, které sjednocuje nabídky z různých realitních zdrojů do jednoho vyhledávání. Nabídky lze filtrovat podle lokality, ceny, dispozice a dalších parametrů a zobrazit také na mapě.
Při porovnávání nabídek nezapomínejte, že ceny uváděné v inzerátech jsou nabídkové. Nemusejí odpovídat cenám, za které se nemovitosti skutečně prodají. V případě menšího počtu zájemců můžete s prodávajícím vyjednávat o ceně.
Pro jednání o ceně si na Realingu vytipujte několik podobných bytů v okolí. Sledujte nejen jejich cenu, ale i stav, patro nebo možnost parkování. Rozdíly mezi konkrétními nabídkami vám dají lepší podklad k rozhovoru s prodávajícím než obecná představa o tom, kam trh poroste.
Nejprve si stanovte rozpočet a určete, kolik vlastních peněz chcete do nemovitosti vložit. Pokud počítáte s hypotékou, zjistěte, na jak vysoký úvěr můžete dosáhnout a jakou splátku váš rodinný rozpočet unese.
Následně vyberte lokalitu. Sledujte kupní ceny, výši nájmů, dopravní dostupnost, nabídku služeb i poptávku nájemníků. Jiná kritéria budou rozhodovat u malého bytu ve velkém městě a jiná u rodinného domu nebo rekreační nemovitosti.
U konkrétní nabídky spočítejte očekávaný výnos. Od příjmů z nájmu odečtěte pravidelné provozní náklady, pojištění, výdaje za správu, rezervu na opravy a období bez nájemníka. Pokud nemovitost financujete úvěrem, sledujte také cash flow po zaplacení splátek hypotéky.
Teprve tento výpočet ukáže, zda je konkrétní nemovitost při dané kupní ceně skutečně zajímavou investicí.
Nákup nemovitosti v zahraničí má další specifika. Liší se právní prostředí, daňové povinnosti, možnosti financování i pravidla krátkodobých pronájmů.
Mezi oblíbené destinace pro české investory patří Chorvatsko, Španělsko, Itálie a Rakousko, které nabízí stabilní trh, turistickou atraktivitu a relativně snadný přístup. Roste také zájem o Albánii, kde ceny nemovitostí zůstávají nižší a trh se rychle rozvíjí.
Investování do nemovitostí ve Španělsku se podrobně věnuje podcast hypotalks #08: Investice do nemovitostí ve Španělsku.
Při investování do zahraničních nemovitostí je důležité pečlivě prostudovat místní právní rámec, daňové povinnosti a zajistit vhodné financování. České banky nabízejí různé možnosti, například hypotéku se zajištěním nemovitostí v ČR nebo americkou hypotéku. Přečtěte si na našem blogu podrobnosti o možnostech, jak efektivně financovat nákup nemovitosti v zahraničí.
K nákupu investiční nemovitosti můžete využít vlastní úspory, hypotéku nebo kombinaci obou možností. Nákup za hotové je jednodušší a může zlepšit vyjednávací pozici vůči prodávajícímu. Využití hypotéky naopak umožní ponechat si část vlastních peněz jako rezervu nebo je použít na další investici.
Od dubna 2026 musí zájemci o investiční hypotéku počítat s přísnějšími podmínkami. ČNB doporučuje bankám u těchto úvěrů LTV nejvýše 70 % a DTI 7. Doporučení se týká hypoték na obytné nemovitosti určené k pronájmu a na třetí a další obytnou nemovitost.
