Zájem o hypotéky poprvé od roku 2023 klesl, sazby ale nepadají

Co si z článku odnést

• Poptávka domácností po úvěrech na bydlení ve 3. čtvrtletí 2026 poprvé od začátku roku 2023 klesla a banky čekají pokles i ve 4. čtvrtletí.
• Menší zájem o hypotéky nevede k levnějším sazbám, protože bankám rostou náklady na peníze.
• Standardy zůstaly stejné, rizikovější žadatelé ale mohou dostat vyšší přirážku.
• U úvěru 4 mil. Kč na 30 let stojí každé zvýšení sazby o čtvrt procentního bodu zhruba 630 Kč měsíčně navíc.

Co ČNB v šetření zjistila o poptávce po hypotékách

Poptávka domácností po úvěrech na bydlení ve 3. čtvrtletí 2026 klesla poprvé od počátku roku 2023, uvádí Česká národní banka v šetření úvěrových podmínek bank z října 2026. Pokles vykázalo 11 % čistého tržního podílu bank a byl mírnější, než banky čekaly. Šetření proběhlo od 2. do 15. září 2026 a zúčastnilo se ho 19 bank s rozhodujícím podílem na úvěrovém trhu.

ČNB jako důvod uvádí odeznění přechodně rekordní produkce, kterou vyvolalo zpřísnění kritérií u investičních hypoték, a postupné zvyšování sazeb z hypoték (46 % čistého tržního podílu). Poprvé od počátku roku 2023 také poptávku výrazněji nepodporovaly vyhlídky realitního trhu, což odpovídá zpomalení růstu cen rezidenčních nemovitostí.

Pokles poptávky banky očekávají i ve 4. čtvrtletí, a to v rozsahu 64 % bankovního trhu. Objemy nových úvěrů na bydlení se snižují, z dlouhodobého pohledu se ale podle ČNB stále drží na vysokých hodnotách. Úvěrové standardy banky ve 3. čtvrtletí nezměnily a stejně to očekávají i ve 4. čtvrtletí.

Proč menší poptávka nepřinese levnější hypotéky

Levnější hypotéky z poklesu poptávky nevyplývají, protože sazby určují hlavně náklady bank na získání peněz a ty rostou. ČNB uvádí, že zvýšené náklady financování vlivem růstu tržních sazeb s delší splatností působily ve směru zpřísnění standardů (20 % čistého tržního podílu). Bankám se zároveň zmenšovaly průměrné úrokové marže u hypoték (14 % čistého tržního podílu), protože konkurence neumožňuje promítnout náklady do ceny hypoték v plné výši.

Zdražování se tak do sazeb dostává postupně. Průměrná nabídková sazba hypoték v srpnu 2026 podle našeho přehledu nabídkových sazeb vzrostla na 5,40 %, což je nejvyšší hodnota od února 2024. V září a říjnu pak sazby dále zvedly například Fio banka, Raiffeisenbank, mBank a ČSOB Hypoteční banka.

„Nižší zájem o hypotéky se do sazeb nepromítá tak rychle, jak by si žadatelé přáli, protože banky řeší hlavně své náklady na peníze. Připravený klient s rezervou na vyšší splátku proto vyjedná lepší podmínky než ten, kdo čeká na zlevnění,“

říká Miroslav Majer, CEO portálu hyponamíru.cz.

Další tlak může přijít od centrální banky. ČNB 17. září 2026 jednomyslně ponechala dvoutýdenní repo sazbu na 3,75 %. Guvernér Aleš Michl přitom uvedl, že se rada na listopadovém jednání bude rozhodovat mezi stabilitou a zvýšením sazeb. Sazby tedy v listopadu mohou vzrůst, jisté to není. Jak se červnové zvýšení sazeb promítlo do hypoték, popisuje náš rozbor červnového zvýšení sazeb.

Kdo dostane horší podmínky

Horší podmínky mohou dostat rizikovější žadatelé, protože u menší části trhu (7 % čistého tržního podílu) banky ve 3. čtvrtletí zvýšily úrokovou marži u rizikovějších úvěrů. ČNB banky ani žadatele nejmenuje, a proto nelze říct, kterých bank a klientů se přirážka týká. Za rizikovější profil se v praxi obvykle považuje vysoké LTV, tedy malé vlastní zdroje, nebo vysoké DSTI, tedy velký podíl splátek na příjmu.

Zvláštní skupinu tvoří investiční hypotéky. ČNB v šetření připomíná zpřísněná kritéria s limitem 70 % LTV a sedminásobkem zadlužení vůči čistým ročním příjmům žadatele. Podrobnosti tohoto doporučení shrnuje náš článek o přísnějších limitech pro investiční hypotéky.

Tři modelové situace se splátkami

Všechny příklady počítají s anuitní splátkou a splatností 30 let a jsou ilustrativní, nejde o nabídku žádné banky.

Situace 1: úvěr 4 mil. Kč a sazba, která roste. Pokud žadatel vyřizuje hypotéku nyní a sazba mezitím vzroste o dalších pár desetin, měsíční splátka se zvýší takto:

Zvýšení o jeden procentní bod znamená u této hypotéky téměř 2 600 Kč měsíčně navíc, tedy asi 31 000 Kč ročně. Hodnota 5,40 % je zde průměrná nabídková sazba ze srpna, vaše skutečná sazba se může lišit.

Situace 2: rizikovější profil a přirážka. Rodina chce hypotéku 4,5 mil. Kč a má jen minimální vlastní zdroje. Pro modelový příklad předpokládejme přirážku 0,3 procentního bodu proti běžné sazbě 5,40 %. Splátka stoupne z 25 269 Kč na 26 118 Kč, tedy o 849 Kč měsíčně. Za 30 let by to při stejné sazbě bylo o zhruba 306 tisíc Kč navíc. Velikost přirážky je jen předpoklad, ČNB ji v šetření neuvádí. Rodina si může přirážku snížit tím, že přidá vlastní zdroje nebo zmenší půjčku.

Situace 3: investiční byt za 4 mil. Kč. Při limitu 70 % LTV banka půjčí nejvýše 2,8 mil. Kč a investor musí přidat 1,2 mil. Kč vlastních peněz. Splátka při sazbě 5,40 % vychází na 15 723 Kč. Sedminásobek čistého ročního příjmu 480 000 Kč (čistých 40 000 Kč měsíčně) je 3,36 mil. Kč, takže půjčka 2,8 mil. Kč se do tohoto limitu vejde. Při nižším příjmu by limit úvěr snížil a investor by musel vložit víc vlastních peněz.

Jak se připravit na vyšší nároky bank

Nejlepší příprava je spočítat si splátku s rezervou ještě před podáním žádosti. Zkuste si splátku vypočítat o půl až o celý procentní bod výš, než je dnešní nabídka, a ověřte, zda ji unesete. Pokud ano, vyšší sazba při schvalování vás nezaskočí.

Druhým krokem je zlepšit profil žadatele: přidat vlastní zdroje, splatit drobné úvěry a limity na kartách a udržet nižší DSTI. Při refinancování navíc sledujte konec fixace, protože s přípravou je dobré začít několik měsíců předem.

Zdroje

• cnb.cz: Šetření úvěrových podmínek bank, říjen 2026
• cnb.cz: Šetření úvěrových podmínek bank IV/2026 (PDF)
• e15.cz: Jestřábí signál z ČNB