Ministerstvo financí poslalo 25. září 2026 do připomínkového řízení novelu, která má zavřít dvě cesty, jimiž se predátorští věřitelé dostávají k bytům a domům dlužníků s IČO. Při zesplatnění podnikatelského úvěru by věřitel směl chtít jen nesplacenou jistinu a notářský zápis se svolením k vykonatelnosti by šlo sepsat jen za osobní přítomnosti dlužníka. Účinnost se navrhuje od 1. ledna 2028 a jen pro nové smlouvy, takže kdo má nemovitost zastavenou už dnes, musí situaci řešit sám.
Novelu připravilo Ministerstvo financí, část o notářských zápisech ve spolupráci s Ministerstvem spravedlnosti. Ministerstvo ho 25. září 2026 rozeslalo do připomínkového řízení. Po něm půjde návrh vládě, a pokud ho kabinet schválí, do Poslanecké sněmovny a Senátu.
První změna se týká zesplatnění, tedy situace, kdy věřitel kvůli prodlení požaduje celý dluh najednou. U podnikatelského úvěru dnes smí chtít okamžitě i všechny úroky, které by dlužník platil až do konce smlouvy, a z celé této částky dál počítat úroky z prodlení. Podle návrhu by mohl ihned požadovat jen nesplacenou jistinu, úroky by nabíhaly postupně až do jejího splacení a nešlo by z nich účtovat další úrok z prodlení. Spotřebitelé stejnou ochranu mají už dnes, zákon o spotřebitelském úvěru v § 124 výslovně říká, že splatnost po prodlení se týká jen nesplacené jistiny.
Druhá změna míří na notářský zápis se svolením k vykonatelnosti. Na jeho základě může věřitel rovnou navrhnout exekuci, aniž by se o dluhu rozhodovalo u soudu. Podle ministerstva ho někteří věřitelé zneužívali tak, že dlužníka u notáře zastupovali sami na základě plné moci podstrčené mezi úvěrovými dokumenty. Nově by dlužník musel být při sepisování osobně a notář by mu měl vysvětlit, k čemu se zavazuje.
Návrh nijak nezakazuje, aby si nebankovní věřitel nechal úvěr zajistit nemovitostí. Bere mu ale dva nástroje, díky nimž se ze zpožděné splátky během několika měsíců stala exekuce a dražba domu.
Zákon o spotřebitelském úvěru chrání jen spotřebitele. Kdo si půjčí jako podnikatel, i když IČO založil jen kvůli půjčce, přichází o povinné posouzení úvěruschopnosti, o limity sankcí u spotřebitelských úvěrů i o možnost obrátit se na finančního arbitra. Na tuto mezeru v lednu 2026 upozornil Institut prevence a řešení předlužení ve studii Moderní lichva v praxi. Podle ní lidé v akutní tísni bývají tlačeni k využití IČO nebo k jeho účelovému založení a oběti se na základě dat z katastru a živnostenského rejstříku počítají v desítkách tisíc.
Ministerstvo financí uvádí, že živnostenské oprávnění mělo na konci roku 2025 zhruba dva miliony lidí, aktivně podnikalo asi 1,2 milionu.
„Banka bere zástavu jako pojistku pro případ, že se něco pokazí, a sama má zájem, aby klient úvěr splatil a v nemovitosti zůstal bydlet. U predátorského věřitele je nemovitost často tím hlavním, o co v obchodě jde. Proto je potřeba číst každou smlouvu, ve které se objeví zástava domu a notářský zápis zároveň, jako varovný signál,“ říká Miroslav Majer, CEO portálu hyponamíru.cz.
Ministerstvo uvádí modelový případ: podnikateli zbývá splatit 100 000 Kč jistiny a úroky do konce smlouvy by činily dalších 50 000 Kč. Dnes může věřitel po zesplatnění chtít okamžitě 150 000 Kč, podle návrhu jen 100 000 Kč.
Rozdíl se dál zvětšuje přes úrok z prodlení. Zákonná sazba se podle nařízení vlády č. 351/2013 Sb. rovná repo sazbě ČNB k prvnímu dni pololetí zvýšené o 8 procentních bodů. Repo sazba je od 19. června 2026 na 3,75 %, pro prodlení vzniklé ve druhém pololetí 2026 tak zákonný úrok z prodlení činí 11,75 % ročně. Z částky 150 000 Kč to dělá 17 625 Kč za rok, ze 100 000 Kč 11 750 Kč. Jen na úrocích z prodlení tedy dlužník v modelovém případu zaplatí o 5 875 Kč ročně víc, a to při zákonné sazbě. U podnikatelských úvěrů si strany mohou sjednat sazbu vyšší, takže v praxi bývá rozdíl větší.
Z pohledu katastru vypadá zástavní právo u hypotéky i u nebankovní půjčky podobně, jak popisuje i náš článek o tom, jak probíhá vklad zástavní smlouvy do katastru. Rozdíl je v tom, jakým zákonem se úvěr řídí. Spotřebitelský úvěr zajištěný nemovitostí je podle § 2 zákona č. 257/2016 Sb. úvěrem na bydlení. Poskytovatel musí posoudit, zda ho klient zvládne splácet, a před zesplatněním ho podle § 124 vyzvat k úhradě dlužné splátky a dát mu na to nejméně 30 dnů.
Takový úvěr smí poskytnout banka, nebo nebankovní poskytovatel s licencí ČNB. Nebankovní poskytovatel musí mít podle zákona počáteční kapitál nejméně 20 milionů Kč. Nebankovní zajištěný úvěr tedy sám o sobě nelegální není, rozdíl mezi licencovanou nabídkou a rizikovým věřitelem shrnuje článek o výhodách a rizicích nebankovních hypoték. Problém nastává, když se půjčka sepíše jako podnikatelská a veškerá tato ochrana odpadne.
Novela má platit jen pro smlouvy uzavřené od 1. ledna 2028. Na stávající úvěry nedopadne a návrh se může v Parlamentu ještě změnit. Postup, který dává smysl už teď:
Při refinancování rozhoduje i to, kolik nemovitost zhruba má hodnotu, protože od ní se odvíjí, kolik banka půjčí. Orientační představu si můžete udělat v cenové mapě Realingo, která vychází z nabídkových cen bytů a domů z inzerátů za posledních 12 měsíců. Pro úvěr je ale vždy rozhodující odhad, který si nechá zpracovat banka.
„Kdo má dům zastavený u nebankovního věřitele a ještě splácí, má teď nejvíc možností. Po zesplatnění se dluh skokově zvýší a banka pak refinancování posuzuje mnohem přísněji. Doporučuji nečekat na novelu a nechat si spočítat, zda na refinancování dosáhnete, dokud je úvěr v pořádku,“ radí Jiří Krejčí, CSO společnosti hyponamíru.cz.
Novela pro živnostníky je samostatný předpis. Souběžně je v Senátu vládní novela zákona o spotřebitelském úvěru, kterou Sněmovna schválila 26. srpna 2026. Zavádí strop RPSN u běžných spotřebitelských úvěrů a strop celkových nákladů u malých a krátkodobých půjček, ministerstvo počítá s účinností od 1. února 2027. Tyto stropy se ale týkají spotřebitelů, podnikatelských úvěrů na IČO se nedotknou.
Pro lidi s IČO tak zůstává hlavní ochranou opatrnost při podpisu: zástava domu, notářský zápis a plná moc pro věřitele v jednom balíku dokumentů jsou důvodem smlouvu nepodepsat. Pokud už problémy nastaly, je lepší je řešit včas, jak radíme i v článku jak se chránit před exekucí na nemovitost.
