Dostupnost bydlení klesá: IDB vzrostl na 64,1 % a sazby za tři měsíce přidaly přes 0,4 bodu

Český hypoteční trh nadále potvrzuje, že pořízení vlastního bydlení zůstává pro řadu domácností velmi obtížné. Ve většině regionů se totiž dále zhoršuje dostupnost vlastnického bydlení, a to vlivem kombinace dvou klíčových faktorů – růstu cen bytů a současně rostoucích úrokových sazeb hypoték. Právě tento souběh vytváří na kupující stále větší tlak, protože zdražuje jak samotné nemovitosti, tak i jejich financování.

Za poslední tři měsíce se úrokové sazby zvýšily o více než 4 desetiny procentního bodu, přičemž aktuální vývoj naznačuje, že růst nemusí být u konce. To je důležitá informace jak pro zájemce o nové financování, tak pro klienty, kteří sledují podmínky pro refinancování nebo plánují nákup investiční nemovitosti. Vyšší sazby totiž snižují dosažitelnou výši úvěru a zároveň zvyšují měsíční splátky.

Index dostupnosti bydlení pokračuje v růstu

Vývoj potvrzuje také Index dostupnosti bydlení (IDB). Ten meziročně vzrostl o 2 % na 64,1 % a navázal na růstový trend z předchozích měsíců. Vyšší hodnota indexu přitom znamená horší dostupnost bydlení, protože ukazuje, jak velkou část příjmu domácnosti pohltí výdaje spojené s pořízením vlastního bytu. Pro domácnosti to v praxi znamená, že dosažení na vlastní bydlení vyžaduje stále větší finanční rezervy i vyšší příjmy.

Hlavním důvodem zhoršení dostupnosti zůstávají především rostoucí nabídkové ceny bytů. Na trhu tak pokračuje situace, kdy ani mírné výkyvy v sazbách nejsou schopny kompenzovat cenový růst nemovitostí. Pro investory to znamená pokračující tlak na vstupní cenu, pro běžné kupující pak další oddalování rozhodnutí o koupi nebo nutnost hledat kompromis v lokalitě či velikosti bytu.

Nejvýraznější růst cen hlásí Ústecký kraj, Praha i jižní Morava

Regionální data ukazují, že zdražování není rozloženo rovnoměrně. Největší meziroční růst cen bytů zaznamenal Ústecký kraj, kde ceny vzrostly o 16 %. Přestože zde patří byty dlouhodobě k nejlevnějším v republice, takto výrazný nárůst je z pohledu dostupnosti velmi citelný. Dynamika růstu navíc naznačuje, že i dříve levnější regiony se postupně přestávají řadit mezi cenově snadno dosažitelné.

Více než desetiprocentní meziroční růst cen byl zaznamenán také v Jihomoravském kraji, Zlínském kraji a v hlavním městě Praze. Právě Praha a Brno dlouhodobě patří mezi lokality s nejnižší dostupností bydlení, a další růst cen zde logicky situaci ještě zhoršuje. U investorů mohou tyto regiony nadále budit zájem kvůli poptávce, na straně kupujících financujících nákup hypotékou se však dostupnost posouvá do stále náročnější roviny.

Kde je vývoj příznivější

O něco lepší obrázek nabízí některé další kraje. Například v Olomouckém kraji je meziroční zvýšení cen bytů pouze minimální. Ještě příznivější situace je podle dostupných dat v Jihočeském kraji, kde byl dokonce zaznamenán meziroční pokles cen. Tyto výjimky ale zatím nemění celostátní trend, který zůstává pro zájemce o vlastní bydlení nepříznivý.

Pro trh je přitom důležité sledovat nejen samotné cenové změny, ale i jejich vztah k úrokovým sazbám. Pokud by sazby dále rostly a ceny bytů současně zůstaly na vzestupné trajektorii, tlak na rozpočty domácností se ještě zvýší. To by se mohlo projevit delší dobou rozhodování kupujících, vyšší citlivostí na lokalitu i větším zájmem o menší byty nebo alternativní formy financování.

Data prošla úpravou modelu

Za pozornost stojí také metodická změna ve statistikách dostupnosti bydlení. V uplynulých týdnech totiž došlo k úpravě datového modelu cen bytů. Výsledkem jsou revidované hodnoty, které by měly být přesnější a měly by lépe odrážet aktuální situaci na trhu. Při srovnávání s dřívějšími výstupy je proto vhodné počítat s tím, že některé hodnoty byly nově přepočítány.

Celkově tak platí, že český trh s bydlením zůstává pod tlakem. Kombinace rostoucích cen nemovitostí, vyšších hypotečních sazeb a zhoršujících se ukazatelů dostupnosti potvrzuje, že podmínky pro pořízení vlastního bydlení jsou nadále složité. Pro zájemce o hypotéku, investory i stávající klienty je proto klíčové sledovat nejen vývoj sazeb, ale i regionální rozdíly a širší cenové trendy.