Investice do nájemního bytu může být výhodná, pokud zvolíte správný typ nemovitosti, vhodné vybavení a pečlivě vyberete spolehlivé nájemníky.
Rostoucí ceny nemovitostí a omezená nabídka nových bytů zvyšují poptávku po nájemním bydlení. Tento trend se promítá do výše tržního nájemného. V roce 2025 podle údajů Českého statistického úřadu zdražilo nájemné meziročně o 6,4 %.
Koupě bytu na pronájem může být zajímavou alternativní investicí.
„Kromě pravidelného příjmu z nájemného vydělává majitel nemovitosti i na růstu její tržní ceny. Za uplynulou dekádu se ceny bytových nemovitostí více než zdvojnásobily. Kdo si tedy pořídil investiční byt k pronájmu, mohl dosáhnout zajímavého zhodnocení,“
doplňuje Miroslav Majer, CEO fintech startupu hyponamíru.cz.
Zájemci o byt na pronájem si mohou vybírat jak z nabídky novostaveb, tak starších nemovitostí. Investiční byt lze poskytnout k pronájmu vybavený nebo prázdný. Každá z variant má své výhody i nevýhody. Přečtěte si, jak správně vybrat investiční byt a na co si dát pozor při koupi investičního bytu.
Při koupi bytu jako investice si na začátku odpovězte, jak a komu budete byt pronajímat. Nemovitost můžete nabízet ke krátkodobému ubytování i k dlouhodobému pronájmu. Výběr nemovitosti přizpůsobte zvolenému typu pronájmu.
Ke krátkodobému pronájmu jsou ideální menší byty o dispozici 1+kk až 2+kk. Nejžádanější jsou klidnější lokality v blízkosti centra, s možností bezproblémového parkování a dostupné veřejnou dopravou.
„Zájemci o krátkodobé ubytování vždy očekávají pronájem vybaveného bytu. Majitelé nemovitostí by měli investovat do kvalitního nábytku, včetně pohodlných postelí. Standardem je plně vybavená kuchyně s myčkou a dalšími moderními spotřebiči. Ve slunných bytech se vyplatí pořídit klimatizaci. Při pronájmu přes platformy jako Booking nebo Airbnb získá prakticky vybavený, útulný a čistý byt řadu pozitivních recenzí. Ty mohou přivést další zájemce o krátkodobé ubytování a zvýšit celkový výnos investice,“
uvádí Jiří Krejčí, CSO hyponamíru.cz.
Vybavené menší byty jsou vhodné i k dlouhodobému pronájmu. Pronajímají si je nejčastěji jednotlivci a mladé páry bez dětí. Byty o dispozici 3+kk a větší vyhledávají především rodiny s dětmi. U této skupiny nájemníků hraje klíčovou roli dostupnost základních služeb v místě bydliště.
K pronájmu jsou nabízeny byty nezařízené, částečně i plně zařízené. Úroveň vybavení předurčuje cílovou skupinu nájemníků. Investice do vybavení bytu na pronájem se vrací majiteli postupně, a to v rámci vyššího nájemného. Nájemné u zařízených bytů bývá zpravidla o 10–30 % vyšší než u bytů nezařízených.
Příklad: Srovnání výše tržního nájemného částečně vybaveného a nevybaveného bytu v centru Brna. Dispozice bytu je 2+kk s obytnou plochou 55 m². Výpočet vychází z online kalkulačky tržního nájemného Ministerstva vnitra ČR (pozn. reálně může být nájemné vyšší, kalkulačka podhodnocuje o cca 15-25 %).
Měsíční tržní nájemné:
V našem případě činí rozdíl v měsíčním nájemném 1 650 Kč. Pokud je byt vybaven ve vyšším standardu, bude rozdíl v nájemném větší.
Pronajímáte byt a potřebujete zjistit aktuální výši tržního nájemného? K výpočtu můžete využít bezplatnou online kalkulačku tržního nájemného Ministerstva financí ČR.
Byt k pronájmu musí vždy splňovat technické a bezpečnostní standardy. I nezařízený byt musí být obyvatelný. Základní požadavky na vybavení jsou následující:
Nároky na vybavení bytu k pronájmu se postupem času zvyšují. Za standard se dnes považuje kuchyň včetně běžných spotřebičů, základní nábytek a pračka. Do nadstandardního vybavení patří například sušička prádla, velkoplošný televizor nebo designový nábytek a osvětlení.
Vybavení bytu je finančně náročné a má omezenou životnost. Proto se vyplatí vybírat s ohledem na odolnost, funkčnost a praktičnost.
Zlatou střední cestou je částečné vybavení bytu. Řada nájemníků preferuje funkční základní vybavení a prostor si následně upraví podle svého vkusu. Potenciálním zájemcům můžete nabídnout i dovybavení bytu dle dohody.
Při rozhodování o pronájmu bytu vybaveného nebo prázdného je důležité zvážit více aspektů, nejen výši nájemného. Pomůže vám s tím následující srovnávací tabulka.
| Charakteristika | Vybavený byt | Nevybavený byt |
| Měsíční výnos | Nájemné vyšší o 10–30 % podle úrovně vybavení. | Nižší |
| Počáteční investice | Vysoká (nábytek, spotřebiče, doplňky) v řádech desítek až stovek tisíc. | Minimální, investujete pouze do povinného standardu (kuchyně, sanita). |
| Rychlost obsazení | Rychlejší, byt je okamžitě obyvatelný. | Pomalejší, nájemce si musí před nastěhováním pořídit nebo přestěhovat vybavení. |
| Fluktuace nájemníků | Častější střídání nájemníků a vyšší administrativní zátěž. | Vyšší stabilita, protože nájemníci si budují skutečný domov a zůstávají déle. |
| Údržba a opravy | Náročná, majitel odpovídá za funkčnost a stav veškerého vybavení. | Minimální, majitel řeší pouze vady bytu jako takového, nikoliv vybavení nájemce. |
| Míra opotřebení | Vybavení se postupně opotřebovává a je třeba počítat s jeho budoucí obnovou. | Nulové, vybavení není majetkem pronajímatele. |
| Riziko poškození vybavení | Vysoké, nájemník může poškodit vybavení a odmítat náhradu škody. | Pokud nájemník poškodí vlastní vybavení, nevznikají vám žádné náklady. |
Při sestavování investičního plánu počítejte s opotřebením vybavení. Na jeho budoucí výměnu si vytvářejte zvláštní fond a pravidelně do něj odvádějte část nájemného.
Byt určený k pronájmu lze financovat hypotékou. Od dubna 2026 uplatňují banky na základě doporučení ČNB přísnější limity pro takzvané investiční hypotéky.
„Jedná se o úvěry určené k financování nemovitostí na pronájem nebo k pořízení třetí a další obytné nemovitosti. Žadatel musí zaplatit z vlastních zdrojů minimálně 30 % z odhadní ceny nemovitosti (maximální LTV 70 %), případně mít další nemovitost, kterou nabídne do zástavy. Současně nesmí jeho celkové zadlužení překročit sedminásobek čistého ročního příjmu (DTI 7),“
uvádí Vojtěch Komínek, online hypoteční specialista hyponamíru.cz.
Prodávající může nabízet byt i se stávajícím vybavením. Pokud je cena bytu navýšena o vybavení, spočítejte si jeho aktuální zůstatkovou hodnotu. Rozhodně se nevyplatí připlácet za spotřebiče a nábytek starší než 8 let. Pokud byt neodpovídá současným standardům, vyšší nájemné pravděpodobně nezískáte. Porovnejte nabízenou cenu s cenami bytů prodávaných bez vybavení.
Počáteční investice do bytu k pronájmu je vysoká. Nejdražší je samotné pořízení vhodného bytu. Ke kupní ceně je třeba připočítat veškeré další náklady na vybavení bytu k pronájmu (např. za výmalbu, nábytek, kuchyňské spotřebiče, elektroniku apod.).
S pronájmem bytu souvisí i průběžné výdaje. Pokud financujete byt hypotékou, budou pravidelným výdajem splátky úvěru. Nutné je rovněž pojištění nemovitosti. Jako vlastník nemovitosti financujete také veškeré větší opravy přesahující běžnou údržbu. Platit musíte také příspěvky do fondu oprav na společné části domu. Nákladem je i váš čas. Spočítejte si, kolik času zabere vybavení bytu, jeho správa a nalezení vhodného nájemníka.
Návratnost investice do bytu k pronájmu se počítá jako doba, za kterou se vrátí počáteční vložené peníze z nájmu. Nejdříve spočítejte roční hrubý výnos vybaveného bytu na pronájem. Hrubou návratnost získáte vydělením vstupní (pořizovací) ceny bytu celkovou výši ročního nájemného.
Příklad: Byt za 5 mil. Kč s ročním nájmem 240 000 Kč (20 000 Kč/měsíc) má hrubou návratnost 20,8 let (5 000 000 / 240 000).
Tento jednoduchý výpočet ignoruje náklady a slouží pouze k rychlému porovnání.
Více o výhodnosti investice vypovídá čistá návratnost. Od získaného ročního nájmu odečtete veškeré náklady.
Náklady související s pronájmem bytu:
Čistou návratnost investice spočítáte dosazením do vzorce: pořizovací cena / (roční nájem – náklady).
Příklad: Byt za 5 mil. Kč s ročním nájmem 240 000 Kč (20 000 Kč/měsíc) a ročními výdaji ve výši 80 000 Kč má návratnost přes 31 let (5 000 000 / 160 000).
Nejdůležitější je vybrat bezproblémového nájemníka, který platí nájemné včas, chová se k vašemu majetku ohleduplně, samostatně řeší drobné opravy a plánuje v bytě zůstat dlouhodobě. Před podpisem nájemní smlouvy na vybavený byt si zájemce důkladně prověřte. Nesplacené dluhy, exekuce nebo nestabilní zaměstnání mohou naznačovat budoucí problémy.
Aby byl vztah od začátku jasně definován a obě strany chráněny, nesmíte podcenit formální stránku pronájmu. Nájemní smlouva by měla detailně ošetřit práva a povinnosti obou stran. Důležitým dokumentem je také předávací protokol vybaveného bytu, který zajistí přehled stavu interiéru a vybavení při zahájení nájmu.
