Podmínky získání hypotéky

Co si z článku odnést

• Závazný limit ČNB platí dnes jen pro poměr úvěru k hodnotě nemovitosti (LTV): 80 %, u žadatelů mladších 36 let 90 %.
• Limity DSTI (od 1. 7. 2023) a DTI (od 1. 1. 2024) ČNB zrušila. Banky ale poměr splátek a zadlužení k příjmu posuzují dál podle vlastních pravidel.
• Každá banka hodnotí žadatele jinak, proto vás může jedna odmítnout a jiná schválit.
• Podle statistiky Hyponamiru.cz nesplní podmínky pro získání hypotéky přibližně každý desátý zájemce, ve většině případů kvůli bonitě.

V prostředí rostoucích výdělků a minimální nezaměstnanosti se Češi nezdráhají investovat do vlastního bydlení. Vysoká poptávka po bytech, domech i stavebních pozemcích vedla v posledních letech ke strmému růstu cen nemovitostí prakticky v celé České republice. Sílící obavy z přehřátí trhu s nemovitostmi vedly k postupnému zpřísňování podmínek pro získání hypotéky. Minulostí jsou již takzvané stoprocentní hypotéky. Kdo si chce dnes pořídit nemovitost na hypotéku, musí si nejdříve našetřit část z ceny nemovitosti. Které ukazatele banky sledují a co z nich dnes skutečně platí, shrnuje tabulka.

Banky ale celkové zadlužení i splátky vůči příjmu posuzují dál, každá podle vlastních pravidel. Zdroj: Česká národní banka.

Získám hypotéku?

Když si vyhlédnete nemovitost a uvažujete o hypotéce, jako první se zajímejte o to, zda na ni dosáhnete. Banky sledují ukazatel LTV, který vyjadřuje poměr mezi výší hypotéky a hodnotou zastavované nemovitosti. Podle limitu České národní banky nesmí překročit 80 %, u žadatelů mladších 36 let 90 %. Se získáním hypotéky nebudete mít problém v případě, kdy je například hodnota nemovitosti stanovená znalcem 4 miliony korun a potřebujete hypotéku ve výši 3 miliony korun. Hodnota LTV je 75 %. Pokud ale máte našetřeno jen 300 tisíc korun a potřebujete půjčit 3,7 milionu korun, vychází LTV na 92,5 %. To je nad limitem 80 % i nad 90 % pro mladší 36 let, takže si musíte půjčit méně nebo doplnit vlastní zdroje.

TIP: Nevíte, jak vysoká bude vaše měsíční splátka hypotéky? Naše hypoteční kalkulačka vám online spočítá výši měsíční splátky.

Příjmy a ukazatel DTI

Ukazatel DTI porovnává celkovou výši dluhů (hypotéku i všechny další úvěry, například spotřebitelský úvěr na vybavení domácnosti, vyčerpaný kontokorent nebo úvěr na auto) s čistým ročním příjmem. Příklad: pokud si ročně vyděláte 400 tisíc korun čistého a celkově dlužíte 3,6 milionu korun, je hodnota DTI 9. Čím je číslo vyšší, tím větší je riziko, že splátky přestanete zvládat, třeba při ztrátě zaměstnání nebo dlouhodobé nemoci. Limit ČNB pro DTI už neplatí, banky ale zadlužení vůči příjmu hlídají podle vlastních pravidel. Pokud potřebujete půjčit více, než vám banka při vašem příjmu schválí, můžete si například přizvat spolužadatele.

Pozor na splátky dalších úvěrů

Ukazatel DSTI poměřuje celkovou výši měsíčních splátek všech vašich úvěrů s čistým měsíčním příjmem. Pokud si tedy každý měsíc vyděláte například 30 tisíc korun čistého a současně na všech splátkách zaplatíte každý měsíc 11 tisíc korun, bude hodnota DSTI přibližně 36,7 %. Limit ČNB pro DSTI se od 1. 7. 2023 neuplatňuje, banky ale splátky vůči příjmu dál posuzují samy. Při žádosti o hypotéku jsou ve výhodě žadatelé, kteří aktuálně nesplácí žádný úvěr nebo půjčku.

TIP: V článku Kdy je vhodná doba na hypotéku se dozvíte, jaké jsou další podmínky hypotéky.

Kolik zájemců o hypotéku nesplní podmínky?

Důvodů zamítnutí hypotéky může být hned několik. Podle statistiky Hyponamiru.cz nesplní podmínky pro získání hypotéky přibližně každý desátý zájemce. Z toho 56 % žadatelů nevyhovuje z hlediska bonity, což znamená, že neprojde hodnocením příjmů a splátek v bance (dříve také ukazateli DTI a DSTI) nebo jejím individuálním hodnocením. Dalších 26 % neprochází metodicky (např. má neuznatelné příjmy, problematickou zástavu) a 18 % má negativní záznam v registru.

Jak banky bonitu posuzují krok za krokem, vysvětluje článek jak banka posuzuje bonitu žadatele.