První krok k hypotéce: předschválení a co banka posoudí

Co si z článku odnést

• Předschválení říká, kolik vám banka půjčí podle příjmů, ne kolik půjčí na konkrétní nemovitost.
• U bank, které ho nabízejí jako předběžné posouzení, platí řádově dva až tři měsíce.
• Smluvní variantu bez vybrané nemovitosti má Komerční banka, nemovitost doložíte až do tří let.
• Když odhad vyjde pod kupní cenou, chybějící částku doplácíte z vlastních zdrojů.
• Potvrzení o příjmu platí kratší dobu než předschválení, k finální žádosti ho obvykle obnovíte.

Co je předschválení hypotéky

Předschválení hypotéky je vyjádření banky, jakou nejvyšší hypotéku vám poskytne, vydané dřív, než si vyberete nemovitost. Banka pro něj posoudí příjmy, pravidelné výdaje, stávající úvěry a záznamy v registrech dlužníků. Nemovitost zatím nezná, takže ji neoceňuje a nepočítá poměr úvěru k její hodnotě.

Na trhu najdete dvě podoby. První je předběžné posouzení, tedy nezávazné vyjádření nebo certifikát s omezenou platností. Druhá je hypotéka bez nemovitosti, kdy podepíšete úvěrovou smlouvu a nemovitost do ní doplníte dodatkem, až si ji vyberete. Předběžné posouzení vás ani banku k ničemu nezavazuje, podepsaná smlouva ano.

„Předschválení odpoví na otázku, kolik vám banka půjčí podle příjmů. Kolik půjčí na konkrétní byt, se ukáže až po odhadu nemovitosti. Když odhad vyjde pod kupní cenou, rozdíl doplácíte z vlastního. Klientům proto radíme počítat při hledání s rezervou a nemířit přesně na strop z předschválení,“ říká Jiří Krejčí, CSO společnosti hyponamíru.cz.

Jak předschválení probíhá krok za krokem

Předschválení zabere od vyplnění údajů zhruba jeden až dva pracovní dny, pokud máte doklady o příjmu po ruce. Postup na hyponamíru.cz vypadá takto:

1. Vyplníte v hypoteční kalkulačce příjmy, výdaje a požadovanou částku. Specialista vám po kontrole pošle konkrétní nabídku do druhého dne.
2. Záměr financování předáme do vybrané banky do jednoho dne jako nezávaznou poptávku. Banka ověří podklady a vaši totožnost a potvrdí nabídnuté podmínky.
3. Hledáte nemovitost se známým rozpočtem. Při jednání s prodávajícím nebo realitkou můžete doložit, že financování máte předběžně vyřešené.
4. Po výběru nemovitosti podáte řádnou žádost. Banka objedná odhad, posoudí nemovitost a znovu ověří příjmy, pokud doklady mezitím zestárly.
5. Následuje schválení, podpis úvěrové smlouvy a čerpání. Kolik celý proces po výběru nemovitosti zabere, rozebíráme v článku jak dlouho trvá vyřízení hypotéky.

Před podáním žádosti se vyplatí mít vyřešené závazky a doklady. Na co myslet, shrnuje článek co mít vyřešeno před sjednáním hypotéky.

Jak dlouho předschválení platí u bank

Předběžné posouzení platí u bank, které ho nabízejí, přibližně dva až tři měsíce. Smluvní hypotéka bez nemovitosti dává na výběr nemovitosti až tři roky. Kromě platnosti posouzení sledujte, jak dlouho banka drží nabídnutou úrokovou sazbu. Ta se počítá od nabídky nebo žádosti a bývá kratší. Stav k září 2026:

Kolik vám banka po předschválení skutečně půjčí

Konečná výše hypotéky je nižší ze dvou čísel: částky z předschválení podle příjmů a limitu podle hodnoty nemovitosti. Limit určuje ukazatel LTV. Česká národní banka ho stanovila na 80 % hodnoty nemovitosti, pro žadatele mladší 36 let na 90 % u vlastního bydlení. Banka přitom počítá z odhadu, ne z kupní ceny.

Modelový příklad: Petra (33 let) má předschválení na 4 000 000 Kč a kupuje byt za 4 300 000 Kč. Jako žadatelka do 36 let může mít LTV až 90 %.

Předschválených 4 000 000 Kč Petra v žádném případě nevyčerpá, protože ji omezuje hodnota bytu. Při nižším odhadu potřebuje o 270 000 Kč víc vlastních peněz. Žadatel nad 36 let by při stejném odhadu 4 300 000 Kč dostal nejvýš 3 440 000 Kč (80 %) a vlastních zdrojů by potřeboval 860 000 Kč.

Co banka při předschválení posoudí

Banka při předschválení posuzuje vás jako žadatele, nemovitost zatím ne. Vychází z porovnání příjmů a výdajů a z toho, kolik vám po zaplacení nákladů na živobytí a splátek ostatních úvěrů zbude. Mezi banky se pravidla liší, proto vyjde stejný žadatel u každé jinak.

Příjmy

U zaměstnance banka chce potvrzení o příjmu od zaměstnavatele, u OSVČ daňová přiznání, obvykle za poslední dvě zdaňovací období. Započítat lze i další pravidelné příjmy, například z pronájmu nebo důchod. Jaké příjmy banky uznávají, rozebírá článek uznávání příjmů při žádosti o hypotéku. Potvrzení o příjmu stárne rychleji než předschválení: u Komerční banky a UniCredit Bank platí 30 dní, u ČSOB 60 dní. K finální žádosti ho proto obvykle doložíte znovu.

Výdaje a závazky

Banky započítávají splátky spotřebitelských úvěrů, stávajících hypoték a úvěrů ze stavebního spoření a také limity kreditních karet, kontokorentů a ručitelské závazky. Čím méně závazků máte, tím vyšší hypotéku vám banka předschválí.

Registry dlužníků

Banky nahlížejí do bankovního i nebankovního registru (CBCB, CNCB), do registru SOLUS a do Centrálního registru úvěrů ČNB. Záznam o zpožděných splátkách může předschválení zhoršit nebo vyloučit, a to i u drobných dluhů, například u mobilního operátora. Jak bonitu posoudit dopředu, vysvětluje článek jak zjistit bonitu a vylepšit scoring.

Věk a spolužadatelé

Většina bank chce, aby byla hypotéka splacená do 70 let věku žadatele. O hypotéku může žádat i více lidí, nejen manželé nebo partneři. Banky obvykle připouštějí až čtyři žadatele, každého posuzují zvlášť a jejich příjmy sčítají.

Kdy se předschválení vyplatí a kdy ne

Předschválení se vyplatí, když nemovitost aktivně hledáte a potřebujete se rychle rozhodnout. Typicky jde o byty, o které je zájem, nebo o koupi od developera s krátkou lhůtou na doplacení zálohy. Víte, kolik můžete nabídnout, a snížíte riziko, že přijdete o rezervační poplatek kvůli zamítnuté hypotéce.

Méně smyslu dává, když koupi plánujete za rok a déle. Předběžné posouzení mezitím vyprší, doklady zestárnou a změnit se může váš příjem i nabídka bank. V takové situaci pomůže hlavně orientační výpočet v kalkulačce, nebo smluvní hypotéka bez nemovitosti. U té ale počítejte s poplatkem za nečerpání, pokud úvěr nakonec nevyužijete.

„Předschválení se vyplatí, když už nemovitost aktivně hledáte a chcete jednat rychle. U bank, které ho nabízejí jako předběžné posouzení, platí zhruba dva měsíce, a potvrzení o příjmu stárne ještě rychleji. Kdo si ho vyřídí rok dopředu, bude doklady dokládat znovu. Výjimkou je smluvní hypotéka bez nemovitosti, která dává na výběr až tři roky,“

upozorňuje Miroslav Majer, CEO portálu hyponamíru.cz.

Nechcete obcházet banky jednu po druhé? Vyplňte online formulář a specialista vám porovná nabídky z celého trhu.

Na co lze hypotéku využít

Hypotéka slouží nejčastěji ke koupi nebo výstavbě bydlení, banky ji ale poskytují i na další účely spojené s nemovitostí:

• koupě pozemku se statusem stavební parcely,
• převod družstevního podílu a koupě rekreační nemovitosti,
• dostavba, přestavba, rekonstrukce nebo modernizace,
• vypořádání dědictví nebo společného jmění manželů,
• refinancování úvěru a zpětné proplacení vlastních výdajů na bydlení (refundace).

Zdroje

• ČNB: Stanovení horní hranice úvěrových ukazatelů LTV, DSTI a DTI
• Komerční banka: Hypotéka bez nemovitosti