Většina Čechů financuje pořízení vlastního bydlení pomocí hypotéky. Jednou ze základních otázek při sjednávání nové hypotéky je výše potřebné částky. Pokud kupujete novostavbu nebo nemovitost ve výborném technickém stavu, u níž nejsou nutné dodatečné výdaje na opravy, je rozhodování o výši hypotéky poměrně jednoduché. Hypotéka musí vystačit na pokrytí požadované kupní ceny. V případě hypotéky k financování výstavby rodinného domu nebo pořízení nemovitosti určené k rekonstrukci je situace o něco složitější. Například u zmíněného rodinného domu určeného k rekonstrukci musí hypotéka vystačit nejen na zaplacení kupní ceny nemovitosti, ale také na všechny plánované opravy.
TIP: Spočítejte si hypotéku z pohodlí domova pomocí hypoteční kalkulačky hyponamiru.cz. Vybranou hypotéku si vyřídíte online.
Počítejte s finanční rezervou
Ať už se rozhodnete pro výstavbu rodinného domu (svépomocí či dodavatelsky) nebo rekonstrukci starší nemovitosti, bude banka při vyřizování hypotéky vyžadovat takzvaný přehled rozpočtových nákladů. Můžete využít speciální formulář přímo od banky, který vám předá váš hypoteční specialista. Při výstavbě nebo rekonstrukci nemovitost svépomocí si můžete tento dokument vyplnit sami. Pokud práci svěříte stavební firmě, vyžádejte si položkový rozpočet přímo od ní. Ceny stavebních materiálů i prací v posledních letech rostou, proto počítejte s dostatečnou finanční rezervou. Velmi často se také stává, že cenu výstavby či rekonstrukce navýší původně neplánované stavební zásahy. Pokud máte dostatečnou bonitu, vezměte si o 10 až 20 % vyšší hypotéku. Standardně až 20 % ze sjednané částky hypotéky totiž nemusíte vyčerpat, přičemž za nevyčerpání této části hypotéky si banky neúčtují žádné sankce či poplatky. Procento možného nedočerpání se může u jednotlivých bank lišit, proto se vyplatí před sjednáním hypotéky informovat u hypotečního specialisty. Například u Raiffeisenbank nemusíte vyčerpat až 50 % hypotéky, což je specifikum této banky.
Navýšení stávající hypotéky
Obecně nelze s hypotékou manipulovat ve chvíli, dokud není ukončeno její čerpání. Nelze tedy zvyšovat stávající úvěrový rámec hypotéky, který je dán úvěrovou smlouvou. Ve smlouvě je také uvedena splatnost, výše splátky, doba fixace apod.
Pokud již hypotéku splácíte a potřebujete další peníze například na dostavbu či další opravy nemovitosti, můžete požádat banku o navýšení úvěru. Konkrétní podmínky se u jednotlivých bank liší a každá žádost je posuzována individuálně. Pokud si s navýšením hypotéky nevíte rady, rádi vám pomohou naši zkušení hypoteční specialisté. O navýšení hypotéky lze obvykle žádat nejen v době fixace hypotéky, ale také v jejím průběhu. Počítejte s tím, že při navyšování hypotéky se bude banka znovu zajímat o vaši bonitu a hodnotu zajištění. I v případě navyšování hypotéky musí být splněna doporučení České národní banky (pozn. limity ukazatelů LTV, DTI a DSTI).
TIP: Uvažujete o navýšení hypotéky v době fixace? Hypoteční specialisté hyponamiru.cz vám rádi poradí, jak správně postupovat.
Navýšení při refinancování hypotéky
Hypotéku si můžete navýšit také v okamžiku jejího refinancování. Jedná se o splacení původní hypotéky novou, nejedná se tedy o navýšení úvěrového rámce. Při vyjednávání podmínek hypotéky se s bankou dohodnete, že si navýšíte částku například ze současných 2,5 na 3 miliony korun. Proces schvalování hypotéky při refinancování je stejný jako při sjednávání nové hypotéky. I v tomto případě se tedy bude banka zajímat o vaši bonitu a hodnotu zástavy. Pokud budete mít dostatečný příjem a nabídnete bance do zástavy hodnotnou nemovitost, nebudete mít se získáním vyšší hypotéky problém. Při refinancování hypotéky obvykle získáte nejen výhodnější podmínky, ale také nižší úrokovou sazbu.
Sjednání dalšího úvěru
Peníze na realizaci vašich stavebních záměrů můžete získat i sjednáním druhé hypotéky. Vedle stávající „běžící“ hypotéky si tedy vyřídíte další hypotéku, která se zajistí stejnou nemovitostí. Obě hypotéky jsou na sobě nezávislé, mohou mít tedy jinou dobu splatnosti, výši pravidelné měsíční splátky apod. Banky také při schvalování druhé hypotéky vždy posuzují celkovou výši zadlužení a výši měsíčních splátek všech úvěrů a půjček. Vejít se musíte také do limitu LTV. Podle aktuálního doporučení České národní banky nesmí splátky všech úvěrů překročit devítinásobek čistého ročního příjmu žadatele o hypotéku. Současně nesmí výše měsíčních splátek úvěrů přesáhnout 45 % čistého měsíčního příjmu žadatele. U hypoték v řádu nižších stovek tisíc korun je potřeba počítat s mírně vyšší úrokovou sazbou. Alternativou k druhé hypotéce je úvěr ze stavebního spoření bez ručení nemovitostí.
Ideální je vyčkat se sjednáním úvěru ze stavebního spoření 3 až 6 měsíců po vyřízení hypotéky. Po této době totiž banka nepovažuje úvěr ze stavebního spoření jako dofinancování hypotéky do 100 %. Výhodou úvěru ze stavebního spoření je možnost splácet úvěr velmi dlouhou dobu, a to 20 až 22 let. Stavební spořitelny dnes nabízejí až jeden milion korun bez ručení nemovitostí. Úroková sazba se aktuálně pohybuje mezi 4 až 5 %. Další možností financování je spotřebitelský úvěr. V tomto případě je ale nutné počítat s kratší dobou splatnosti (obvykle 8 až 10 let) a výrazně vyšší úrokovou sazbu oproti úvěru ze stavebního spoření i hypotéce.
