Hypotéky v Německu lákají nižšími sazbami a dlouhou fixací. Jsou německé hypotéky dostupné i pro Čechy? Jaké podmínky je nutné splnit?
Co si z článku odnést:
Německý bankovní trh nabízí širokou škálu produktů pro financování bydlení. Zájemci mohou získat úvěr na koupi, výstavbu i modernizaci nemovitosti. Součástí nabídky je také možnost refinancování po skončení fixace úrokové sazby. Běžné jsou i úvěry ze stavebního spoření.
Významnou roli hraje státem podporovaný program KfW, který poskytuje zvýhodněné půjčky a dotace. Umožňuje financovat nejen nákup nebo výstavbu nemovitosti, ale i rekonstrukci nebo instalaci moderních technologií. Tato široká a cílená nabídka zajišťuje obyvatelům Německa přístup k flexibilnímu financování.
„Hypotéky v Německu mají oproti těm českým nižší úrokové sazby a častější jsou také delší doby fixace. Jsou zajímavou alternativou zejména pro Čechy s příjmy v eurech. Některé banky navíc umožňují využít úvěr i na koupi nemovitosti v Česku,“ uvádí Miroslav Majer, CEO fintech startupu Hyponamíru.cz.
Na rozdíl od Česka, kde žije ve vlastním téměř 75 % obyvatel, je v Německu situace odlišná. Vlastnické bydlení má necelá polovina domácností. Vysoký podíl nájemního bydlení je výsledkem dlouhodobého vývoje a podpory dostupných nájmů ve větších městech.
Přesto zájem o hypoteční úvěry roste. Mnoho Němců i cizinců, kteří zde pracují, se snaží využít příznivých úrokových sazeb a zajistit si stabilní bydlení. Roste také zájem o investiční nemovitosti, zejména v regionech s vysokou poptávkou po bydlení či krátkodobém ubytování.
Pokud si pořizujete byt nebo dům přímo v Německu, můžete vybírat z nabídky řady bank. Hypotéky poskytují například Commerzbank, ING, Sparkasse, DKB nebo zprostředkovatelé jako Interhyp a Dr. Klein.
Úvěr mohou získat i občané Česka, pokud mají stabilní příjem v eurech. O hypotéku mohou žádat jak zaměstnanci, tak podnikatelé. V jejich případě však banky akceptují pouze příjmy zdaněné na území Německa.
Obvykle je vyžadováno spolufinancování alespoň 20 % z hodnoty nemovitosti. Čím nižší je hodnota LTV, tím výhodnější úrokovou sazbu můžete získat. Doba splatnosti úvěru na bydlení může dosáhnout až 35 let. Na rozdíl od Česka nabízejí německé banky delší fixaci úrokových sazeb. Nejoblíbenější jsou desetileté fixace, ale pevný úrok si lze zajistit i na 15, 20 nebo 30 let.
Státní program KfW pomáhá jednotlivcům a rodinám v Německu financovat vlastní bydlení. Nabízí výhodné úvěry na koupi, výstavbu nebo podíl v bytovém družstvu. Program je určen pro fyzické osoby, které chtějí bydlet ve vlastním domě nebo bytě.
Co program nabízí?
O úvěr se žádá prostřednictvím běžné banky nebo spořitelny, která prověří bonitu žadatele a žádost postoupí KfW. Po schválení je úvěr převeden na účet klienta a splácí se podle sjednaných podmínek. Podmínkou účasti je, že financovaná nemovitost musí sloužit k vlastnímu bydlení. Program není určen pro rekreační objekty ani investiční nemovitosti. Financovat lze i podíl v bytovém družstvu.
Některé německé banky poskytují financování i na nemovitosti v České republice. Tuto možnost nabízí například Ostsächsische Sparkasse Dresden. Nabídka je určena zájemcům s příjmy v eurech. Doba splatnosti hypotéky na bydlení může být až 20 let, stejně tak i doba fixace.
Existují i další německé banky, například Deutsche Bank, Commerzbank či HypoVereinsbank, které mohou za určitých podmínek zajistit financování české nemovitosti. Vždy se však jedná o individuální nabídky, které nespadají do běžného produktového portfolia.
Hypotéky jsou určeny zejména Čechům, kteří pracují v Německu a mají stabilní příjem v eurech. Banky vyžadují dokumentaci k české nemovitosti – výpis z katastru nemovitostí, návrh kupní smlouvy, znalecký posudek a právní prověření. Často je nutné doložit i účel využití, například zda bude nemovitost sloužit k bydlení či pronájmu.
Německá hypotéka může být vhodná pro Čechy pracující v Německu, kteří chtějí investovat ve své domovině. Přeshraniční hypotéky mají svá specifika, ale s pomocí zkušeného poradce jsou reálně dostupné.
Proces sjednání hypotéky v Německu se v zásadě neliší od toho českého. Stejně jako u nás banky důkladně posuzují každého zájemce o úvěr. Kroky vedoucí k získání hypotéky jsou následující:
Při sjednávání hypotéky v Německu je nutné doložit několik klíčových dokumentů. Banka je využívá k posouzení bonity žadatele a hodnoty nemovitosti. Požadavky se mohou mírně lišit podle konkrétní banky, ale většinou se jedná o tyto doklady:
Doklad totožnosti
Doklady o příjmu
Dokumentace k nemovitosti
Bankovní výpisy
Doklady o dalších závazcích
Podle konkrétní banky a situace mohou být vyžadovány i další dokumenty, například potvrzení o daňových odvodech, informace o rodinném stavu nebo účelu úvěru.
Měsíční splátka hypotéky by neměla přesáhnout 40 % čistého příjmu domácnosti. Německé banky posuzují bonitu důkladně, a to nejen podle výše příjmů, ale i podle historie v registru SCHUFA.
SCHUFA score je německé kreditní skóre, které hodnotí úvěrovou bonitu fyzických osob, tedy jejich schopnost včas splácet závazky. Vydává ho společnost SCHUFA Holding AG, jež shromažďuje údaje o finanční historii klientů od bank, telekomunikačních firem, poskytovatelů služeb a dalších partnerů.
Skóre se vyjadřuje procentuálně v rozmezí od 0 do 100 %, přičemž vyšší hodnota značí nižší riziko nesplácení a lepší bonitu. Výpočet vychází z matematicko-statistických modelů, které porovnávají chování dané osoby s podobnými skupinami.
SCHUFA neeviduje citlivé údaje, jako je výše příjmu nebo majetek. Sleduje však například existenci úvěrů, platební historii, leasingy či exekuce. Tento kreditní rating je v Německu zásadní při žádosti o úvěr či pronájmu bytu.
Úrokové sazby hypoték v Německu jsou aktuálně nižší než v České republice, a to přibližně o půl až jeden procentní bod v závislosti na délce fixace a výši úvěru vůči hodnotě nemovitosti (LTV). Podle srovnávače Finanztip.de se aktuální sazby v květnu 2025 pohybují následovně:
„V České republice jsou úrokové sazby již pod 5 % a rozdíl oproti Německu se postupně zmenšuje. Německé sazby však zůstávají stále o něco výhodnější,“ doplňuje Marek Pavlík, CEO portálu HypotecniKalkulacka.cz.
Při pořízení nemovitosti v Německu je nutné počítat s několika vedlejšími náklady, které se přičítají ke kupní ceně a mohou se lišit podle spolkové země. Mezi hlavní položky patří:
Celkové vedlejší náklady tak mohou dosahovat 10–15 % z kupní ceny nemovitosti. Pro přesnější odhad všech nákladů je vhodné využít dostupné online kalkulačky nebo konzultovat s odborníky na financování nemovitostí.
Hypotéka od německé banky se může vyplatit Čechům s pravidelným příjmem v eurech. Výhodná je především pro ty, kteří hledají dlouhodobou fixaci úrokové sazby. Dobře poslouží i těm, kdo plánují investovat do nemovitosti v Česku a zároveň mají příjem nebo zázemí v Německu.
Před podáním žádosti je vhodné poradit se s hypotečním specialistou. Německý trh nabízí atraktivní možnosti, ale klade vysoké nároky na přípravu a doložení příjmů.
