Hypotéka nebo nájem?

Není žádným tajemstvím, že hypotéky jsou letos opravdu rekordně levné. Pokles úrokové sazby provází celý rok a v září 2016 spadla úroková sazba na průměrně 1,82%. Tato skutečnost jednoznačně nahrává pořizování nemovitosti do osobního vlastnictví, a to i přesto, že jejich ceny naopak spíše rostou. Nájem totiž za takovýchto okolností je stále dražší variantou. Kromě toho postupem času podléhá vlivu inflace. Ačkoliv jako téměř u všech investic do nemovitostí, nic není jisté – předvídat další vývoj v horizontu příštích několika let je téměř nemožné, žádné garance nejsou ani zde.

Podle průzkumů, jenž v roce 2014 provedla Raiffeisen stavební spořitelna, je při srovnání částek za nájem oproti pořizování vlastního bydlení průměrná doba návratnosti investice do vlastního bydlení zhruba třiadvacet let. Nicméně stále zůstává v platnosti teze, že hypotéka je zkrátka dlouhodobý finanční závazek, k němuž byste měli rozhodně přistoupit zodpovědně a až tehdy, když máte stabilní zaměstnání a v zásadě jasno v tom, ve které lokalitě hodláte zůstat. První rok či dva po odstěhování od rodičů si určitě můžete samostatné bydlení „nanečisto“ vyzkoušet v podnájmu a s naším porovnávačem si pak snadno porovnat hypotéku šitou Vám přímo na míru.

Kde se vyplatí vlastní byt?

A kde je nejvýhodnější bydlet? Podle stejné studie jmenované v předešlém odstavci vychází jakožto nejúspornější lokalita Ústecký kraj. Naopak vlastnímu bydlení příliš nenahrává kraj Zlínský, tam je návratnost investice nejdelší.

Tradičně platí ono okřídlené, že v Praze je blaze, leč draze. V této lokalitě se pořizovací ceny bytů šplhají do nejvyšších částek (zcela nepřekvapivě). Citelně více zaplatíte i za bydlení v dalších větších městech, obdobně je na tom například i Brno.

Cena jako hlavní kritérium

Pokud chcete bydlet ve vlastním a pokud možno za dostupné peníze, musíte zvolit městkou periferii, kde se ceny nemovitostí pohybují řádově v jiných kategoriích. Při porovnávání ale rozhodně zvažte, jestli množství času a peněz, investovaných do dopravy k místu Vaší práce, tuto výhodu nevyváží.

A o jaké byty je největší zájem? Shodně je mezi nájemníky i budoucími majiteli největší zájem o byty s dispozicí 2+KK, ideálně v centru města.

Rok 2016 ve znamení změn zákona

Začátkem června 2016 byl Poslaneckou sněmovnou schválen návrh Zákona o spotřebitelském úvěru. Následně vyšel 5.8. 2016 ve Sbírce zákonů pod č. 257/2016 a od 1.12. 2016 by měl nabýt platnosti. Nahrazuje a rozšiřuje působnost dosavadního zákona 145/2010 Sb. Co se ale skrývá v této novele a jaký bude mít dopad na spotřebitele a poskytovatele spotřebitelského úvěru? Na všechny tyto dotazy se HYPOnaMÍRU pokusí odpovědět.

Větší důraz na ochranu spotřebitele

Tato novela zákona klade důraz především na zajištění větší ochrany spotřebitele, jenž má mimo jíné tímto jednoznačné právo na informace, které musí získat před podpisem smlouvy o spotřebitelském úvěru. Ze strany poskytovatele by tak neměly být zatajeny žádné důležité informace. V reálu by měl dostat klient k úvěrové smlouvě ještě další dokument, který by shrnoval všechny důležité body týkající se úvěru. Jako nejdůležitější body by měla být uvedena výše úvěru, výše poplatků, způsob zajištění úvěru, doba splatnosti, podmínky pro odstoupení od smlouvy a další. Tím chce zákon předcházet různým kličkám a fintám, které se ve smlouvách mohou ukrývat.

Předčasné splacení úvěru bez problému

V zákoně je také jasně určené právo na možnost předčasného splacení úvěru. Pokud tedy disponujete částkou, kterou jste schopni splatit zbylou část úvěru, nemusíte se obávat vysokých poplatků za předčasné splacení. Zákon totiž také omezuje výši poplatků, které poskytovatel může při předčasném splacení úvěru po klientovi žádat. Mimo jiné je omezena také výše pokut za pozdní splacení úvěru.

Více prověřování

Jako klient se musíte připravit na to, že budete poskytovatelem spotřebitelského úvěru více prověřováni. A to především z důvodu schopnosti splácet úvěr. Poskytovatel úvěru je povinen zjistit a doložit vaše příjmy a výdaje, informace jak splácíte nebo jste spláceli další úvěry atd. V případě, že neexistují ze strany klienta žádné překážky, úvěr vám bude poskytnut – banky budou mít ze zákona povinnost zjišťovat finanční situaci všech žadatelů o hypoteční úvěr. Klienty tak bude čekat více papírování a v některých případech mohou být žádosti i zamítnuty. Je tedy žádoucí, aby klient uvážil své finanční možnosti dřív, než na ně přijdou v bance.

Ověřování možnosti splácení úvěru je pro poskytovatele úvěru povinností. V případě, že tento krok nesplní, je smlouva neplatná. Klient – dlužník je poté povinen splatit částku bez úroků, tedy splatit pouze takzvanou jistinu.

Změny se budou týkat i hypotečních úvěrů

Novela zákona s sebou přináší i úpravy týkající se hypotečních úvěrů, které doposud stály mimo legislativu. Změny jsou pro spotřebitele ve směs pozitivní.

V případě, že budete disponovat obnosem peněz, kterými budete chtít splatit část úvěru, budete moci díky této novele splatit při každém výročí uzavření smlouvy až čtvrtinu jistiny. Podle novely by pak takovéto splacení mělo proběhnout bez poplatků.

Bez sankcí a poplatků bude možno splatit celý úvěr v případě, že u vás nastanou náhlé životní události jako například úraz s trvalými následky, vážné onemocnění či úmrtí. Od 1.12. 2016 by tedy měly být tyto doposud existující poplatky a sankce zrušeny nebo alespoň zmírněny.

Za neschopnost splácet úvěr byste se díky této novele neměli dostat do velkých problémů. V současnosti mohou pokuty a sankce dosáhnout až několikanásobně vyšší částky, než na kterou byl úvěr sjednán. Po uvedení zákona v platnost by penále měly činit maximálně 50% úvěru, nejvíce však 200 000 Kč. Konec nastane i rozhodčím doložkám, veškeré spory by se od nabytí platnosti novely měly řešit soudně.

Jaké změny přinese novela bankám

Z výše uvedeného jednoznačně plyne, že banky se budou muset připravit na mnohem obsáhlejší administrativu, než byly doposud zvyklé. Dále budou čelit problémům v případě, že poskytnou půjčku klientovi, který jí nebude moci splácet. Toto všechno s největší pravděpodobností povede ke zvýšení nákladů bank.

Spotřebitel změnu pocítí při posuzování úvěrů, které bude mnohem přísnější a s největší pravděpodobností se odrazí i na ceně hypotečních úvěrů. Ta se tím pádem pravděpodobně zvýší. Česká národní banka také tlačí na poskytovatele úvěrů, aby poskytovali méně úvěrů s vysokým Load to Value. To v praxi znamená, že pokud nebudete mít jako klient k dispozici další finance z jiných zdrojů k dofinancování nemovitosti, budete mít s koupí nemovitosti problém. Více se dočtete v článku Konec stoprocentních hypoték.

Stop lichvářům

Další pozitivní změnou, které novela zákona přináší, je omezení působení takzvaných lichvářů. Každý, kdo chtěl poskytovat půjčky, musel prokázat živnostenské oprávnění. Praxe tedy byla taková, že půjčky mohl poskytovat téměř každý. Omezení v novelizovaném zákoně spočívá v tom, že každý, kdo bude chtít poskytovat půjčku, bude muset požádat Českou národní banku o licenci a složit základní kapitál v minimální výši 20 milionů korun. Pro poskytování úvěrů bude potřeba doložit doklad, a to minimálně středoškolského vzdělání s maturitou a přezkoušení z finančních znalostí.

Na refinancování nás vábí lákavě vypadající nabídky mnoha bank. Co to ale vlastně přesně je? Skutečně se tento krok vyplatí? HYPOnaMÍRU na následujících řádcích vysvětlí.

Velmi zjednodušeně bychom mohli říci, že pokud se chystáte refinancovat, tak svůj původní úvěr v podstatě zaplatíte úvěrem jiným. A následně budete opět splácet ten nový. Typicky se to děje u hypotéky, ale refinancovat lze i třeba úvěr ze stavebního spoření. Nicméně v našem textu se zaměříme právě na uvedenou hypotéku. Nejvhodnější doba na její refinancování přichází s koncem fixace. V té době totiž končí klientovi smluvní závazek setrvat u dané banky, stejně jako bance závazek neměnné úrokové sazby. To znamená, že na další fixační období, které klasicky trvá tři nebo pět let, může změnit podmínky, a to leckdy docela zásadně.

Proč vlastně refinancovat?

Stručně a jasně – vy přestáváte mít garantován úrok a máte možnost si domluvit výhodnější. A stejně tak můžete svou hypotéku přesunout k jiné bance. Velmi jednoduše řečeno je tedy cílem takovéhoto procesu ušetřit, úspora tak může být opravdu značná.

Nejvyšší čas, kdy byste se o refinancování měli začít zajímat, nastává zhruba tři měsíce před koncem období fixace. V této fázi byste se na banku spoléhat rozhodně neměli. Její snahou je totiž informovat Vás o tomto faktu co možná nejpozději. Jednoduše proto, abyste neměli na přesun jinam dostatek času. Takže doporučujeme být ostražití a termín si řádně pohlídat.

Řešit to samozřejmě můžete přímo se svou bankou. Ta se vás pochopitelně bude snažit jako svého klienta udržet, což vám na druhou stranu otevírá prostor pro vyjednávání. Můžete si tak zkusit dohodnout opravdu výhodné podmínky.

Jak refinancování probíhá?

Abyste měli představu o tom, co to znamená, rozhodně se ptejte také u konkurence a nechte si předložit jejich nabídky. Ty pak můžete ve své stávající bance ukázat a bilancovat. Pokud vám nebudou schopni nabídnout lepší nabídku, můžete se se svou hypotékou jednoduše přesunout tam, kde je to výhodnější.

Pakliže se pro to rozhodnete, musíte současnou banku požádat o vyčíslení zůstatku úvěru. Musíte si také pohlídat vymazání zástavního práva k nemovitosti a zrušení vinkulace pojistného plnění po uhrazení pohledávky. A dejte bance rovněž vědět i o tom, že hodláte úvěr u ní uhradit mimořádnou splátkou. V nové bance vyplníte žádost o úvěr a přinesete potřebné dokumenty, každá instituce může mít mírně odlišné požadavky.

Do katastru nemovitostí je pak nutno podat zástavní smlouvu. Pak už stačí jen nezapomenout potvrdit vinkulaci pojištění nemovitosti. Posledním krokem je váš podpis na smlouvě o hypotečním úvěru a je refinancováno.

Jestliže je pro vás orientace v bankovním sektoru obtížná nebo nemáte dostatek času na adekvátní prozkoumání všech dostupných variant, nabízí se také jednodušší možnost. Kontaktujte naše specialisty z HYPOnaMÍRU, kteří vše vyřídí za Vás tak, aby Vaše nová hypotéka byla opravdu šitá Vám, přímo na míru.

Byť nás při sjednávání hypotéky zpravidla zajímá především její úrok, rozhodně by neměl být tím jediným atributem, podle něhož se budete rozhodovat. Na co dalšího si dát pozor poradí HYPOnaMÍRU.

Poplatky, kam se podíváš

V potaz byste měli brát také více čí méně skryté poplatky. Předně to může být ten za vyřízení úvěru. Pro řadu lidí to možná bude ten jediný, na který si vzpomenou, ačkoli je jich rozhodně více. Podle nastavení každé jednotlivé instituce může tento poplatek dosahovat až 0,8 %, přičemž pokud si potřebujete půjčit vyšší částku, strop mívá nastaven i tento poplatek. Přestože je tak trochu první na řadě, rozhodně v tom není sám.

Nezbytností je také poplatek za odhad nemovitosti. Bez něj hypotéku prostě nedostanete, neboť musí být zajištěna právě onou nemovitostí. Je tedy nutné znát její cenu, aby se dalo jednoznačně určit, jakou maximální částku si můžete od banky půjčit. Ta si potom pozve odhadce, který dotyčnou hodnotu domu či bytu vyčíslí. Přestože se jedná primárně o úkon sloužící potřebám banky, za tuto službu většinou naúčtuje jakožto žadateli poplatek právě vám, přičemž jeho výše sahá do několika tisíc korun.

S poplatkem za čerpání úvěru se sice setkat nemusíte, protože se bez něj obejdete, pokud si hypotéku vyčerpáte naráz. Ale u některých bank se objevuje také. Některé přistupují k řešení kompromisnímu a účtují ho až tehdy, pokud úvěr čerpáte poněkolikáté.

Překvapit vás může ještě další výdaj – správa úvěru. Klientsky přívětivé jsou opět pouze některé banky, jiné vám poplatek za správu úvěru naúčtují. To vlastně znamená, že budete muset každý měsíc platit danou částku (pohybuje se většinou v řádech stokorun) po celou dobu, kdy vaše hypotéka běží. Pokud si myslíte, že jde o malou a zanedbatelnou částku, zkuste přičíst také poplatek za vedení osobního účtu, který banky vyžadují zřídit pro odesílání splátek, a v neposlední řadě poplatek za vedení úvěrového účtu. Když si zmíněné “drobné” poplatky vynásobíte počtem měsíců těch let, kdy budete hypotéku splácet, možná budete zaskočeni.

Jakmile budou vyřešeny formality kolem hypotéky a kýžená nemovitost se přiblíží do vašeho vlastnictví, ještě než vám bude říkat pane, čeká vás rovněž poplatek za vklad do katastru nemovitostí, a to hned dvakrát – jednou za vklad zástavní a hned poté i kupní smlouvy.

Někdy je poměrně složité zorientovat se v tom, o kolik se vlastně při hypotéce přeplatíte. Porovnat hypotéky s naším systémem není vůbec složité – stačí vyplnit formulář a je to, nic neskrýváme – zobrazíme bez příkras všechny produkty jednotlivých bankovních institucí.

Klidné spaní s pojištěním

Poplatky ovšem nejsou to jediné, co může výslednou cenu hypotéky navýšit. Tím dalším jsou různá pojištění. Předně hovoříme o pojištění nemovitosti, které je povinné a zajišťuje, že jakékoli škody nesníží její hodnotu.

Tím dalším je pojištění schopnosti splácet, které by vás mělo chránit v případě ztráty zaměstnání, vážného onemocnění, případně i smrti. Řada bank je vám na toto konto pak ochotna nabídnout i výhodnější úrokovou sazbu, ovšem je potřeba propočítat, jestli se vám tím hypotéka neprodraží více než by bylo nutné, jinými slovy, jestli je při sjednaném pojištění sleva na úrokové sazbě dostatečně velká při zvážení výše platby za pojištění. Kvůli vysoké ceně a také kvůli nevýhodným pojistným podmínkám, které následně pojistné plnění nezajistí, jsou finanční poradci spíše nakloněni tomu, aby si klienti nechali zřídit samostatné životní pojištění.

Proto finanční experti odhadují, že je vhodné mít rezervu zhruba ve výši 1 % z celkové částky úvěru. A samozřejmě pečlivě vybírat. Řiďte se podle RPSN neboli roční procentní sazby nákladů. Tento ukazatel oněmi procenty sděluje, jak vysoký podíl z dlužné částky zaplatíte ročně.

Jestliže se na trhu s bankovními produkty přece jen nezorientujete, pomoci najít tu správnou hypotéku, šitou na míru, vám může hypoteční specialista z týmu HYPOnaMÍRU. A nejen to – pokud se svěříte našemu týmu profesionálů, máte reálnou šanci, že se téměř všem zmíněných poplatků elegantně vyhnete!

Se zřizováním hypotečního úvěru je spojena řada formalit. Jednou z nich je – pro banku velice důležitá věc – zjistit, jaké příjmy má žadatel. Banka chce zcela logicky předejít tomu, aby se klient dostal do situace, kdy nemá na splátky úvěru – musela by totiž nemovitost prodat, a to se ztrátou. Jelikož banka o podobné problémy nestojí, doložení příjmů klienta se stalo nezbytnou součástí procesu při zřízování hypotéky. Na následujících řádcích HYPOnaMÍRU popíše, na co si dát při vykazování příjmů pozor.

Příjmy ze zaměstnání

Fyzické osoby nepodnikatelé dokládají výši svých příjmů pomocí potvrzení od zaměstnavatele s úhrnem příjmů za poslední tři měsíce. Tímto příjmem se rozumí čistá mzda před odečtením položek, jakými jsou příspěvky na penzijní připojištění nebo stravenky. Suma tudíž může být často vyšší než ta, se kterou se setkáváte na své výplatní pásce. Toto potvrzení o výši příjmů má platnost 30 až 60 dní od data jeho vystavení a nezřídka kdy je zaměstnavatel osloven bankou, aby potvrdil pravdivost tohoto výpisu.

Žadatel o hypotéku nesmí být ve výpovědní době ani ve zkušební lhůtě, opět ale záleží na podmínkách jednotlivých bankovních institucí. V případě že máte pracovní smlouvu uzavřenou na dobu určitou, pak by smlouva měla mít platnost vyšší jak jeden rok. Po ukončení tohoto pracovního poměru musíte v každém případě bance doložit prodlouženou smlouvu nebo smlouvu uzavřenou s jiným zaměstnavatelem.

Pokud pracujete na dohodu o pracovní činnosti, která se liší od neuznatelné dohody o provedení práce zejména tím, že se z ní odvádí zdravotní a sociální pojištění, je možné při zřizování hypotéky uspět. Musíte ovšem doložit stabilitu tohoto příjmu, kterou se rozumí například práce na dohodu o pracovní činnosti k zaměstnání, tedy jako přivýdělek. Ovšem tuto možnost nenabízí každá banka. Dohodu o pracovní činnosti akceptuje jen zlomek bankovních institucí, a většinou si za to zaplatíte.

OSVČ a doložení příjmů

OSVČ pro dokládání příjmů bance musí předložit svá daňová přiznání, a to minimálně dva roky zpětně. Problém nastává u nových živnostníků, kteří daňová přiznání z logických důvodů nemají.

Situaci mají rovněž zkomplikovanou i ti živnostníci, jenž se snažili co nejvíce ušetřit na odvodech zdravotního a sociálního pojištění v průběhu roku. Šikovný účetní jim “daňovou optimalizací” sice ušetřil, ovšem při žádání o hypotéku to může být problém. OSVČ pak těžko prokazuje, že ve skutečnosti má vyšší příjmy, než uvádí v daňovém přiznání.

Možností pro živnostníky je tedy hned několik, a to buď možnost výběru hypotéky bez doložení příjmů (většinou poměrně nevýhodné), nebo si upravit daňové přiznání v předstihu tak, aby vykazovalo dobré výsledky.

Ostatní příjmy

Do ostatních příjmů můžeme zahrnout rodičovské příspěvky. V případě kdy je jeden z rodičů na mateřské dovolené. Invalidní důchody a doživotní renty. Dále také mnohými opomíjené alimenty, (3 000 až 4 000 Kč měsíčně za jedno vyživované dítě), odměny pěstounů nebo honoráře. Tyto příjmy je možné započítat pouze v případě, kdy je bance doloženo, že tyto příjmy byly vypláceny nepřetržitě po dobu dvanácti měsíců každý měsíc. Z měsíční cestovní náhrady lze například zahrnout pouze 30 % do příjmů.

Neuznatelné příjmy

Mezi neuznatelné příjmy patří například již zmíněná dohoda o provedení práce, ale také částečný invalidní důchod nebo sociální dávky a to i přesto, že jsou tyto příjmy pravidelné.

Uznatelné příjmy

Mezi uznatelné příjmy patří klasický příjem ze závislé činnosti, tedy mzda a příjem z podnikání. Uznatelnými jsou také příjmy z nájmu, nemovitých věcí, nebo již zmiňovaný rodičovský příspěvek či plný invalidní důchod – u jednotlivých bank se pak tyto příjmy liší mírou uznatelnosti, např. že příjmy z nájmu některá banka uzná do výše jejich 70% a podobně.

Klient přes množství reklamních sloganů ani často neví, jaký typ finanční služby vlastně potřebuje. Má většinou mylné anebo neúplné informace. HYPOnaMÍRU se na následujících řádcích pokusí stručně vysvětlit základní rozdíly, jak si mezi nimi správně vybrat a na co si dát pozor.

Spotřebitelský úvěr

Jedná se o nejjednodušší variantu půjčky pro nepodnikatele. Cesta, která vede k získání spotřebitelského úvěru je vlastně velmi snadná a k čemu peníze využijete je čistě na vás. Peníze ze spotřebitelského úvěru mohou vykrýt opravu auta, pořízení pračky nebo ledničky. Zvolit si můžete jak účelový spotřebitelský úvěr, tak i neúčelový, opět se napříč jednotlivými bankami budou lišit parametry. Orientovat se je dobré zejména podle výše RPSN, což je zkratka pro roční procentní sazba nákladů a označuje číslo, jenž má umožnit spotřebiteli lépe vyhodnotit výhodnost nebo nevýhodnost poskytovaného úvěru. RPSN udává procentuální podíl z dlužné částky, který musí spotřebitel zaplatit za období jednoho roku v souvislosti se splátkami, správou a dalšími výdaji spojenými s čerpáním úvěru.

Na trhu působí řada bankovních, ale i nebankovních institucí, které spotřebitelské úvěry nabízí. Na ty nebankovní si dejte pozor, anebo se jim radši rovnou vyhněte, a to velkým obloukem. Většinou se jedná o obdobu lichvářství. Klamavé reklamy ve spojení s lehkovážností a podpisem na špatném papíře mohou vést k velikým problémům.

Podnikatelské úvěry

Podnikatelský úvěr, jak již samotný název napovídá, je určen podnikatelům. Tedy osobám, které podnikají buď jako OSVČ, nebo jako právnické osoby, a chtějí financovat svůj podnikatelský záměr. Tento druh úvěru je ideální pro situace, kdy chce podnikatel rozšířit své podnikání, ale nemá dostatek finančních prostředků. Obrátit se tedy může na banku, která mu podnikatelský úvěr poskytne. Získat může úvěr investiční, kontokorentní anebo provozní, každý s jinými parametry, dle finanční instituce, která podnikatelský úvěr poskytuje. Ovšem pozor, pokud nemáte sídlo firmy nebo občanství v ČR, máte smůlu. Smůlu mají i ti, kteří podnikají kratší dobu, než dva roky, tedy nemají alespoň dvě ukončená daňová období. Úvěr také nedostane ten, kdo má dluhy vůči státním orgánům nebo je jeho firma již v konkurzu nebo v likvidaci.

Hypotéky

O hypoteční úvěr může požádat jak fyzická osoba, tak podnikatel (pokud se jedná o financování jeho bytové potřeby, nikoli podnikatelského záměru), a to třeba prostřednictvím naší služby. Rozdíl je pouze v tom, jaké doklady se dokládají jako potvrzení o výši příjmů. Fyzická osoba nepodnikatel, dokládá potvrzení o výši příjmů získané od zaměstnavatele. Oproti tomu podnikatel musí doložit svá daňová přiznání alespoň za dva daňové roky. V tuto chvílí nastává problém u začínajících podnikatelů, kteří daňová přiznání ještě nepodávali (v současné době už nad tímto “nedostatkem” některé banky přivírají oči).

Hypotéční úvěr se většinou využívá na financování (nebo rekonstrukci) nemovitosti. Druhů hypoték je na trhu celá řada. Některé výhodné, některé méně – vždy je dobré vědět, o kolik se přeplatíte a proč. Pokud si chcete ušetřit čas, svěřte se do rukou našich specialistů z HYPOnaMÍRU, můžete si být jisti, že pro Vás najdeme tu pravou, šitou Vám na míru.

Kontokorent

Mnoho lidí si neuvědomuje, že kontokorent je svým způsobem také krátkodobý úvěr. Kontokorent Vám umožní jít na účtu do debetu, tedy do mínusu. Banka ovšem (zcela logicky) za tento “mínus” také něco chce. To něco jsou procenta z částky, která se jí dluží. Platíme tedy i úroky a někdy i poplatky s kontokorentem spojené. Hodně lidí díky pohodlí, které kontokorent nabízí, ztrácí kontrolu nad svými financemi a dostávají se do finančních problémů. Obecně platí, že je vždy výhodné si stav účtu bedlivě hlídat a záporné částky dorovnávat tak rychle, jak je to možné.