Co je předhypoteční úvěr

Základním rozdílem mezi úvěrem předhypotečním a tím běžným, hypotečním je ten, že u předhypotečního úvěru nefunguje zástavní právo. Proto si jej můžete vzít i tehdy, kdy nemáte možnost zastavit nemovitost. Typickým příkladem může být například pořizování družstevního bytu, případně dřevostavby. Jakmile to možné bude, tento úvěr se jednoduše transformuje na hypotéku. Nejdříve je tedy nutné sepsat smlouvu o budoucí hypotéce, se kterou předhypoteční úvěr následně splatíte. Jiným způsobem totiž jeho financování není ani možné. Tato skutečnost předznamenává i jistou nevýhodu tohoto řešení, nemůžete totiž využít žádné vlastní finanční prostředky. Zpravidla byste měli dodržet lhůtu dvanácti měsíců, během nichž se zavazujete, že nemovitost potřebnou k zastavení budete mít. Pokud se nepodaří tuto podmínku naplnit, banka začne celou situaci řešit. Bude požadovat doplacení úvěru, v krajním případě celá situace může vygradovat až do uvalení exekuce na žadatele.

K čemu slouží a jaké jsou podmínky

Uplatnit tento typ úvěru můžete nejen na vlastní nákup nemovitosti, ale také například na její rekonstrukci. Další podmínky se u jednotlivých bank liší – u některých musíte úvěr i tak mít zajištěn například pozemkem, jinde se tato podmínka neobjevuje. Každopádně musíte prokázat dostatečný příjem. Obdobně to platí i pro ručitele. Závisí však vždy na konkrétní bance, jak si nastaví parametry svého úvěru, ručitel tedy může i nemusí být vyžadován.

Jak funguje jeho čerpání v praxi

Jakmile máte vyřízeny nezbytné formality a začnete čerpat tento úvěr, platíte pouze úroky. Úroková sazba se rovněž od standardní hypotéky liší. Zpravidla bývá vyšší, dosahuje výše zhruba 6 až 8 %, ale také je stabilní, v průběhu čerpání se nikterak nemění, byť tomu tak není vždy. Přičemž u rekonstrukcí je možné si dobu jeho splácení prodloužit až na dva roky, ale ne déle. Vzhledem k takto krátkému intervalu by úroky proto neměly být stěžejním kritériem při rozhodování. Spíše byste se měli zaměřit na podmínky následné hypotéky, a podle toho si vybrat, u které banky o ni budete žádat.

Po ukončení předhypotečního úvěru začínáte následně platit jistinu hypotéky. Což odkrývá druhý nedostatek této možnosti – financování nemovitosti tak stojí ve výsledku více. Maximální výše předhypotečního úvěru zpravidla nebývá nijak limitována. Půjčit si mnohdy lze až do výše 100 % hodnoty zastavené nemovitosti. Minimální výše se strop dotýká rovněž, většinou platí, že si musíte půjčit alespoň 200 000 až 300 000 Kč. V ČR jej navíc dosud neposkytují všechny banky, vůbec poprvé se u nás předhypoteční úvěry objevily coby novinka zhruba okolo roku 2006.

Není cizinec jako cizinec

Postoj banky bude záležet na mnoha faktorech. V případě, že máte v ČR trvalý pobyt (na který získáváte nárok po pěti letech života zde), jste v očích bankovních institucí o něco méně rizikoví než ten, kdo je v České republice přechodně.

Lépe jsou na tom i obyvatelé zemí EU. Do hry vstupuje i skutečnost, jestli se jedná o člena Evropského hospodářského prostoru. Asi nejlépe pak z tohoto hlediska vycházejí občané Slovenska. Celkem bez problémů se ale k hypotečnímu úvěru dostanou i například obyvatelé Spojených států.

Problém může nastat u těch zemí, kde banka tuší zvýšené riziko legalizace výnosů z trestné činnosti nebo financování terorismu. Mezi tyto rizikové státy bývá zařazován například Afghánistán či Turecko. S problémy se ovšem mohou potýkat třeba i ti, jenž pocházejí z Vietnamu.

Které konkrétní faktory hrají roli při posuzování

V případě, že najdete poskytovatele ochotného pořízení hypotéky umožnit, budete se muset podrobit standardnímu procesu ověřování bonity. To v praxi znamená, že banka bude na prvním místě zkoumat příjmy, a to ty z České republiky, ovšem ani příjmy ze zahraničí nebudou přehlíženy, jen musíte prokázat jejich dostatečnou výší. Což platí standardně i pro Čechy – náležitě dokázaný příjem ze zahraničí je vám při žádosti o hypotéku standardně uznán, pokud například pracujete pro mezinárodní společnost nebo za prací dojíždíte.

Univerzálně (bez ohledu na státní příslušnost) platí, že o něco lépe jste na tom jakožto zaměstnanec s pracovním poměrem na dobu neurčitou než coby živnostník. Pak musíte prokazovat, že příjmy dosahují dostatečné výše.

Omezení pro cizince zpravidla též vyplyne z maximální výše poskytnutého úvěru, který bude vzhledem k pro banku zvýšené rizikovosti vesměs pouze na 70 až 85 % zástavní hodnoty nemovitosti. Přičemž stoprocentní hypotéky byly v českém bankovním sektoru z rozhodnutí ČNB již zakázány plošně a se žádostí o ně tak neuspěje ani našinec.

Závěrem lze shrnout, že pokud námi uvedená kritéria zcela důsledně nesplňujete, ještě to neznamená definitivní smůlu, posuzování žadatele (nezávisle na státní příslušnosti) probíhá individuálně a bankovní instituce jsou schopny ústupku, jen se musí vědět, jak na to. Se specialisty z HYPOnaMÍRU jsou Vaše šance na hypotéku rozhodně vyšší.

Co je mimořádná splátka a jak funguje

Asi nejčastěji se s podobným postupem setkáme u hypotéky, která představuje pro většinu lidí poměrně výrazný a dlouhodobý zásah do rodinného rozpočtu. Proto se zdá fakt, že se nám ji podaří „smazat“ dříve, jako dobrý nápad. V takové situaci se určitě vyplatí počkat až na konec fixace. Jakékoli narušení domluveného splátkového kalendáře banka vesměs zatíží poplatky. A to většinou v procentech ze splacené částky nebo ze splacené částky jistiny za každý započatý rok či měsíc do konce fixace. Byť se začínají podmínky poměrně uvolňovat (jak jsme informovali ve článku Novela zákona o spotřebitelském úvěru).

Kupříkladu Air Bank se jako první zachovala ke svým klientům vstřícně a sankce neúčtuje žádné. Hypoteční banka zase nabízí možnost jednou ročně mimořádnou splátku realizovat bez poplatků. Má to ovšem svoje ale. Lze tak učinit (teď citujeme z obchodních podmínek), vždy v měsíci následujícím po uhrazení 12 splátek od dočerpání úvěru a dále vždy po uhrazení minimálně 12 splátek. Také tato banka, podobně jako mnoho jiných, limituje částku, jenž můžeme splatit. Ta může činit nejvýše 20% z aktuálního zůstatku jistiny. U GE Money Bank a Raiffeisenbank je výše limitu mimořádné splátky zase shodně nastavena na 25 %.

V případě, že byste vymezená pravidla překročili a chtěli například doplatit celou hypotéku naráz, hrozí pokuta až v řádech statisíců.

Jak mimořádná splátka ovlivní hypotéku a co se bude měnit

Mimořádná splátka ovlivní i Vaši hypotéku jako celek. Můžete si potom stanovit, zda si snížíte splátky a zachováte dobu splatnosti či naopak budete chtít splácet úvěr ve stejné výši jako dosud, ale hypotéku doplatit dříve.

Převrat v této oblasti bude znamenat dnes již platný zákon o spotřebitelských úvěrech, který nabude účinnosti novelou zákona v prosinci 2016. Ten garantuje maximální sankci za předčasné splacení ve výši 1 % z předčasně doplacené částky, nejvýše však 50 000 Kč.

Co je fixace

Fixace, velmi zjednodušeně řečeno, garantuje na určitou dobu neměnnou úrokovou sazbu. U nás je nejběžnější doba fixace dlouhá jeden, tři nebo pět let. Poslední jmenovaná je nejobvyklejší a často představuje kompromis. Pro klienta je o něco výhodnější než fixace variabilní nejen díky nižším úrokům, ale i proto, že tuto možnost nabízí řada bank a panuje mezi nimi konkurenční boj. Dobu fixace lze samozřejmě sjednat i na delší dobu. Některé banky fixují hypotéku i na deset nebo patnáct let. Vyplatí se ovšem takový postup?

Jakou fixaci zvolit a proč

Nízké úrokové sazby v současnosti klientům nahrávají, protože znamenají nižší splátku i menší výdaje za úroky, přesto je ovšem v případě fixace na místě obezřetnost. Vývoj situace lze poměrně obtížně předvídat. Přestože tedy mnoho lidí uvažuje o tom si hypotéku fixovat na mnoho let dopředu (obávají se navyšování úrokových sazeb), nemusí to být tak výhodné. Úroky totiž v budoucnu mohou stoupat nebo naopak ještě poklesnout. Navíc jde o jistotu pro klienta, nikoli pro banku, která si tak neváhá naúčtovat příplatek, který u desetileté fixace činí v průměru zhruba 1,5 procentního bodu. Mimoto se touto cestou poskytovateli úvěru v podstatě zavážete. I v průběhu fixace sice můžete od své banky odejít, nicméně si musíte připravit “odstupné”, které nebývá malé. Značně si tak komplikujete možnost hypotéku refinancovat nebo prodat nemovitost, protože Vás budou čekat vysoké poplatky za předčasné splacení. Toto by v budoucnu mělo změnit, stále se ovšem čeká na to, až na již platnou novou směrnici EU zareagují i české zákony. Delší fixace tak nemá smysl, pokud víte, že se chcete stěhovat nebo existuje možnost, že se vám podaří získat nenadálé příjmy, jimž byste mohli určitou část hypotéky doplatit.

Co se stane po skončení fixace

Po ukončení fixace tedy můžete hypotéku bez sankcí splatit, případně si vyjednat nové podmínky, které reagují na aktuální situaci na trhu. To znamená, že banka vzhledem k nim zohlední opět další délku fixace, výši úroků i dobu splácení. Pokud se na podmínkách se svou bankou nedohodnete, můžete bez sankcí provést refinancování hypotéky.

Závěrem

Měli byste tedy na situaci myslet včas. Rozhodně se vyplatí začít nové podmínky řešit už zhruba tři měsíce před koncem fixace. To pro vás prakticky bude obnášet uzavření nové smlouvy. To většinou bývá zdarma, nicméně se musíte připravit na to, že poplatek vás čeká například za vklad nové smlouvy do katastru.

Pro ty, kteří nechtějí čekat

Developerský projekt otevírá širokou škálu možností. Může zahrnovat různé typy staveb – od klasických bytů přes řadové či atriové domy. V případě již dokončeného projektu je pro budoucího majitele výhoda především to, že byt či dům je ihned připraven k nastěhování.

Na některé projekty je ale někdy nutné si počkat, třeba i několik let. Takovéto stavby je pak možné si pořídit již v průběhu předprodeje a máte tak možnost ovlivnit budoucí podobu. A co je nejdůležitější – na pořízení můžete značně ušetřit. Nicméně s nákupem nemovitosti v této fázi se pojí i určitá rizika. Nemáte možnost dohlédnout na kvalitu práce, ale především nemáte stoprocentní záruku, že se projekt podaří dokončit.

Na rozdíl od výstavby rodinného domu “od začátku”, v případě koupě od developera máte možnost ovlivnit výslednou podobu nemovitosti jen do určité míry. Rozsah změn bývá velmi přesně zahrnut ve smlouvě a většinou zahrnuje pouze ty méně zásadní. Větší změny (dispozice atp.) již zpravidla provádět nejde a k projektu je nutné přistupovat tak, jak je. Navíc finální schvalování změn plně závisí na rozhodnutí investora, případně generálního dodavatele.

Jinými slovy – koupě bytu nebo domu v rámci developerského projektu Vám může ušetřit čas a peníze, výměnou za to ovšem ztrácíte možnost udělat si vše podle svých představ. A to není vše.

Úskalí financování

Obdobně do jisté míry ztrácíte svobodu při financování svého budoucího domova. Developer většinou podmiňuje prodej hypotékou nikoli takovou, která je nejvýhodnější pro Vás, ale tou, kterou poskytuje jím zvolená banka. Většinou je nutné složit určitou požadovanou sumu již na začátku, nicméně financování bývá zpravidla rozloženo do několika etap podle fáze rozestavěnosti celého projektu a opět musíte počítat s tím, že do jisté míry si můžete vyjednat individuální podmínky. Závěrečné slovo má ale i v tomto případě vždy investor.

Co je dobré si pohlídat?

Pohlídat si musíte především to, co se nachází v takzvaném standardním provedení. Jinými slovy to, co za svoje peníze máte dostat již v ceně nemovitosti. Může se Vám totiž stát i to, že součástí sice je například parkovací místo anebo sklep, ovšem za další příplatek, o kterém nevíte.

Chcete kupovat nemovitost z developerského projektu pomocí hypotéky? Mohl by se vám hodit článek

Pro koho se stavební spoření hodí?

To první, o čem byste se měli rozhodnout, je fakt, zda se svými volnými finančními prostředky nebudete chtít dalších šest let nijak manipulovat. Tato nevýhoda je ale vykoupena vyššími úroky než u běžných spořících účtů. U stavebního spoření navíc můžete využít i nemalou (v porovnání s ostatními spořícími účty) státní podporu. Ta je limitována částkou 2 000 Kč ročně.

Tento produkt lze i v současnosti uplatnit při pořizování vlastního domu či bytu, nicméně už zdaleka ne jako hlavní zdroj financování. Pokud zkrátka nemáte dostatek prostředků, nabízí se právě stavební spoření, které lze využít hlavně pro následnou nabídku dalších finančních produktů z portfolia stavební spořitelny, to znamená si zažádat například o překlenovací úvěr neboli takzvaný meziúvěr. Můžete ho získat hned, aniž byste již měli naspořeno, zpravidla také na rozdíl od hypotéky není nutné zastavovat nemovitost a mnohde se vyhnete i prokazování svého příjmu.

Jak tedy spořit?

Na stavební spoření můžete ukládat libovolnou částkou, minimem je hranice 100 Kč za měsíc, optimální „strop“ pak zhruba odpovídá celkové naspořené sumě 20 000 Kč za rok, tedy zhruba 1700 Kč měsíčně. Budete-li vkládat vyšší částky, pak paradoxně dochází k poklesu výnosu investic, protože od vyšších vkladů se již bohužel nenavyšuje zmiňovaná státní podpora. V tomto směru nejste omezeni ani pravidelností investování, můžete si zvolit frekvenci měsíčně, ročně či zcela volně. Zároveň je oněch jmenovaných šest let limitem pro získání státní podpory. Po uplynutí této lhůty lze samozřejmě pokračovat dál, případně si můžete svoje peníze zase vybrat, ovšem už bez finanční podpory státu.

Nicméně jakožto dlouhodobý způsob uložení peněz se stavební spoření nehodí, finanční experti varují zejména před jeho zakládáním pro děti, kde by pak v podstatě byly prostředky pevně vázány na dovršení osmnáctého roku dítěte. Navíc úroky na stavebním spoření mohou být tak malé, že vlivem inflace by ke spoření vlastně ani nedocházelo. Jednou z nejlepších metod “spoření” tak stále zůstává koupě nemovitosti, kde byt, dům, pozemek nebo garáž v čase na hodnotě stále nabývá.