Jak vysoký příjem potřebuji k získání hypotéky?

Výše čistého měsíčního příjmu je jedním z hlavních parametrů, který banky při posuzování žádosti o hypoteční úvěr sledují. Obecně platí, že čím vyšší čistý příjem bance doložíte, tím vyšší hypotéku můžete získat. Přečtěte si, kolik musí být příjem na hypotéku a co vše se počítá do příjmů? Zajímejte se o to, jaké příjmy se počítají do hypotéky.

Jak velkou hypotéku mohu dostat? Na tuto otázku chce znát odpověď každý zájemce o financování nemovitosti. Maximální výše hypotéky závisí nejen na výši doloženého pravidelného příjmu, ale také na výši všech stávajících výdajů včetně splátek úvěrů.

Jaké jsou podmínky pro získání hypotéky?

K získání hypotéky je především nutné splnit několik obecných podmínek. Mezi ty hlavní patří věk alespoň 18 let, dostatečný příjem a bonita klienta. Banky rovněž pracují s maximální věkovou hranicí, do které musí být celý úvěr splacen. K dosažení požadované výše úvěru je také třeba bance nabídnout nemovitost v dostatečné zástavní hodnotě.

Podmínky schválení hypotéky nejsou u všech bank stejné a každá postupuje podle vlastní interní metodiky. Může se tedy stát, že zatímco u jedné banky s žádostí o hypotéku bez problémů uspějete, jiná vaši žádost zamítne nebo vám nabídne nižší částku úvěru.  

Co vše se počítá do příjmů?

Každá banka se zajímá o výši a zdroj příjmů žadatele o hypotéku. Pokud je žadatelů více, posuzují se společné příjmy.  

V případě zaměstnanců je pravidelným příjmem plat či mzda. Aktuální výši příjmu vypočítá a potvrdí zaměstnavatel. Banka neuzná příjmy v případě zaměstnání ve zkušební či výpovědní době. Problematické jsou i smlouvy na dobu určitou.

V případě OSVČ je situace o něco složitější. Výši příjmu podnikatelé dokládají bance daňovým přiznáním (pozn. banky mohou vyžadovat i více daňových přiznání za uplynulé roky). V něm jsou zahrnuty příjmy a výdaje z podnikání za celý kalendářní rok.

Banky mohou u OSVČ výši příjmu do určité míry modifikovat. Stává se to zejména u živnostníků, kteří například uplatňují výdaje procentem z příjmů, ale jejich skutečné výdaje jsou podstatně nižší (např. programátoři).

Víte, že minimální mzda v roce 2025 nepokryla náklady jednotlivce v nájmu?

Státem vyplácené dávky

Do příjmů může banka započítat i různé státem vyplácené dávky a podpory. Jedná se například o invalidní důchod, peněžitou pomoc v mateřství, rodičovský příspěvek, výživné či výsluhové příspěvky policistů, vojáků a hasičů. U těchto příjmů je třeba počítat s tím, že ne všechny příjmy na hypotéku banky akceptují nebo je uznají jen částečně.

Banka neuzná tyto státem vyplácené dávky:

• podporu v nezaměstnanosti,
• příspěvek na živobytí,
• doplatek na bydlení,
• jednorázový příspěvek na dítě,
• porodné,
• pohřebné,
• příspěvek na úhradu potřeb dítěte,
• nemocenské dávky,
• dávky pro osoby se zdravotním postižením,
• ošetřovné či sirotčí důchod.

Vedlejší příjmy na dohodu

Kromě hlavního příjmu může mít zájemce o hypotéku i vedlejší příjmy z různých přivýdělků a brigád. Jedná se o práce na základě dohod o provedení práce či dohod o pracovní činnosti. Tyto příjmy banky obvykle neakceptují z důvodu jejich krátkodobosti a nestability.

Limity stanovené ČNB

Banky se musí při poskytování hypoték řídit platnými pravidly od České národní banky. Ta má možnost aktivovat a dle potřeby upravovat nastavení tří úvěrových parametrů (pozn. LTV, DTI a DSTI). V současné době je pro banky závazný pouze ukazatel LTV, což je poměr výše hypotéky k ceně nemovitosti.

ČNB rozhodla o zrušení parametru DSTI na začátku května 2023. Ke zrušení parametru DTI s účinností od ledna 2024. Banky nyní tyto parametry při posuzování žádosti o hypotéku nemusí dodržovat, ale je doporučena.

Výše hypotéky dle příjmu

Maximální výše poskytnuté hypotéky se odvíjí od výše vašeho příjmu. Zda na potřebnou částku dosáhnete vám sdělí přímo banka. Pro orientační výpočet výše hypotéky můžete použít hypoteční kalkulačku.  

Jaká je aktuálně průměrná výše hypotéky?

V říjnu 2024 byla průměrná výše hypotéky podle statistiky ČBA Hypomonitor necelých 3,4 milionu korun. Výše splátky hypotéky ve výši 1 milion korun byla ve stejném období 5 591 korun.

Praktický výpočet výše hypotéky

Následující zjednodušený příklad ukáže, jak v praxi vypadá výpočet výše hypotéky podle výše příjmu a hodnoty nemovitosti v zástavě. Zájemce o hypotéku ve věku 29 let uvažuje o koupi bytu v hodnotě 6 milionů korun. Na pořízení nemovitosti hodlá využít vlastní úspory ve výši 1,5 milionu korun.

• Hodnota nemovitosti: 6 000 0000 Kč
• Vlastní zdroje: 1 500 000 Kč
• Výše požadované hypotéky: 4 500 000 Kč
• Požadovaná doba splatnosti: 27 let
• Výše čistého měsíčního příjmu ze zaměstnání: 65 000 Kč
• Výše měsíční splátky hypotéky při úrokové sazbě 5 % p.a.: 25 337 Kč
• Hodnota LTV (žadatel mladší 36 let, tzn. max. hodnota LTV činí 80 %): 75 %

Aktuálně doporučená horní hranice ukazatele DSTI je 40 %. V našem případě vychází hodnota DSTI 38,46 %.

Aktuálně doporučená horní hranice činí 8násobek ročního příjmu. V našem případě vychází hodnota DTI 5,77.

Pokud žadatel o hypotéku splní veškeré podmínky banky, se získáním hypotéky ve výši 4,5 milionu korun by neměl mít problém.