ČNB zvýšila sazby na 4 %. Zdraží hypotéky, nebo ne?

Co si z článku odnést

• ČNB 5. listopadu 2026 zvýšila dvoutýdenní repo sazbu o 0,25 procentního bodu na 4 %, hlasovalo se 4 : 3.
• Sazby hypoték se odvíjejí hlavně od tříletých a pětiletých úrokových swapů, ne od repo sazby.
• Tříletý swap měl v říjnu průměr 4,90 %, na začátku listopadu klesl zhruba na 4,6 %.
• Rozdíl 0,3 procentního bodu u hypotéky 4 mil. Kč na 30 let znamená asi 750 Kč měsíčně.

Zdraží hypotéky po zvýšení repo sazby ČNB na 4 %?

Zvýšení repo sazby samo hypotéky nezdraží, protože banky si cenu hypotéky odvozují z víceletých tržních sazeb, hlavně z tříletých a pětiletých úrokových swapů. Repo sazba určuje cenu peněz na dva týdny, hypotéka s fixací na tři nebo pět let se financuje za sazby odpovídající delšímu horizontu.

Tyhle dvě sazby se v posledních měsících rozešly. Tříletý korunový swap vzrostl z měsíčního průměru 3,46 % v únoru 2026 na 4,90 % v říjnu, uvádí přehled referenčních sazeb ČSOB Leasing. Pětiletý swap měl v říjnu měsíční průměr 4,97 %. V prvních listopadových dnech tříletý swap podle tržních kotací klesl zhruba na 4,6 %, tedy pod zářijový průměr 4,66 %. Kdyby banky ponechaly stejné marže a pokles proti říjnovému průměru předaly klientům, sazby hypoték by klesly zhruba o 0,3 procentního bodu. To je ale jen výpočet, ne předpověď: banky mění nabídky se zpožděním a nemusí je měnit vůbec.

„Hypotéku neurčuje titulek o ČNB, ale to, za kolik si banka obstará peníze na dobu vaší fixace. Klienti, kteří se rozhodují podle repo sazby, často vidí jen polovinu obrazu,“

říká Miroslav Majer, CEO portálu hyponamíru.cz.

Banky přitom už před rozhodnutím ČNB zdražovaly. ČSOB Hypoteční banka zvýšila sazby od 12. 10. 2026, průměrná nabídková sazba hypoték dosáhla v srpnu 2026 hodnoty 5,40 %. Případný pokles swapů se tedy do nabídek promítne až dodatečně.

Proč ČNB zvýšila sazby jen těsnou většinou

ČNB zvýšila sazby kvůli riziku, že se dražší energie propíší do dalších cen, a rozhodla nejtěsnějším možným poměrem: pro zvýšení hlasovali čtyři členové bankovní rady, tři byli pro ponechání sazby. Další kroky bude bankovní rada podle svého prohlášení zvažovat „velmi pečlivě“ a sama upozorňuje, že delší úrokové sazby zůstávají zvýšené. ČNB zvýšila repo sazbu na 3,75 % už v červnu, listopadový krok je druhý letos.

Zhoršil se i výhled ekonomiky. ČNB snížila odhad letošního růstu HDP z 2,2 % na 1,7 %, inflaci na příští rok čeká vyšší než letos a ve svých rizicích uvádí setrvalou jádrovou inflaci, růst cen služeb včetně bydlení a silnější růst cen nemovitostí. Směr swapů se tak může obrátit stejně rychle, jako se obrátil na začátku listopadu.

Kolik stojí rozdíl v sazbě u hypotéky 4 milionů na 30 let

Rozdíl 0,3 procentního bodu v sazbě stojí u hypotéky 4 mil. Kč na 30 let přibližně 750 Kč měsíčně, za pět let fixace zhruba 44 000 Kč. Spočítali jsme anuitní splátky pro tři sazby, které se v nabídkách bank dnes dají reálně potkat (anuitní splátku hypotéky vysvětluje samostatný článek).

Sazby jsou ilustrativní, nejde o nabídku žádné banky. Skutečná sazba závisí na hodnotě zajištění, poměru úvěru k hodnotě nemovitosti, příjmech a zvolené fixaci.

Tři modelové situace pro nové hypotéky a refixace

Všechny příklady počítají s anuitní splátkou a nezahrnují poplatky ani pojištění.

Kupující s nabídkou banky v ruce

Kupující vyřizuje hypotéku 4 mil. Kč na 30 let a banka mu nabízí 5,2 %, splátka je 21 964 Kč. Pokud se rozhodne počkat na další zlevnění a sazba klesne na 4,9 %, ušetří 735 Kč měsíčně. Pokud swapy vzrostou a sazba se zvedne na 5,5 %, zaplatí o 748 Kč víc. Čekání je sázka na směr trhu a vyhrát ji může kdokoli z obou stran.

Domácnost s rezervou ve splátce

Domácnost s dostatečnou rezervou si vezme hypotéku za 5,2 %, nečeká na další vývoj. Splátku 21 964 Kč zná předem a rozpočet ji unese. Pokud sazby později klesnou, využije to až při refixaci nebo přenosu hypotéky k jiné bance na konci fixace, kdy jde úvěr splatit bez poplatku. Během fixace se sazba zpravidla nemění a předčasné splacení kvůli levnější nabídce může stát poplatek, proto se vyplatí zvolit délku fixace s rozmyslem.

Refixace za několik měsíců

Klientovi končí tříletá fixace, zůstatek úvěru je 3 mil. Kč a zbývá 22 let. Při dosavadní sazbě 3,9 % platí 16 945 Kč měsíčně. Při nové sazbě 4,9 % bude platit 18 589 Kč (+1 644 Kč), při 5,2 % 19 099 Kč (+2 154 Kč) a při 5,5 % 19 615 Kč (+2 670 Kč). Rozdíl mezi 5,2 a 5,5 % je 516 Kč měsíčně, za tři roky fixace tedy asi 18 600 Kč. Kdo ví, co dělat po konci fixace hypotéky, zná novou splátku v předstihu a upraví rezervu dřív, než fixace skončí.

Co dělat s hypotékou po rozhodnutí ČNB

Nejlepší postup je rozhodovat podle vlastní splátky, ne podle směru swapů. Praktický postup má čtyři kroky:

1. Zjistěte, kdy vám končí fixace nebo kdy musíte podepsat kupní smlouvu, a podle toho určete, kolik času máte.
2. Spočítejte splátku při sazbě o 0,5 procentního bodu vyšší, než je dnešní nabídka. Pokud ji rozpočet unese, nemusíte se bát vyšších sazeb.
3. Vyžádejte si nabídky od více bank a ptejte se, jak dlouho platí. Hypoteční poradce nebo hypoteční broker to zvládne najednou.
4. Rozhodněte se v době, kdy máte nabídku, ne v době, kdy čekáte na „nejlepší“ sazbu.

„Kdo čeká na dno sazeb, platí za čekání. Rozumný klient si spočítá, jakou splátku unese, získá nabídku a pak sleduje trh, aby mohl využít případné zlevnění,“

doplňuje Jiří Krejčí, CSO společnosti hyponamíru.cz.

Pokud swapy zůstanou na dnešní úrovni, banky mohou časem sazby snížit. Pokud ne, vyhráli ti, kdo měli nabídku s jistou splátkou.

Zdroje

• cnb.cz: Rozhodnutí bankovní rady ČNB z 5. 11. 2026
• cnb.cz: ČNB zvyšuje úrokové sazby, tisková zpráva
• csobleasing.cz: Referenční sazby IRS
• e15.cz: Swapové sazby po volbách v USA