Polsko nestaví více bytů jen proto, že má zhruba třikrát víc obyvatel než Česko. V roce 2024 tam dokončili přibližně 200 tisíc bytů, tedy asi 5,3 bytu na 1 000 obyvatel. Česko dokončilo zhruba 30 tisíc bytů, neboli přibližně 2,8 bytu na 1 000 obyvatel. Rozdíl tak neukazuje jen na velikost země, ale hlavně na vyšší schopnost polského trhu proměnit poptávku v novou nabídku bydlení.
Absolutní čísla svádějí k jednoduchému vysvětlení: Polsko je větší země, a proto staví víc. Jenže přepočet na obyvatele ukazuje podstatně hlubší rozdíl. Polsko v roce 2024 dokončilo přibližně 200,1 tisíce bytů, což odpovídalo asi 5,3 bytu na 1 000 obyvatel. Česká bytová výstavba se ve stejném roce pohybovala zhruba kolem 30 tisíc dokončených bytů, tedy přibližně 2,8 bytu na 1 000 obyvatel.
České výsledky se v roce 2025 zlepšily. Český statistický úřad evidoval 35 819 dokončených bytů, což při populaci kolem 10,9 milionu obyvatel představuje zhruba 3,3 bytu na 1 000 obyvatel. Je to posun správným směrem, ale pořád pod úrovní, které Polsko dosahovalo už v roce 2024. Polský trh navíc v letech 2024 a 2025 sám zpomaloval, a to hlavně u nově zahajovaných projektů.
Srovnání je potřeba číst s metodickou opatrností. Český statistický úřad a polský GUS mohou odlišně zachycovat některé formy individuální výstavby, přestavby nebo samotný okamžik dokončení. Směr srovnání je ale zřetelný. Polsko si i při ochlazení vlastního rezidenčního trhu drží výrazně vyšší kapacitu dokončovat nové bydlení.
Celkový počet dokončených bytů sám o sobě ještě neříká, jestli se nabídka dostává tam, kde ji domácnosti nejvíc potřebují. V Česku se poptávka soustředí hlavně do Prahy, jejího zázemí, Středočeského kraje a Brna. Právě tady se potkává růst pracovních příležitostí, zájem o vlastnické i nájemní bydlení a omezená dostupnost připravených pozemků.
Výstavba ve Středočeském kraji proto nemůže automaticky vyřešit nedostatek bytů v Praze. Do rozhodování domácností vstupuje dopravní dostupnost, kapacita veřejné infrastruktury i čas potřebný na dojíždění. Byt postavený mimo hlavní centrum může nabídku rozšířit, ale nemusí plně nahradit bydlení v lokalitě, kde vznikají pracovní místa a kde lidé chtějí dlouhodobě žít. A právě tady bývá ten háček.
Miroslav Majer, CEO portálu hyponamíru.cz, k tomu uvádí: „Pro dostupnost bydlení není rozhodující jen celkový počet nových bytů. Podstatné je, zda vznikají v místech s nejvyšší poptávkou a zda jejich přípravu nebrzdí povolování, nedostatek pozemků nebo chybějící infrastruktura.“
Výhodou Polska není jen Varšava. Vedle ní fungují jako silné realitní a ekonomické trhy Krakov, Vratislav, Poznaň, Trojměstí, Lodž, Katovice a další aglomerace. Výstavba bytů, obchodních projektů i kanceláří se tak může rozložit mezi více míst, kde existuje dostatečná kupní síla, pracovní trh a poptávka nájemců.
Český trh je koncentrovanější. Praha má v domácím měřítku mimořádnou váhu a druhým výrazným centrem je Brno. Pokud se příprava projektů v pražské metropolitní oblasti zpomalí, Česko nemá tolik dalších velkých městských trhů, které by takový výpadek ve větším rozsahu vyrovnaly.
Polsko zároveň rychleji rozvíjelo dopravní infrastrukturu a disponuje širším prostorem pro vznik nových obytných, obchodních i výrobních zón. Dálnice, obchvat nebo technická infrastruktura samy o sobě nové byty nevytvoří. Umožňují ale propojit rozvojová území s městy a snižují riziko, že projekt zůstane jen na papíře.
Podobný rozdíl je vidět i u moderních obchodních ploch. Polsko má více měst, kde lze dlouhodobě provozovat nákupní centra, retail parky a další obchodní formáty. Rozhoduje velikost domácího trhu, růst spotřeby i počet regionálních center s vlastním spádovým územím.
Přesný mezinárodní žebříček retailové výstavby ale není vhodné vytvářet bez metodické poznámky. Realitní poradenské společnosti totiž často sledují odlišné segmenty, například jen moderní retail, samostatně nákupní centra nebo retail parky. U komerčních nemovitostí proto srovnání lépe vysvětluje tržní trend než jeden souhrnný údaj.
Český příběh není ve všech segmentech stejný. Průmyslové a logistické nemovitosti patří k nejaktivnějším částem domácího komerčního trhu. Pomáhá jim poloha ve středu Evropy, napojení na Německo, Rakousko, Slovensko a Polsko, výrobní základna i poptávka automobilek, dalších průmyslových firem a e-commerce.
Jiří Krejčí, CSO společnosti hyponamíru.cz, říká: „Logistika ukazuje, že vysoká stavební aktivita je v Česku možná tam, kde se potká silná poptávka, připravené lokality a jasná ekonomická návratnost. U bydlení je obtížnější sladit zájmy obcí, infrastrukturu, povolování a dostupnost pozemků.“
Přímé srovnání české a polské logistiky má své limity, protože reporty používají rozdílné definice dokončených ploch, nájemní aktivity i sledovaných lokalit. Přesto český logistický trh vyvrací představu, že problémem je samotná schopnost stavět. Slabé místo leží hlavně v tom, jak rychle a ve kterých lokalitách dokáže vznikat nové bydlení.
Polská vyšší výstavba neznamená, že bydlení je automaticky levné nebo snadno dostupné pro každou domácnost. Také polská velká města čelí vysokým cenám, nedostatku dostupných nájemních bytů a výrazným regionálním rozdílům. Nový byt může být drahý, může vzniknout mimo nejžádanější části města nebo může mířit především do vyššího segmentu.
Pro Česko je polské srovnání užitečné hlavně jako připomínka, že nestačí sledovat roční součet dokončených bytů. Rozhodující je schopnost připravit pozemky, povolit projekty a navázat bydlení na dopravu, školy, služby a technickou infrastrukturu právě v rostoucích regionech.
