Především je dobré si ujasnit, za jakým účelem hypotéku chceme zřídit. Koupě, stavba nebo rekonstrukce bude vyžadovat specifický úvěr. Liší se u nich podmínky získání, ale i úrokové sazby, kdy se mnoho lidí při výběru řídí právě pouze její výší. Neméně důležitá je ale délka fixace. Mnohé banky jsou navíc schopné nabídnout Vám další výhody (například za vás vyřídí zdarma některé z úředních formalit, převedení úvěru z jiné banky atd.), tak proč jich nevyužít. Pomoci Vám může naše hypoteční kalkulačka, díky níž získáte okamžité srovnání nabídek.

Co ovlivňuje cenu hypotéky?

Kromě výše úrokové sazby by Vás měla zajímat také délka fixace a délka doby splácení, které ovlivní celkové náklady hypotéky. Samozřejmě se cena odvíjí také od ceny nemovitosti, ke které se úvěr váže, neboť její hodnotou se za úvěr ručí. Ručit ovšem můžete také jakoukoli jinou nemovitostí.

Opomenout byste také neměli možnost refinancování hypotéky. Pokud Vám tedy stávající hypotéka nevyhovuje, není nic snazšího, než se poohlédnout jinde. Pomoci s výběrem Vám můžou naše hypoteční kalkulačky!

A protože je situace na trhu klientsky výhodná, věřte, že s případným převedením úvěru nebudete mít mnoho starostí. Většinu formalit vyřídí nová banka za Vás a to pochopitelně zdarma.

Chci bydlet ve svém. Postačí mi pouze hypoteční úvěr?

Banky již neposkytují tzv. stoprocentní hypotéky. Od letošního roku musíte mít alespoň 20 % hodnoty ceny nemovitosti vlastního vkladu, jak nařizuje centrální banka, která dohlíží na úvěrový trh. Pokud však nemáte dostatek vlastních úspor, nevěšte hlavu. Většina bank dokáže poskytnout doplňkový úvěr, kterým požadavek hypotéky pokryjete.

Úroky a jejich výše

Kolik ve skutečnosti za hypotéku přeplatíte, ovlivňují především tyto faktory:

Účel – při účelové hypotéce zaplatíte nižší úroky než při tzv. americké, tedy neúčelové hypotéce

Délka splácení – obecně platí, že čím kratší doba splácení, tím nižší úroky

Délka fixace – obecně platí, že čím kratší fixace, tím nižší úroková sazba

LTV (loan to value = poměr půjčky k hodnotě nemovitosti) – čím vyšší je poměr půjčky k ceně nemovitosti, tím vyšší jsou úroky

Nezapomínejte, že úrokové sazby, které banky nabízí, nejsou konečné. Banka vám nabídne fixaci na určité období a poté je nutné vyjednat si úrokové podmínky nové. A nebo se poohlédnout jinde a úvěr jednoduše refinancovat.

Novela zákona, která by České národní bance umožňovala bankám nařizovat, do jaké výše a jakým klientům (ČNB chtěla určovat také bonitu klientů) mohou poskytovat úvěry na bydlení, má nejistou budoucnost. Podíl na tom má mimo jiné i nynější vládní krize. Předkladatelem novely, ministerstvo financí pod vedením Andreje Babiše (ANO), totiž možná nestihne za stávající situace změnu v zákoně provést. Ta měla platit už od listopadu tohoto roku. Teď je ale možné, že ustoupí i zájmům předvolební kampaně říjnových voleb.

Ochrana trhu nebo politická kampaň?

Tyto předpoklady potvrzuje také nálada na veřejném slyšení v Poslanecké sněmovně o hypotékách, které proběhlo 4.5.2017, kterého se účastnilo kromě zástupců centrální banky a poslanců také na tři desítky zástupců bank. Ti se shodují, že opatření Centrální banky povedou k zahnání zájemců o hypotéky do šedé zóny. Představa, že klienti ztratí zájem o hypotéky, je podle nich mylná. Spotřebitelé se pouze obrátí na jiné možnosti a další úvěry, míní zástupci bank. Vzhledem k současné politické situaci, je však možné, že novela nakonec v původním znění neprojde. Říjnové volby si žádají politické body a zpřísnění přístupu k vlastnímu bydlení se mezi ně nepočítá.

V původním znění novela obsahovala body, které by ČNB umožňovaly bankám přesně určovat, do jaké výše (v plánu bylo 80 %) ceny nemovitosti mohou banky hypotéky poskytovat. Doposud mohla Centrální banka ovlivňovat chování bank pouze doporučeními. Novela by pravomoci ČNB radikálně posílila. Je však možné, že v rámci politické kampaně nepopulární změny v novele zmizí do ztracena.

Novela o poskytování úvěrů na bydlení v kostce

Cílem bylo potlačit tzv. stoprocentní hypotéky. V praxi by to znamenalo, že klienti bez vlastních úspor alespoň 20 % ceny nemovitosti by na úvěr nedosáhli. Banky však taková opatření reflektují a jsou schopny poskytnout klientům další úvěr, kterým mohou nemovitost dofinancovat. ČNB měla také v úmyslu posuzovat bonitu klienta – tedy jeho finanční důvěryhodnost. Zástupci centrální banky tyto kroky odůvodňují snahou ochránit trh před krizí a přesyceností. Bankovní experti však proti takto razantním krokům oponují tím, že klienty jen vžene do šedé zóny, což nakonec není žádoucí ani pro klienta, ani pro banky.

ČNB už delší dobu upozorňuje banky na, dle jejího názoru, přesycenost trhu s hypotékami. Přes vydaná doporučení, kterými se mají banky při poskytování hypoték řídit, přistoupila centrální banka ke kroku, kdy chce mít větší kontrolu nad trhem. Pokud by nový zákon prošel, bude moci ČNB přesně stanovovat, jak vysoký úvěr v poměru k ceně nemovitosti klient získá a především bude hodnotit jeho bonitu. Důvodem má být ochrana spotřebitelů před předlužeností.

Péče o spotřebitele vs. reálný stav trhu

Dosud vydala centrální banka doporučení, která bankám určují, jaký objem hypoték nad 80 % hodnoty nemovitosti mohou poskytovat a následně de facto vydala zákaz poskytovat úvěry nad 95 %. V praxi taková omezení znamenají, že od letošního dubna by měl mít žadatel o hypotéku úspory alespoň ve výši 10 až 20 % ceny. Klient, který vlastní peníze nemá, může však na hypotéku dosáhnout pomocí další půjčky. To, co totiž ČNB reguluje ve snaze pečovat o spotřebitele, neřeší reálnou situaci na trhu s hypotékami, kdy poptávka stále převyšuje nabídku. Ani přes tato omezení totiž banky nezaznamenávají pokles zájmu o hypotéky. I přes proklamovaný růst úrokové sazby zůstávají totiž investice do nemovitostí stále výhodné.

Možné důsledky regulací

Dosud se však jednalo víceméně o doporučení, přes které banky dokázaly například právě pomocí zmiňovaných dalších půjček vycházet vstříc i klientům, kteří by podle pravidel ČNB pravděpodobně hypotéku získávali obtížně. Ta teď proto usiluje o přijetí nového zákona, který by jí měl dát pravomoc vstupovat mezi klienta a banku. V překladu by tak centrální banka posuzovala bonitu konkrétního klienta a mohla přímo rozhodovat o výši úvěru. Otázkou je, zda taková opatření nepřinesou spíše více škody než užitku. Dá se očekávat, že se těmito kroky spíše otevírá cesta šedé zóně s financemi.

Jakkoli je snaha ČNB ochránit trh i spotřebitele vedena dobrými úmysly, je určitě dobré mít na paměti, že trh s hypotékami je pružný a banky budou mít vždy snahu vyjít klientům vstříc. Zatím se jedná o nejmarkantnější změnu v poskytování hypotečních úvěrů. Jak moc bude ve výsledku ČNB ve svých kritériích přísná, zatím zůstává otevřenou otázkou.

Význam tohoto finančního produktu opět stoupá. Důvodem jsou změny v poskytování hypoték, které přinesla nová nařízení a doporučení České národní banky z letošního dubna. Ta totiž znemožňují bankám poskytovat hypotéky v plné výši ceny nemovitosti. Bez úspor tak není možné prakticky hypotéku získat. Díky tomu se mnozí klienti začínají opět poohlížet po stavebním spoření, které by jim umožnilo hypotéku získat. A není divu. Nařízení centrální banky totiž určují, že podíl vlastních úspor a prostředků při koupi nemovitosti na hypotéku musí být minimálně 20 % hodnoty ceny nemovitosti. Tržní hodnota nemovitosti je však od kupní ceny odlišná a když se k 20% podílu přidá ještě daň z nabytí nemovitosti, která činí 4 %, není už částka pro valnou většinu lidí vůbec zanedbatelná. Pokud navíc vezmeme v potaz růst cen nemovitostí, je jasné, že tento požadavek může bránit získat vlastní bydlení i standartně zajištěným klientům.

Jaké mám možnosti se stavebním spořením?

Úvěrů, které můžete čerpat ze stavebního spoření, existují dva typy – úvěr řádný a úvěr překlenovací. Řádný úvěr můžete čerpat za podmínek, že spoříte aspoň dva roky a máte naspořenou určitou výši cílové částky. Tu si každá spořitelna určuje sama, většinou se pohybuje okolo 40 %. Dalším kritériem je dosažení takzvaného hodnotícího čísla. Tímto termínem se označuje hodnota smlouvy dosažené v průběhu spoření a v podstatě udává vaše šance pro poskytnutí úvěru. Čím více máte naspořeno, tím vyšší je hodnotící číslo. V průběhu času se tedy jeho hodnota mění. Pravidla jeho výpočtu si opět jednotlivé spořitelny určují samy. Obecně však jeho výpočet ovlivňuje varianta a délka spoření, výše cílové částky, způsob vkladu (tedy zda vkládáte například na začátku či na konci roku). Výhodou je především garance úroku, který je konstantní po celou dobu spoření (aktuálně se úroky pohybují okolo 3-4 %).

Pokud chcete čerpat úvěr ihned po podpisu smlouvy stavebního spoření, žádáte o překlenovací úvěr. jedná se o meziúvěr, který vám umožní čerpat prostředky do doby, než dosáhnete na úvěr řádný. V praxi tak v podstatě překlenovací vede k čerpání úvěru řádného. Nevýhodou je však vyšší úrok. Rozdíl je také v tom, že po dobu, než na řádný úvěr dosáhnete, neumořujete dluh, ale pouze úroky plynoucí z meziúvěru. K tomuto je dále nutné spořit na stavebním spoření. Výhodou je ale například možnost předčasného splacení bez sankcí.

U obou variant je dobré připomenout, že se jedná o účelové úvěry spojení s koupí či rekonstrukcí bytu či domu. Neminou Vás také poplatky za zpracování a vyřízení úvěru.

V současné době funguje v České republice pět stavebních spořitelen – Stavební spořitelna České spořitelny, Českomoravská stavební spořitelna, Wüstenrot, Reiffeisen stavební spořitelna, Modrá pyramida.

Stěžejním bodem smlouvy je výše cílové částky, kterou hodláte naspořit.

Úrokové sazby jsou garantovány také zákonem o stavebním spoření.

Na spořicí účet zasíláte libovolnou částku a to měsíčně, čtvrtletně, či ročně – a tato částka je Vám spořitelnou úročena.

Výhodou je finanční podpora státu (jedná se o 10 % za každý načatý rok z částky, kterou do konce roku naspoříte a to v maximální částce 20.000 korun).

Plánujete-li stavět a chcete přitom využít hypotečního úvěru, je dobré si najít především kvalitního partnera, tedy bankovní dům, který vám bude schopen poskytnout výhodné podmínky. Provedeme vás možnými úskalími, která s sebou výstavba financovaná hypotékou může nést.

Čerpání u výstavby

Zásadní rozdíl mezi hypotékou u koupě nemovitosti a její výstavbou je hlavně ve způsobu čerpání úvěru. U koupě prostě jednorázově vyčerpáte poskytnutou částku a za nemovitost zaplatíte, zatímco u stavby čerpáte peníze postupně. Platíte za pozemek, za materiál a dodavatelům. Tedy i za práci stavebních dělníků, elektrikářů atd. Neplatí tedy rovnítko mezi odhadovanou cenou výsledné stavby a výší úvěru, protože náklady na ni mohou být ve výsledku vyšší, což potvrzuje většina bankovních poradců.

Hodnota pozemku a stavby

V zásadě jsou u hypotéky na výstavbu možné dva způsoby čerpání. Jedním z nich je, že vám banka poskytne částku na celý pozemek a také plánovanou výstavbu. V takovém případě získáváte finanční rezervu i na výše zmiňované možné zvýšení nákladů. Druhá možnost je čerpání úvěru podle předem stanoveného poměru půjčky k hodnotě nemovitosti, tzv. loan tu value (LTV). U této varianty však hrozí nedostatek peněz na dokončení stavby v případě prodloužení prací a dalších komplikací. Řešením je například tzv. dodavatelská stavba – máte dopředu jasně vytyčené částky, které bude chtít stavební firma proplatit a kdy.

Nezapomínejte na finanční rezervu

V každém případě je ale třeba počítat s finanční rezervou. Práce se mohou prodražit, nicméně výsledná hodnota domu zůstává a banka tedy úvěr nemusí navýšit. V zásadě platí, že čím více banka žadateli půjčí nad aktuální hodnotu zástavy, tedy pozemku a výstavby, tím lépe.

Pozor na zběsilé stavební představy

Kromě rizika s financováním celkové stavby a jejího dokončení jsou spojena ještě další, pro běžného člověka méně čitelná. Takovým rizikem může být například znehodnocení pozemku samotnou stavbou. Vzhledem k tomu, že bance pozemkem i stavbou ručíte, je na místě poradit s patřičným odborníkem. Při neuváženém projektu se jinak může stát, že stavbou, která do okolí nezapadá nebo dokonce narušuje ráz krajiny, snížíte cenu i jinak lukrativního pozemku. Pokud byste se tedy rozhodli v budoucnu své extravagantní dílko prodat, pravděpodobně si její prodejní cenu snížíte o náklady na její strhnutí.

Rizika u rekonstrukce

Také u rekonstrukce je na místě včasná porada s expertem. Bankovní poradci apelují v každém případě s jakýmikoli úpravami počkat do schválení úvěru. Zásahy do budovy před jejím zhodnocením bankou totiž v dobrém úmyslu odstranit vady (například vybourat zastaralou kanalizaci nebo elektrické rozvody) mohou takový dům ze špatně obyvatelného rázem učinit neobyvatelným a tím razantně snížit jeho hodnotu. Což se v praxi rovná nižšímu úvěru.

Oblíbené dřevostavby? Jak u koho

Úskalí s sebou rovněž nesou i dřevostavby. Ač byly v posledních letech poměrně oblíbené, banky při jejich financování projevují značnou nelibost. A důvod? Přestože jsou náklady na dřevostavbu poměrně vysoké, většinu peněz vyčerpáte ještě před tím, než dům na pozemku stojí a bance tak ručíte v podstatě jen materiálem.

Vyberte tu pravou

Zní to sice banálně, ale na výběru správné hypotéky záleží všechno. Úvěr budete pravděpodobně splácet půlku života, takže je na místě, aby vám sjednané podmínky vyhovovaly a ze splácení se nestalo peklo.

Na trhu je momentálně nabídka opravdu široká, jak tedy vybrat tu pravou pro vás? Pečlivě si prokalkulujte své možnosti. Nejlépe vám k tomu poslouží srovnávač hypoték. Přehled o nabídkách tak získáte z pohodlí svého domova a v klidu a bez tlaku si je budete moct rozmyslet. Stačí zadat vaše finanční možnosti a kalkulačka vám vypočítá nejvýhodnější nabídku. Nebudete tak nuceni podstupovat osobní návštěvy všech bank, které by byly časově vyčerpávající.

Jděte za výhodnou sazbou

Pokud jste začali přemýšlet ať už nad koupí bytu nebo rekonstrukcí domu, není od věci sledovat úrokové sazby už nyní. I když se nerozhodnete realizaci provést hned, můžete si hypotéku sjednat s výhodnou úrokovou sazbou a jednoduše čerpat později. Zajistíte si tak aktuální výhodnou sazbu bez starostí, že vám porostou úroky. V praxi to znamená, že můžete bance doložit pouze účel úvěru a peníze čerpat i za dva roky. Úspora, kterou díky tomu získáte, bude vzhledem k dlouhodobé povaze úvěru, nemalá.

Nepodceňte poplatky

Poplatky spojené s hypotékou mohou její cenu nepříjemně navýšit. Jako u klasického bankovního produktu jsou to poplatky jednorázové (například poplatek za znalecký posudek, za schválení úvěru, za čerpání úvěru…) a pravidelné (například poplatek za vedení úvěrového účtu). Při výběru se vyplatí věnovat poplatkům zvýšenou pozornost. Jsou totiž banky, které si některé poplatky vůbec neúčtují. Proč tedy platit více.

Využijte hypotéku na vybavení domácnosti

Pořízení vlastního bydlení je finančně náročná záležitost. Pravděpodobně budete při spolufinancování muset sáhnout do vlastních úspor a na vybavení už nemusí zbývat dostatek peněz. Hypotéku však můžete využít právě i na vybavení domácnosti. Vyplatí se rozhodně více než klasické spotřebitelské úvěry. S hypotékou si rozložíte splátky na delší dobu a získáte i nepochybně výhodnější úrokové podmínky.

Refinancujte!

Jestli vám splátky vaší hypotéky přerůstají přes hlavu, je na čase se poohlédnout jinde. Doba, kdy jste byly doživotním leníkem banky, která vám poskytla úvěr, jsou nenávratně pryč. Stačí si vypočítat nové splátky pomocí srovnávače a požádat o refinancování. Nová banka potřebnou administrativu vyřídí za vás. Vy získáte nižší měsíční splátky, nižší poplatky a novou dobu splatnosti. Neplaťte zbytečně více.

Stavíte sami? Výhoda pro vás

Pokud jste se rozhodli postavit si dům svépomocí, můžete od banky díky tzv. hypotéce se zálohovým čerpáním získat peníze na materiál a pro dodavatele, a to s předstihem. O penězích tak máte dokonalý přehled. Výhodou navíc je, že nejste nuceni bance předkládat faktury a účty.

Čím méně doplňkových produktů, tím lépe

Opatrní buďte i při sjednávání dalších finančních produktů, jako je pojištění domácnosti, nemovitosti atd. Z nabízených produktů se vyplatí například pojištění schopnosti splácet. I to se dá obejít a vyhnout se tak dalším platbám, například vhodnou kombinací optimálního fixačního období s dobou splatnosti. Férový bankéř vám optimální řešení nabídne.