Nový zákon umožňuje bez poplatku splatit až 25 procent výše úvěru, a to měsíc před výročím smlouvy (respektive poslední fixace). Další podstatnou novinkou je možnost mimořádné splátky a to až do výše jistiny úvěru. Tu můžete učinit do tří měsíců od doby, kdy vám banka  stanoví novou výši úrokové sazby.

Tyto novinky se však týkají až hypoték sjednaných po 1.12.2016, kdy nový spotřebitelský zákon nabyl účinnosti.

Konec nesmyslně vysokým poplatkům

Předčasně splatit hypotéku samozřejmě můžete kdykoli a banka už vás nemůže účelně výší poplatku od předčasného splacení odrazovat. Podle nové legislativy si může naúčtovat jen nezbytné poplatky spojené s potřebnou administrativou. V praxi pak takový poplatek při předčasném splacení celé hypotéky například z důvodu prodeje nemovitosti, nesmí činit více než jedno procento. Poplatek je současně stanoven do maximální výše, a to 50 tisíc korun.

Levné úvěry mimořádná splátka nespasí

Ne za všech okolností se však výjimečné splátky vyplatí. Pakliže máte fixaci hypotéky z doby, kdy byly extrémně nízké úrokové sazby, nebude pro vás mimořádná splátka či  možnost předčasného splacení z hlediska úspory příliš zajímavá. Platí to především pro úvěry, které mají úroky pod dvě procenta.

Bankovní poradci se v takových případech shodují, že v případě levných úvěrů není třeba za každou cenu možnosti mimořádných splátek využít, nebotˇ výsledná úspora nemusí být v konečném důsledku finančně zajímavá. Vliv na výši úspory mají totiž také odečet úroků ze základu daně a případný výnos v případě uložení v bance na spořicím účtu, jehož rostoucí sazby by úsporu ještě snížily. V takových případech finanční odborníci radí případnou volnou hotovost ponechat na horší časy jako finanční rezervu.

Pokud jste měli v plánu pořízení bytu jako investice a aktuální ceny nemovitostí vás odrazují, pak vězte, že koupě bytu se vyplatí neodkládat. Pokles cen nemovitostí se totiž očekávat v dohledné době nedá, avšak nárůst nájmů ano.

Dalším důvodem, který přeje koupi bytu coby investice, jsou změny v poskytování hypoték. Ty činí vlastní bydlení už teď nedostupnějším pro nemalou část lidí, takže je nasnadě, že se  poptávka po nájmech naopak ještě zvýší. Navíc nutnost vlastnit nemovitost zdaleka nehýbe všemi skupinami napříč obyvatelstvem. Ať už se jedná o studenty, nebo například cizince, kteří přišli za prací. Ostatně tento trend je naprosto běžný i ve zbytku Evropy.

Koupit byt a pronajmout, nikoli prodat

Koupě bytu se tak díky okolnostem vyplatí, ale především z dlouhodobého investičního hlediska, tedy s účelem pronajmout byt, nikoli za pár let prodat. Ač se očekává, že ceny nemovitostí porostou, může být  investice s vidinou prodeje značně riskantní, co se týče zisku. Stále ovšem platí, že investice do nemovitostí jsou jedny z nejvýhodnějších. Zvláště, počítáte-li s návratností investice ve středně dlouhém horizontu.

Kde se vyplatí pořizovat?

Pro výnosnou investici je zásadní vybrat správnou lokalitu. Zpravidla to budou větší města, do kterých se lidé stěhují za prací, či studiem. Na špičce tak bude Praha a Brno. Obě města splňují status univerzitních metropolí a měst s vysokou pracovní nabídkou. Současně se zde téměř nestaví nové byty a poptávka realitního trhu tak převyšuje nabídku. Nájmy jsou zde navíc také nejvyšší v republice. S tím ovšem souvisí i to, že jako investor budete muset vynaložit větší vstupní investici, neboť i kupní cena bytu bude vyšší než v menších městech. Pomoci s rozhodnutím Vám pomůže naše hypoteční kalkulačka, díky níž získáte okamžité srovnání nabídek.

Odhaduje se, že ceny nájmů se za poslední rok zvedaly někde až o deset procent.

Žádané lokality jsou dražší a proto je tedy nutné počítat s tím, že návratnost investice bude delší. Obecně pak platí, že investice se považuje za úspěšnou, navrátí-li se do dvaceti let.

Při koupi bytu v hodnotě například okolo dvou milionů korun a čistého nájmu přibližně 10 tisíc korun měsíčně počítejte s návratností v horizontu cca 17 let. 

Žádaná lokalita znamená také delší návratnost

Lukrativní lokality také ovšem přináší nižší roční výnos než krajská města. V Praze podle odborníků můžete očekávat roční výnos okolo čtyř procent, zatímco některá krajská až sedm procent. Reálná čísla jsou ovšem často nižší, neboť je potřeba počítat v průběhu let s opravami a dalšími investicemi do bytu, například s rekonstrukcí.

Nízké ceny bytů, vyšší roční výnos, ale také riziko

Byť menší města přináší z ekonomického hlediska vidinu většího výnosu, je zde také třeba počítat například s určitými riziky. Pozor tedy na lokality, kde jsou sice nízké ceny bytů, a tím i nižší počáteční investice, ale dá se zde očekávat nějaké riziko v podobě větší fluktuací nájemníků  nebo nájemníků s nespolehlivou platební morálkou.

A jaká jsou další pravidla pro koupi investičního bytu?

Obecně platí, že výnos je vyšší u menších bytů. Ty se zpravidla také lépe pronajímají (a udržují). Nejvíce se přitom jedná o byty s dispozicí 2+1, které dokážete nabídnout skutečně široké škále nájemníků – od pracujících jednotlivců, přes studenty až po mladé rodiny. Velmi často se jako investice kupují také garsonky, velmi často právě ve velkých městech, kde je poptávka po takových bytech například mezi cizinci a lidmi, kteří se stěhují za lukrativnějším zaměstnáním.

Letošní rok se, co se hypoték a úvěrů týče, nesl ve znamení změn a zvyšování sazeb. Ty například Česká národní banka doposud zvedla jen za letošní rok už popáté. Naposledy tak učinila na jednání své rady 1. listopadu. Jak se to projeví na úvěrech na bydlení?

Zvýšení sazeb v listopadu

ČNB na jednání své rady dne 1.11.2018  zvýšila dvoutýdenní repo sazbu 1,75 %, lombardní sazbu na 2,75 % a diskontní sazby na 0,75 %.

Nečekat nebo doufat v lepší časy?

Doby rekordně nízkých úroků jsou pryč. A i přesto, že celý letošní rok znamenal v hypotečním světě zásadní změny, které mohou až čtvrtině žadatelů zkomplikovat cestu za vlastním bydlením, úroky jsou historicky stále poměrně nízko.  Pokud váháte, zda cestu do banky přece jen odložit a nepočkat na výhodnější podmínky, tak lepší patrně v budoucnu jen tak nebudou. “V nejbližších dnech můžeme skutečně očekávat skokové navyšování sazeb. Předpokládáme, že aktuální stoupající trend úrokových sazeb se bude držet nadále i v roce 2019. Domníváme se, že se sazba stabilizuje kolem 3,5 %,” hodnotí situaci Miroslav Majer, hlavní hypoteční specialista portálu Hypo na míru.

Kdo chce tedy úrok ještě pod tři procenta, měl by si hypotéku sjednat co nejdříve, nejlépe ještě do konce roku. Je totiž nasnadě, že už zkraje roku 2019 bude sazba okolo tří procent běžná.

Pokud chcete získat přehled o aktuálních nabídkách bank, využijte z pohodlí domova náš online srovnávač hypoték.

Vývoj sazeb v datech

Z dat České národní banky vyplývá, že historicky nejníž byla průměrná úroková sazba na hodnotě 1,9 %, a to na konci roku 2016. Naopak nejvyšší sazby u hypoték byly v roce 2003 – průměrně se tehdy na bydlení půjčovalo s úrokem 5,8 %. K výraznějšímu poklesu pak došlo v polovině roku 2005, kdy se sazby průměrně dostaly na hodnotu 3,8 %. Poté ale přišla další zdražování a sazby začaly klesat až v roce 2010.

Ještě začátkem letošního roku byla roční sazba průměrně 2,3 %. Nárůst ke 3 % se očekává již zkraje roku 2019.

Co ovlivňuje výši úrokové sazby?

Ceny hypoték stanovuje řada faktorů. V neposlední řadě ČNB. Ta kromě samotného zvyšování sazeb ovlivňuje ceny hypoték svými doporučeními. Za poslední dva roky vydala hned několik takových doporučení, kterými zásadně  ovlivnila hypoteční trh a šance žadatelů hypotéku získat. Prvním z těchto výrazných doporučení byl zákaz poskytování tzv. stoprocentních hypoték, který přišel v roce 2016. Od října tohoto roku mohou banky poskytovat hypotéky pouze do výše 95 % hodnoty ceny nemovitosti (tzv. LTV – tedy loan to value). Úvěry s LTV 85 – 90 % mohou poskytovat pouze v množství 10 % z celkového objemu úvěrů. Další zpřísnění přišlo v dubnu 2017  a stáhlo LTV na 80 % (90% LTV pouze v objemu 10 % všech úvěrů). Další výrazné změny přišly v říjnu letošního roku a týkají se bonity klientů. Podle nových pravidel nesmí celkový dluh žadatele překročit devítinásobek jeho ročního čistého příjmu (a splátka nesmí činit více než 45 % čistého měsíčního výdělku).

Obecně platí, že čím  menší procento z ceny nemovitosti potřebujeme hradit hypotékou, tím výhodnější úrokovou  sazbu získáme.

V neposlední řadě nelze opomenout tzv. rizikovou marži. Ta je spojena s aktuální tržní situací a reflektuje ji do cen úvěrů. Tento faktor také závisí na bonitě klienta a na dalších ukazatelích, jako je délka splatnosti úvěru, fixace, LTV atd. Výše této marže roste v době finanční nestability na trhu, banky tak kompenzují podstupovaná rizika.

Modelový příklad hypotéky

V aktuální situaci může například dvoučlenná rodina s čistým měsíčním příjmem 40 tisíc korun,  se spotřebitelským úvěrem s měsíční splátkou tři tisíce korun, na nákup nemovitosti, na niž mají našetřeno 20 % ceny, se splatností třiceti let, pětiletou fixací, pojištěním a úrokem 2,79 %, získat hypotéku přibližně 3,5 milionu korun.

Doba rekordně nízkých úroků a hesla “vlastní bydlení pro každého” je patrně pryč. Z důvodu přehřívání ekonomiky zpřísňuje Česká národní banka téměř dva roky pravidla hry. Nízké úroky u hypoték přiměly Čechy více myslet na zadní vrátka a byt kupoval téměř každý.

Nová pravidla přenáší na klienta větší zodpovědnost

Od 1. října letošního roku se zásadně změnily podmínky pro získání hypotéky. Celkové úvěrové zatížení nesmí u žadatele překročit 45 procent jeho čistého měsíčního výdělku (a to nejen splátka hypotéky, ale všech úvěrů v součtu) a současně výše zadlužení nesmí překročit devítinásobek jeho čistého ročního příjmu. K tomu platí starší nařízení, které vyžaduje, aby měl klient z vlastních zdrojů minimálně 20 % z celkové ceny nemovitosti. Což šlo ještě donedávna vyřešit například dalším úvěrem. Nyní už takové jednání považuje ČNB za obcházení svých doporučení a banky by dofinancování neměly poskytovat. Při cenách nemovitostí především ve větších městech mají pak lidé problém na hypoteční úvěr dosáhnout. Podle odhadů půjde až o 20 % domácností, které úvěr nezískají. A to znamená, že pokud si budou chtít pořídit vlastní bydlení, budou muset plánovat s velkým časovým předstihem a spořit.

Zásadní je, že trh nedokáže pokrýt poptávku. Nemovitostí je nedostatek, ceny jsou nadhodnocené. V Praze přesáhla průměrná cena za metr čtvereční sto tisíc korun. Vedle toho rostou i ceny nájmů. Není tedy divu, že je pro většinu lidí výhodnější financovat své vlastní bydlení a vzít si hypotéku. Jak ale na to?

Spořit, plánovat a myslet u každé větší investice

Do jisté míry šla opatření, kterými ČNB dlouhodobě reguluje hypoteční trh, obejít. Pokud klient neměl našetřených potřebných 20 % z ceny nemovitosti, vzal si jiný úvěr. To však se změnami, které začaly platit od října, nepůjde. Východiskem jsou tři základní pravidla. Dlouhodobě šetřit, žádat o úvěr v páru a nemít žádné další dluhy.

Prvním krokem k pochopení, proč vlastně Česká národní banka přistupuje k tak razantním opatřením, je ochrana. Přehřívání ekonomiky může vést k hluboké finanční krizi. Nutnost ochlazení trhu s nemovitostmi tak s sebou jednoduše nese oběti. Tou hlavní je větší odpovědnost žadatelů, která obnáší například nutnost mít vyšší finanční rezervu.

Realita po říjnových změnách

Abyste dosáhli na úvěr, počítejte s tím, že musíte mít z vlastních zdrojů 24 % z hodnoty pořizované nemovitosti (4 % činí daň z pořízení nemovitosti). Obecně platí, že čím nižší vstupní kapitál, tím dražší hypotéka. A už právě tento bod znemožňuje většině domácností hypotéku získat. Je tedy nutné dlouhodobě plánovat a spořit. S dofinancováním dalším úvěrem už nelze počítat.

Z říjnového zpřísnění, kdy je stanovena maximální výše celkového dluhu žadatele vůči jeho příjmu, logicky vyplývá jediné – nezadlužovat se. Ať už se jedná o leasing, spotřebitelské úvěry, nebo třeba kontokorenty a kreditní karty (a to i ty, z nichž aktuálně úvěr ani nečerpáte). Ve chvíli, kdy hodláte řešit hypotéku, byste měli mít  čistý štít.

A v neposlední řadě je na místě žádat o úvěr v páru. Posuzovat se pak budou příjmy obou žadatelů a šance na získání hypotéky se razantně zvýší.

Proč Centrální banka tak razantně zpřísňuje pravidla?

Česká národní banka dlouhodobě upozorňuje na rizika přehřívajícího se trhu s nemovitostmi. Změny a přísnější pravidla v poskytování hypoték má za cíl znemožnit získat úvěr rizikovějším klientům, kteří by se časem mohli dostat do potíží se splácením. Podle analytiků se říjnové opatření dotkne až pětiny žadatelů. Problém získat hypotéku budou mít především mladé rodiny a jednotlivci s nižšími příjmy.

Od všech dosavadních opatření se očekává také snížení objemu peněz, které jsou v oběhu na realitním trhu. To by podle analytiků mělo vést ke zpomalení růstu cen nemovitostí. Nemalá část zájemců o vlastní bydlení nákup totiž buď oddálí, nebo díky změnám úplně vzdá. Odborníci předpokládají, že vlivem posledních změn klesne počet uzavřených hypoték  ve čtvrtém čtvrtletí letošního roku až o třetinu.

ČNB plánuje další změny účinné od 1. října 2018 a to, že výše splátky nově nesmí překročit 45 % čistého měsíčního příjmu a celková výše dluhu nesmí překročit devítinásobek  ročního příjmu. Centrální banka těmito zásahy dlouhodobě usiluje o ochlazení trhu s nemovitostmi (a apeluje na ochranu spotřebitele před předlužením), ale jak vyplývá z dat za poslední rok, daří se jí každou změnou a s každým oznámením zpřísnění pravidel spíše motivovat i ty, kteří dosud váhali. Do banky se vydávají získat úvěr za stávajících výhodnějších podmínek. Což není divu. Podle bankovních poradců hlad po nemovitostech neustává. A jedním z mnoha faktorů jsou právě i zásahy centrální banky.

Koho se změny nejvíce dotknou?

Podle analytiků se bude logicky snažit získat úvěr většina žadatelů ještě před zmiňovaným říjnovým zpřísněním, dokud ještě parametry splňují. Už nyní totiž průměrná splátka hypotéky vychází přibližně na 42 % čistého příjmu domácnosti. Pokud vezmeme v potaz trend ČNB zvyšovat úrokové sazby úvěrů  i nadále, může velmi brzy dosáhnout limitu 45 %, který má platit už od října stávajícího roku. Aktuálně na hypotéku po tomto datu podle předpovědi bankéřů nedosáhne asi 20 % žadatelů. Ač se banky i přes zvyšování sazeb zatím k přílišnému zdražování neuchylovaly (a přes léto navíc některé přišly s akčními nabídkami), je nasnadě, že změny se dotknou i dalších skupin – mladých rodin nebo zájemců o bydlení ve velkých městech. V neposlední řadě se nepochybně výrazně dotkne také singles, kteří přitom tvoří jednu z nejvýznamnějších skupin, které mají zájem o vlastní bydlení.

„Pokud jste i vy v řadě uchazečů, kteří mají zájem vyřídit si hypotéku, zkuste to s námi. Využijte naši hypoteční srovnávací kalkulačku, která vám dá dohromady nabídku přesně podle vašich potřeb.“

Míříte do banky? Víme, co zvýší Vaše šance

Každopádně pro Vás máme také pár užitečných rad a poznatků, jejichž znalost vaše šance na získání úvěru může rapidně zvýšit.

Kromě výše příjmu (a úspor, které banka požaduje aktuálně v minimální výši 20 % hodnoty kupované nemovitosti) se banka bude zajímat, zda je váš příjem pravidelný. Stabilita v zaměstnání, zda pracujete jako OSVČ, nebo jste zaměstnancem (nejlépe se smlouvou na dobu neurčitou), či zda žádáte o úvěr samostatně či v páru. Pak se totiž příjmy sčítají. To vše bude banka posuzovat. Zapomenout byste neměli také na své ostatní závazky (a to i nyní, před plánovanými říjnovými změnami). Každý další úvěr může snížit šance na získání hypotéky. Nezapomeňte, že se do nich počítají také kreditní karty a kontokorenty.

Pozor na nepatrné dluhy

Zapomínáte občas včas uhradit fakturu za telefon? Můžete mít s bankou při žádosti o hypotéku problém. V první řadě určitě nahlédne do registru a tam se evidují i zdánlivě takové maličkosti, jako pozdě zaplacený účet za služby mobilního operátora.

Co platilo včera, nemusí u hypotéky platit dnes. Nechte si poradit od specialisty

S tím, že se neustále mění trh a také jeho pravidla, může být snaha získat hypotéku trochu žonglování. Při žádosti může mít ve výsledku vliv na získání úvěru i to, jak zajímavou nemovitost chcete koupit, a to především z důvodu předpokládaného růstu její hodnoty. Banky navíc aktuálně poskytují hypotéky s delší dobou fixace. A také s delší dobou splácení. To pro banku znamená více peněz v konečném součtu půjčky. Na což při vyřizování banka také slyší. Pro klienta má kromě větší šance na získání úvěru také výhodu v tom, že rozložení a výše splátky není při výpadku příjmu pro domácnost likvidační.

S ohledem na vývoj v uplynulém roce (a potažmo i předminulém) je právě nyní asi jedna z posledních šancí na získání výhodné hypotéky. Pojďme si připomenout vývoj v datech.

Vývoj hypotečního trhu v roce 2017

Hypoteční sazby se začaly zvedat a v letošním roce se přiblížily k tříprocentní hranici, stejně tak ceny nemovitostí. Ty vzrostly přibližně o 5 procent. I přes tento nárůst zájem o nákup nemovitostí Čechy neopustil, naopak některé váhavé klienty změny motivovali k rozhodnutí návstěvy banky. Potvrzují to data, která uvádí, že v roce 2017 byl objem poskytnutných hypotečních úvěrů v řádu 224 miliard korun, zatímco v roce 2016, který se dá považovat za silný, co se objemu hypoték týče, v řádu 226 miliard korun. Obecně se dá říci, že meziměsíční odchylky poskytnutých hypoték byly v roce 2017 minimální (například právě proti roku 2016). Výraznější změna se dala pozorovat mezi pololetím, kdy došlo ke snížení objemu úvěrů v důsledku prvního významného zpřísnění podmínek podle nařízení ČNB. Ta doporučila omezit a následně neposkytovat tzv. stoprocentní hypotéky. I přes tato opatření zájem o hypotéky a potažmo nemovitosti loni neklesal, ale naopak rostl. Důvodem byla pochopitelně snaha získat úvěr ještě za co nejvýhodnějších podmínek.

Díky zpřísnění pravidel se zvedly také objemy poskytnutých  úvěrů ze stavebních spoření, pomocí kterých žadatelé dofinancovávali hypotéky, a to za rok 2017 z 8,6 miliard korun na 59,6 miliard.

Průměrná úroková sazba hypoték za rok 2017 byla podle analytiků 2,2 %. V roce 2016 to přitom bylo 1,77 %. Co se týče cen nemovitostí, zařadilo se Česko v roce 2017 mezi země s nejrychlejším růstem.

V letošním roce se očekávalo, že se bude pokračovat v mírném snížení zájmu o hypotéky, nicméně zatím se tento trend potvrzuje jen pozvolna. Spíše platí, že kdo doteď váhal, snaží se hypotéku vyřídit nyní, před dalšími plánovanými změnami, které přijdou právě v říjnu. Podle analytiků pak patrně na hypotéku nedosáhne až třetina zájemců.

Podle bankovních analytiků rostou úroky nejrychleji za posledních deset let. Není výjimkou, že banky podraží i několikrát za jediný rok. Ještě v loňském roce byl průměrný úrok hypotečních produktů přibližně 1,7 %, v letošním roce už dělá úrok průměrně 2,5 % a u některých menších bankovních domů dokonce kolem 3,5 %. Je nasnadě, že pokud zvažujete sjednání hypotéky, neměli byste otálet, protože úroky podle analytiků budou stoupat i nadále. Jedním z hlavních důvodů růstu úroků je zvyšování úrokových sazeb  Českou národní bankou. Ta zpřísnila pravidla pro poskytování hypoték už loni nařízením poskytovat hypotéky pouze do výše 80 % hodnoty nemovitosti. A ve zpřísňování pravidel bude podle odborníků pokračovat.

Máte hypotéku? Zkuste refinancovat!

Růst sazeb se však týká stávajících již sjednaných hypoték a to z důvodu poslední šance získat výhodnější úrok. Pokud Vám třeba právě končí fixace, určitě se zkuste poohlédnout po konkurenčních nabídkách. Banky nabízejí v současnosti poměrně výhodné refinancování a v rámci získávání nových klientů nabízí díky slevovým akcím výhodné úroky. Vzhledem k prognóze, která potvrzuje, že ČNB sazby opět zvedne, není nač čekat. Analýzy trhu situaci odpovídají a potvrzují snahy klientů zafixovat úrok na deset let. Dříve oblíbené pětileté a sedmileté období fixace nyní logicky v návaznosti na stále se zvyšující sazby ustupují do pozadí a lidé sahají po desetiletých fixačních obdobích. Dlouhodobým fixacím hraje nyní do karet i to, že nově mohou klienti učinit i mimořádnou splátku v každém kalednářním roce (nejen v době výročí fixace jako doposud) a to až do výše 25 % jistiny. Tím můžete výrazně uspořit na úrocích. Ty se totiž vždy počítají z výše jistiny a ta se snižuje s každou splátkou.

Co Vám v případě refinancování ještě může při získávání výhodnějšího úroku pomoci? Tržní hodnota nemovitosti se v průběhu splácení zvyšuje. Bance tak de facto nabízíte atraktivnější zástavu. A ta to každopádně zohlední v nové úvěrové smlouvě.

Nezapomeňte, že nejdelší doba fixace nerovná se nejvýhodnější hypotéka. Každý klient má jiné požadavky a potřeby a vhodnost a výhodnost  hypotéky závisí na mnoha ukazatelích. Obraťte se na naše hypoteční poradce, rádi Vám pomohou.

Chcete si spočítat, kolik můžete ušetřit refinancováním? Využijte naši hypoteční kalkulačku. Pomůže Vám najít nejvýhodnější nabídku na trhu.