V posledních letech ceny rodinných domů v Česku výrazně rostly. Za standardně vybavenou novostavbu v těsné blízkosti většího krajského města dnes běžně zaplatíte přes deset milionů korun. Luxusnější rodinné domy s prostornou zahradou a také domy přímo ve městě vyjdou ještě mnohem dráž. Finančně dostupnější jsou nemovitosti dále od větších měst a také starší rodinné domy, u kterých je ovšem třeba počítat s větší investicí do rekonstrukce. 

TIP: Uvažujete o hypotéce na rodinný dům? Aktuální nabídky hypoték si můžete porovnat online v hypoteční kalkulačce hyponamiru.cz

Na dům budete šetřit desítky let

Jak rychle se vám podaří našetřit na rodinný dům závisí na vaší výchozí majetkové a finanční situaci. Pokud už například vlastníte nějakou hodnotnou nemovitost, můžete výtěžkem z jejího prodeje pokrýt značnou část nebo dokonce celou požadovanou kupní cenu rodinného domu. Rychleji se k vlastnímu domu dostanou i ti, kteří již mají našetřeno na větší část kupní ceny nebo mohou počítat s výraznou finanční pomocí rodičů. Pokud žádnou nemovitost nevlastníte a nemáte ani vysoké úspory, nezbyde vám nic jiného než vydělané peníze pravidelně odkládat stranou. Počítejte s tím, že i s nadstandardním příjmem budete bez využití hypotéky šetřit na dům několik desítek let. 

Úspory musí dále vydělávat

Není žádným tajemstvím, že peníze v čase ztrácí na hodnotě. Abyste zachovali jejich hodnotu, snažte se je rozumně zhodnotit. Nejvyšší výnos bez rizika ztráty vkladu dlouhodobě přináší stavební spoření (pozn. vklady jsou chráněny zákonným pojištěním až do výše 2,6 milionu korun). 

Co nejdříve si tedy sjednejte smlouvu o stavebním spoření. Vyberte si spořicí variantu, která oproti úvěrovým variantám nabízí vyšší úrok. Kromě připsaného úroku můžete při ročním vkladu minimálně 20 tisíc korun počítat i se státním příspěvkem ve výši dva tisíce korun za rok. 

Ukládat úspory na spořicí účty a termínované vklady se aktuálně nevyplatí, protože úroky většinou nepokryjí ani inflaci. Pokud jste ochotni jít do většího rizika, můžete vyzkoušet investice do podílových fondů, dluhopisů, akcií a dalších cenných papírů. Zejména dlouhodobé akciové investice mohou přinést velmi zajímavé zhodnocení.

Pořiďte si nejdříve menší byt

Kromě stavebního spoření a cenných papírů přinášejí zajímavé zhodnocení také střednědobé investice do nemovitostí. Vydělat můžete jak na růstu tržní ceny nemovitosti, tak inkasovaných příjmech z pronájmu. Nejdříve si za ušetřené peníze můžete pořídit například garsonku nebo dvoupokojový byt ve městě, který dočasně využijete k vlastnímu bydlení nebo pronájmu. Jakmile přijde správný čas, byt prodáte a získané peníze využijete na financování nákupu rodinného domu.

Kupte si dům k rekonstrukci

Pokud chcete bydlet ve vlastním domě co nejdříve, může být řešením koupě starší nemovitosti a její postupná rekonstrukce. Před nákupem staršího domu si řádně prověřte jeho technický stav. Rozsáhlejší rekonstrukce jsou totiž finančně i časově náročné a ve finále vás může oprava domu vyjít dráž než koupě novostavby.

Při sjednávání hypotéky na bydlení se banka vždy zajímá o účel využití úvěru. Peníze z hypotéky dnes Češi nejčastěji využívají na úhradu kupní ceny bytu, rodinného domu či pozemku, výstavbu nemovitosti nebo také financování její rekonstrukce, dostavby, přístavby či nástavby. Nově sjednanou hypotéku je možné využít také na refinancování stávajícího méně výhodného hypotečního úvěru nebo vypořádání společného jmění manželů či dědictví. Jednotlivé účely využití hypotéky jsou podrobně popsány v tomto článku. Od účelu využití hypotéky se odvíjí způsob jejího čerpání.

TIP: Hledáte výhodnou hypotéku na koupi nemovitosti? Uvažujete o refinancování? Využijte online hypoteční kalkulačku hyponamiru.cz a porovnejte si aktuální nabídky bank z pohodlí domova. 

Kdy můžete začít čerpat hypotéku

Hypotéku je možné začít čerpat teprve po splnění všech podmínek uvedených v úvěrové smlouvě a dodání požadovaných dokumentů. Před zahájením čerpání hypotéky na nákup nemovitosti je potřeba doložit kupní smlouvu s ověřenými podpisy zúčastněných stran, doklad o úhradě části kupní ceny z vašich vlastních zdrojů, pokud se vlastní zdroje skládají, potvrzení od katastru nemovitostí o návrhu na vklad zástavního práva banky společně se zástavní smlouvou a doklad o pojištění nemovitosti s vinkulací pojistného ve prospěch banky (pozn. někde může být vinkulace až podmínka po čerpání hypotečního úvěru).

Všechny banky s výjimkou některých stavebních spořitelen po kupujících rovněž vyžadují zřízení běžného účtu. V případě hypotéky na výstavbu nemovitosti je potřeba bance předložit platné stavební povolení. U rekonstrukcí se předkládá souhlas stavebního úřadu s provedením ohlášeného stavebního záměru, pokud to rozsah rekonstrukce vyžaduje. 

Dvě možnosti čerpání hypotéky

Možné jsou pouze dva způsoby čerpání hypotečního úvěru, a to jednorázově nebo postupně. První možnost se týká nákupu nemovitosti, vypořádání majetkových poměrů mezi exmanželi nebo dědici a také refinancování. Naopak při výstavbě nemovitosti nebo její rekonstrukci, dostavbě, nástavbě a dalších stavebních úpravách nezískáte většinou přidělenou cílovou částku naráz, ale v několika etapách. Jsou ale banky (např. Hypoteční banka) a případy, kdy je hned na začátku dostatečná hodnota zástavy a může být hypotéka čerpána i najednou. Hypotéku je možné čerpat pouze bezhotovostně v korunách, kdy banka odešle určitou částku podle úvěrové smlouvy na uvedené bankovní účty. 

Čerpání hypotéky při nákupu nemovitosti

Postup při čerpání hypotéky se mírně liší podle toho, zda je kupovaná nemovitost zatížena hypotékou nebo nikoliv. Pokud není kupovaná nemovitost zatížena hypotékou prodávajícího, převede banka sjednanou část kupní ceny na účet prodávajícího nebo do advokátní, notářské či bankovní úschovy. 

Pokud využijete hypotéku k vypořádání majetkových poměrů (např. při rozvodu, dědictví), odešle banka peníze na účty určených účastníků podle smlouvy o vypořádání majetkových poměrů, tedy například jednoho z exmanželů nebo dědice. 

V případě, že je kupovaná nemovitost zatížena hypotékou, pošle vaše banka jednu část sjednané kupní ceny na účet banky (pozn. částka odpovídající nesplacené části hypotéky), u níž má prodávající sjednanou hypotéku. Zbývající část sjednané kupní ceny odesílá banka opět do advokátní, notářské či bankovní úschovy nebo na bankovní účet prodávajícího. 

Na jednorázové vyčerpání klasické hypotéky dávají banky obvykle 12 měsíců od podpisu úvěrové smlouvy. U amerických hypoték je to zpravidla 6 měsíců.

Čerpání hypotéky při výstavbě nemovitosti

Při výstavbě, rekonstrukci a opravách nemovitosti uvolňuje banka peníze postupně podle skutečně provedených stavebních prací, a to ve většině případů na základě průběžných kontrol provedených bankovním odhadcem. Jen výjimečně také na základě předložených faktur.

Banka podle zvoleného způsobu výstavby vyplatí peníze buď přímo na váš bankovní účet, nebo na účet stavební firmy. Na vyčerpání hypotéky máte v tomto případě vždy 24 měsíců od podpisu úvěrové smlouvy. Pokud jde výstavba pomaleji, můžete banku požádat o prodloužení doby čerpání formou dodatku k úvěrové smlouvě. Za tento dodatek zaplatíte v průměru pět tisíc korun. Po dobu čerpání platíte pouze úroky z vyčerpané částky.

V dobách před pandemií koronaviru měly tuzemské banky nejvíce práce se zpracováním žádostí o hypotéky v jarních měsících a posledním čtvrtletí roku. Slabší zájem o úvěry na bydlení byl zpravidla v prvních týdnech nového roku a během letních prázdnin. V letošním roce ovšem tento trend neplatí. Češi mají od samého začátku roku enormní zájem o hypotéky a banky jsou stále zahlcené žádostmi zájemců o úvěr. Doba vyřízení hypotéky se výrazně prodloužila a ani prázdninové měsíce nepřinesly u většiny bank zkrácení této doby. Jak dlouho nyní trvá vyřízení hypotéky?

Vyřízení hypotéky může trvat až osm týdnů

Doba potřebná k vyřízení hypotéky se může protáhnout na straně banky i samotných zájemců o úvěr na bydlení. Zatímco ještě na začátku loňského roku zabralo bankám vyřízení hypotéky tři týdny až měsíc, nyní je potřeba počítat až s dvěma měsíci. Samotný scoring zájemce o hypoteční úvěr nyní může trvat 14 dní až tři týdny, samozřejmě v závislosti na bance.

Důvod prodloužení doby vyřízení hypotéky je velmi jednoduchý – banky nestíhají odbavovat nové žádosti o hypotéky a naráží na omezené personální kapacity. Napilno mají pracovníci, kteří v bankách zpracovávají vstupní žádosti o hypotéku, mají na starost odhady cen nemovitostí či schvalování žádostí. 

O délce procesu vyřizování hypotéky mluví v krátkém videu i Miroslav Majer, CEO společnosti hyponamíru.cz:

Letní prázdniny zlepšení nepřinesly

Doba vyřízení hypotéky se zatím bohužel nezkracuje. K rychlejšímu vyřízení hypoték nepřispěly ani letní prázdniny. U některých bank se lhůta dokonce ještě prodloužila. Nejdéle si aktuálně počkáte u Komerční banky a Modré pyramidy, kde se samotné schvalování počítá na týdny a některé případy mohou být schvalovány až osm týdnů. V UniCredit Bank trvá přiřazení odhadce a vypracování odhadu rovněž několik týdnů, což výrazně zpomaluje celý proces. K prodlevám se aktuálně přidaly dovolené na všech bankovních úrovních, to je další z důvodů, proč se lhůty výrazně prodloužily.

Nejrychleji aktuálně schvaluje žádosti o hypotéku Hypoteční banka, jedná se řádově o dny. Velmi rychle zatím schvaluje také Moneta a do rámce rychlejších bank spadá i Raiffeisenbank.

Banky posilují kapacity

Jednou z cest k rychlejšímu odbavování žádostí je navýšení personálních kapacit. Obecně se banky snaží přijímat nové zaměstnance, ale změnu nelze očekávat okamžitě. Trvá totiž týdny, než se nový pracovník zaučí a je schopen efektivně odbavovat aktuální nápor žádostí. Výraznější změnu k lepšímu by mohla přinést výraznější implementace BankID, která je bohužel stále v počátcích, nebo rychlejší automatizace procesů, která je v bankách rovněž velmi pomalá.

Jak urychlíte vyřízení hypotéky?

Dobu vyřízení hypotéky můžete zkrátit včasnou přípravou podkladů. Banka bude potřebovat například potvrzení o výši příjmu od zaměstnavatele, u podnikatelů jedno až dvě poslední daňová přiznání, výpisy z běžného účtu, u refinancování hypotéky také kopie všech úvěrových či leasingových smluv a podobně. Připravte bance co nejdříve všechny dokumenty, které si můžete sami zajistit. Pokud i poté vznikají časové prodlevy, jsou u věcí, které už sami ovlivnit nemůžete. 

Hyponamíru, specialista na online hypotéky a online refinancování hypoték vám přináší srpnový díl HypoNews, vašeho průvodce světem hypoték. Provázet vás jako vždy bude online hypoteční specialista hyponamíru Filip Křivánek.

Vzhledem k vrcholícímu létu a zájmu o téma investování do rekreačních nemovitostí jsme pro vás tento díl připravili v přírodě. Jaká tedy budou srpnová témata? Nejprve si povíme něco o rekordním roce 2021 z pohledu objemu uzavřených hypoték. Bankám stačilo 7 měsíců, aby vyrovnaly celý rok 2020. Tento rok je tedy našlápnuto ke zdolání historické mety 300 MLD. Jaký to má vliv na ceny hypoték a jejich dostupnost se dozvíte ve videu. Dalším tématem je předčasné splacení hypotéky, konkrétně návrh úpravy zákona o podmínkách splacení úvěru mimo konec fixace. Podle tohoto návrhu by měly být nově podmínky předčasného splacení jasně definovány. Jakým způsobem, to se dozvíte v našem videu.

V posledním tématu srpnových HypoNews se vrátíme k tématu z posledního dílu, tedy k investičním nemovitostem, o které je v poslední době enormní zájem. Proč tomu tak je a zda lze jejich koupi řešit hypotékou jsem si řekli minule. Tentokrát jsme se zaměřili na způsob, jak ideálně postupovat v případě, že máte zájem právě o koupi rekreační nemovitosti na investici s pomocí hypotečního úvěru. Také vám poradíme, jak zjistit, zda je vámi vybraná nemovitost vhodná k pronájmu a zda můžete počítat s návratem investice v čase.

Témata

• Banky mají splněný roční plán
• Návrh úpravy zákona o podmínkách splacení úvěru mimo konec fixace
• Jak na strategii investičních nemovitostí

Někteří zájemci o vlastní bydlení začínají hledat banku, která by jim poskytla hypotéku, teprve v okamžiku, kdy mají vybranou konkrétní nemovitost ke koupi. To je ovšem podle hypotečních poradců příliš pozdě a přináší to mnohdy zbytečné komplikace. Žadatelé mohou například narazit při hodnocení bonity bankou nebo třeba získat nižší hypotéku, než původně očekávali. Většina situací má ovšem řešení a zkušený hypoteční poradce dokáže poradit jak dosáhnout na hypotéku. 

TIP: Porovnejte si aktuální nabídky hypoték jednotlivých bank online. V hypoteční kalkulačce stačí vyplnit základní údaje o požadovaném úvěru a hned můžete porovnávat parametry jednotlivých hypoték. 

Nepodceňujte přípravu

Na hypotéku je potřeba se dopředu připravit. Banky posuzují u zájemců o úvěr řadu parametrů a jedním z nich je i zdroj příjmu. Hypotéku nezískají například zaměstnanci, kteří jsou ve zkušební nebo výpovědní době. Pokud tedy plánujete změnit zaměstnavatele, vyřiďte si hypotéku alespoň půl roku před plánovaným nástupem do nového zaměstnání. V případě, že ještě nemáte vybranou konkrétní nemovitost, můžete využít hypotéku bez nemovitosti. 

Banka vám hypotéku neposkytne ani v případě, kdy máte pouze příjmy z dohody o provedení práce nebo dohody o pracovní činnosti. Důležité jsou příjmy z trvalého pracovního poměru. 

Komplikace s uznáním příjmu mají i začínající podnikatelé, kteří ještě nepodávali na finanční úřad žádné daňové přiznání. Banka v tomto případě nemá odkud získat informace o stabilitě a výši příjmu. Pokud se chystáte podnikat, sjednejte si hypotéku v době, kdy ještě máte například pravidelný příjem ze zaměstnání. 

Po vypuknutí pandemie koronaviru v Česku banky prakticky zastavily poskytování hypoték podnikatelům i zaměstnancům z „rizikových“ oborů. Jednalo se například o pracovníky v cestovním ruchu, gastronomii, kultuře nebo výstavnictví, kteří po uzavření ekonomiky přišli o své pravidelné příjmy. Někteří zájemci o hypotéku pracující v těchto sektorech vyřešili situaci přechodem do „jistějších“ oborů. 

Maximalizujte příjem

Maximální výše poskytnuté hypotéky se odvíjí od výše vašeho příjmu. Pokud je více žadatelů o hypotéku, jejich příjmy se sčítají. Čím vyšší čistý příjem doložíte, tím více vám banka půjčí. 

Jako zaměstnanec nemáte příliš možností k navýšení příjmu. Průměrný výdělek mohou navýšit například pravidelné či mimořádné prémie a odměny za práci vykonanou nad rámec vašich běžných pracovních povinností.  

Více možností k navýšení příjmu mají drobní živnostníci a majitelé firem. Živnostník si může v daňovém přiznání navýšit základ daně například změnou způsobu uplatňování výdajů. Majitelé firem si mohou zase navýšit pravidelné odměny, ze kterých se odvádí sociální a zdravotní pojištění. Podrobně se této problematice věnujeme v článku Jak se mohou podnikatelé připravit na hypotéku.

Pozor na půjčky 

Kromě příjmů se banky zajímají také o výši vašich stávajících finančních závazků. Na vyšší hypotéku dosáhnete tehdy, pokud ještě před podáním žádosti o hypotéku splatíte jiné úvěry a půjčky. Do závazků se počítají i úvěry, které sice aktuálně nečerpáte, ale kdykoliv je začít čerpat můžete. Typickým příkladem jsou úvěrové rámce na kreditních kartách a sjednané kontokorenty na běžných účtech. Pokud tedy máte více kreditních karet, vyplatí se zrušit ty, které aktuálně nevyužíváte. 

Nesplacené závazky a exekuce 

Většinou nepřekonatelnou překážkou na cestě k hypotéce jsou nesplacené závazky nebo dokonce exekuce. Než začnete vyřizovat úvěr na bydlení, ověřte si, že nemáte nesplacené dluhy. Pokud se ucházíte o hypotéku, je potřeba dávat pozor na řádné a včasné splácení všech stávajících finančních závazků.

Snažte se co nejvíce naspořit

V současné době banky poskytují hypoteční úvěry maximálně do 95 procent hodnoty zastavované nemovitosti (tzv. ukazatel LTV). Z toho vyplývá, že musíte mít v okamžiku podání žádosti o hypotéku naspořeno minimálně pět procent z hodnoty kupované nemovitosti. Pokud banka odhadne kupovanou nemovitost například na tři miliony korun, musíte si z vlastních zdrojů připravit rovných 150 tisíc korun. Z vlastních úspor musíte pokrýt i případné provize realitní kanceláře. Její výše se nejčastěji pohybuje v rozmezí 4 až 6 procent. 

Dnes jsou banky v odhadech cen nemovitostí opatrnější. Může se tedy stát, že banka ocení nemovitost na méně, než je požadovaná kupní cena. Rozdíl mezi kupní a odhadní cenou musíte rovněž pokrýt z vlastních úspor nebo bance přidat další zástavu. 

Pomoci může další nemovitost

Pokud nemáte naspořeno alespoň pět procent z odhadní hodnoty kupované nemovitosti, pokuste se požádat o finanční výpomoc rodinu. K dosažení potřebné výše hypotéky pomůže i zástava další nemovitosti (pozn. kromě kupované nemovitosti je zastavena i další nemovitost). Se zástavou nemovitosti musí její vlastník souhlasit. Pokud bude zástava pro banku dostatečná, je možné pomocí hypotéky financovat celou požadovanou kupní cenu nemovitosti.

Hypotéka je dlouhodobý úvěr, který budete pravděpodobně splácet podstatnou část svého produktivního života. Při hledání nejlepšího úvěru na bydlení je třeba pečlivě porovnat parametry a podmínky jednotlivých bank. Důležitá je také ochota poskytovatele hypotéky najít nejlepší možné řešení z dostupných variant. Pokud se potřebujete rychle zorientovat v aktuální nabídce hypotečních úvěrů tuzemských bank, využijte online hypoteční kalkulačku. Po zadání základních požadavků na hypoteční úvěr se za pár minut dozvíte, jaké jsou konkrétní nabídky jednotlivých bank. 

TIP: Pomocí hypoteční kalkulačky hyponamiru.cz si jednoduše srovnáte nabídky hypoték tuzemských bank a tu nejvýhodnější si můžete rovnou sjednat v online hypotečním bankovnictví. S vyřízením všech formalit vám pomohou naši zkušení online hypoteční specialisté. 

Určete si potřebnou výši hypotéky

První důležitou informací při hledání nejlepší hypotéky je výše požadovaného úvěru. Bez vlastních finančních zdrojů se dnes neobejdete a na výhodnější sazbu zpravidla dosáhnete, pokud máte naspořeno alespoň 10 procent z hodnoty pořizované nemovitosti. Případně můžete dát bance do zástavy další nemovitost, a to i takovou, která nepatří přímo vám, ale někomu z vaší rodiny.

Maximální výše hypotéky, kterou vám bude banka ochotna půjčit, se odvíjí od výše vašich pravidelných příjmů a výdajů (pozn. případně dalších spolužadatelů). Čím více peněz vám po zaplacení všech pravidelných výdajů a případných splátek dalších úvěrů a půjček zbude, tím více peněz vám banka půjčí. 

S ohledem na disponibilní příjmy si rovněž určete bezpečnou výši splátky. Měsíční splátku hypotéky si můžete snížit prodloužením doby její splatnosti. 

Nesledujte jen výši úrokové sazby

Banky se snaží upoutat pozornost zájemců o úvěr na bydlení především nízkou úrokovou sazbou. Nižší sazba hypotéky ovšem automaticky neznamená, že se jedná o nejvýhodnější nabídku. V úrokové sazbě totiž nejsou zahrnuty případné další poplatky spojené s hypotékou. Sledujte proto ukazatel RPSN (pozn. roční procentní sazba nákladů)!

I když si dnes banky řadu poplatků neúčtují, s některými z nich se můžete stále setkat. Zajímejte se tedy o to, za co konkrétně si v bance připlatíte. Několik tisícikorun můžete ušetřit v případě, kdy vám banka nebude účtovat poplatek za odhad zástavní hodnoty nemovitosti. 

Příklady poplatků, se kterými se můžete setkat:

• Poplatek za zpracování a vyřízení hypotéky
• Návrh na vklad zástavního práva do katastru nemovitostí
• Poplatek za čerpání úvěru
• Poplatek a rezervaci finančních prostředků 
• Prioritní platba (pozn. odeslání prostředků z úvěru a jejich připsání na účet příjemce v jednom dni)
• Zaslání výpisu z úvěrového účtu poštou
• Poplatky za změny ve smluvní dokumentaci

Některé banky nabízí spolu s úvěrem také sjednání pojištění schopnosti splácet. Počítejte s tím, že výše pojistného se promítá do celkové nákladovosti hypotéky (ukazatele RPSN). Je tedy potřeba porovnávat hypotéky se sjednaným pojištěním a bez něj.

Pokuste se s bankou vyjednávat

Jestliže už máte nabídku hypotéky od své domovské banky, vyplatí se vždy získat nabídky od konkurence. V případě, že bude předložená nabídka vaší banky méně výhodná, pokuste se s ní vyjednávat. Velmi často se stává, že se bankéř pokusí dorovnat nabídku jiné banky. Ušetříte i v případě, že si hypotéku sjednáte online. Přesvědčte se sami v hypoteční kalkulačce hyponamiru.cz.