Jakmile začnete s bankou řešit financování nákupu, rekonstrukce či výstavby nemovitosti hypotečním úvěrem, bude jedním z kroků schvalovacího procesu odhad ceny nemovitosti. Hypoteční úvěr je vždy zajištěn konkrétní nemovitostí. Banka se totiž zřízením zástavního práva k bytu, domu či pozemku jistí pro případ, kdy klient dlouhodobě nesplácí dohodnuté měsíční splátky hypotéky. Ocenění nemovitosti slouží jako podklad ke schválení hypotečního úvěru. Hodnotu nemovitosti určují buď odhadci banky, popřípadě smluvní odhadci spolupracující s danou bankou.
TIP: Nabízená úroková sazba není jediným důležitým parametrem hypotéky? Srovnání důležitých parametrů hypoték od jednotlivých bank získáte online na portálu hyponamiru.cz
Výběr odhadce
S výběrem odhadce si nemusíte dělat starosti. Každá banka totiž spolupracuje s několika desítkami odhadců v rámci celé České republiky a při vyřizování hypotéky vám buď některého rovnou přidělí, nebo vám předá seznam odhadců, ze kterého si můžete sami vybrat. V případě sjednání hypotéky na portálu hyponamiru.cz vybereme zkušeného odhadce za vás.
Pokud jste si již z nějakého důvodu nechali odhad vypracovat, informujte se u hypotečního specialisty, zda vám banka tento odhad uzná. Banka většinou akceptuje odhad, který není starší půl roku (pozn. banky v případě refinancování uznávají původní odhady v průměru do pěti let stáří) a byl vypracován odhadcem, který s danou bankou spolupracuje.
Jak probíhá odhad nemovitosti?
Ocenění nemovitosti je jednou z podmínek pro schválení hypotéky a vypracovává se vždy po prvotním bankovním scoringu zájemce o úvěr. Na začátku se s konkrétním odhadce domluvíte na termínu prohlídky oceňované nemovitosti. Pokud prohlídku bytu, domu nebo pozemku zajišťuje například realitní makléř nebo jiná osoba než žadatel o hypotéku, předáte hypotečnímu specialistovi potřebné kontaktní informace. Samotná prohlídka nemovitosti zabere přibližně hodinu. Pro hladký průběh prohlídky si dopředu připravte veškerou dokumentaci k nemovitosti. Odhadce si celý objekt změří, prohlédne a nafotí interiér i exteriér stavby. Zajímat se bude o všechny místnosti, tedy i sklepy, půdu či balkony. Samozřejmě nevynechá ani pozemky, které patří k nemovitosti. Připravte se také na případné dotazy.
O jaké informace se odhadce zajímá?
- Stáří nemovitosti (bytu, domu)
- Rok a rozsah rekonstrukce
- Vady nemovitosti (např. vlhkost, plíseň, popraskané zdivo)
- Použité stavební materiály (např. pálená cihla, nepálená cihla, betonové panely)
- Počet a velikost místností
- Způsob vytápění
- Napojení na inženýrské sítě (elektřina, voda, plyn, kanalizace, internetová přípojka)
- Orientace ke světovým stranám
- Aktuální nájemní vztahy a věcná břemena
- Příslušenství domu (např. studna, samostatné garáže, dřevník a další vedlejší stavby)
Po návštěvě nemovitosti má odhadce určitý čas na zpracování všech informací. Doba vypracování se liší podle aktuálního časového vytížení odhadce a rozsahu stavby, většinou ale nepřesáhne jeden týden. Odhadce předá zpracované ocenění nemovitosti bance. S výsledkem odhadu vás seznámí hypoteční specialista.
Online odhad ceny nemovitosti
Dnes již většina bank umí provést odhad online. Odhadce v tomto případě nejezdí osobně na prohlídku, ale udělá odhad takzvaně od stolu na základě dodaných podkladů. Při online odhadu se vychází například z aktuálních fotografií nemovitosti, výměry a základního popisu nemovitosti. Tento typ odhadu bývá zdarma nebo za několik stokorun. Nevýhodou může být, že výsledné ceny bývají konzervativnější – do odhadu totiž nevstoupí lidský faktor v podobě odhadce, který by si nemovitost podrobně prohlédl.
Na jakou hodnotu se nemovitost oceňuje?
Při určování ceny nemovitosti záleží na tom, jakým způsobem hypotéku využijete. Obecně se lze při oceňování nemovitostí setkat se třemi typy cen. Pokud budete hypotékou financovat koupi již existující nemovitosti, určí odhadce tržní cenu (pozn. někdy je označována jako současná cena), která vyjadřuje aktuální cenu nemovitosti ve stávajícím stavu. U rekonstrukcí a výstaveb se pracuje s cenou budoucí, která zohledňuje zhodnocení nemovitosti po dokončení stavebního záměru.
Setkat se můžete také s cenou minimální. Ta se používá u rozsáhlých rekonstrukcí, kdy hodnota nemovitosti v určitou chvíli poklesne na své minimum. Typickým příkladem může být situace, kdy stavebník u rekonstruovaného domu sundá střechu. Do chvíle, než se postaví střecha nová, se jedná o nezastřešené torzo domu, jehož cena se snižuje z tržní ceny na cenu minimální. Tato cena poté ovlivňuje i jednotlivé etapy čerpání hypotéky.
Metody oceňování nemovitosti
Existuje několik metod oceňování nemovitostí. Nejčastější je takzvaná porovnávací metoda, kdy odhadce porovnává vypočítanou cenu nemovitosti s cenami srovnatelných nemovitostí v dané lokalitě. Výnosová metoda se nejčastěji využívá u budoucích pronájmů, aby banka věděla, jakou část z budoucího nájemného započítá klientovi do příjmu. K budoucí ceně nájmů se vždy musí vyjádřit odhadce, k relevantnosti jeho výši a udržitelnosti do budoucna.
Potřebná dokumentace k odhadu nemovitosti
K odhadu budete potřebovat doložit aktuální list vlastnictví a nabývací titul. Výpis listu vlastnictví získáte za administrativní poplatek buď přímo na katastrálním úřadě, nebo na pobočkách České pošty s Czech POINTEM. Pokud si sjednáte hypotéku prostřednictvím portálu hyponamiru.cz, postaráme se o zajištění těchto dokumentů za vás. Banka nebo realitní kancelář si také může list vlastnictví vyžádat za vás. O tom se ale raději informujte předem.
Nabývacím titulem se rozumí smlouva, která dokazuje, kdo je majitelem nemovitosti a jakým způsobem došlo k jejímu nabytí. Může se jednat například o kupní smlouvu, smlouvu o dědictví, smlouvu o převodu družstevní jednotky.
Co vše ovlivňuje hodnotu nemovitosti
Lokalita: Cenu nemovitosti jednoznačně ovlivňuje konkrétní lokalita. Rozdílná cena bude určitě mezi dvěma stejnými byty o dispozici 1+1, z nichž jeden je situován v centru Prahy a druhý v malé vesničce daleko za hlavním městem. Cenu nemovitosti ovlivňuje i občanská vybavenost (škola, školka, pošta, lékař, obchody atd.) a dopravní dostupnost dané lokality.
Technický stav nemovitosti: Výrazný vliv na cenu má stav a stáří stavby (rok kolaudace). Starý, ale nově zrekonstruovaný dům či byt s plastovými okny, novými stropy či podlahami bude mít rozhodně vyšší cenu než nemovitost před rekonstrukcí. Mějte ale na paměti, že vybavení nemovitosti, jako může být kupříkladu luxusní sedací souprava, nemá vliv na výši odhadu. Není totiž součástí nemovitosti.
Rozloha nemovitosti: V případě bytu hraje velkou roli patro, dispozice, orientace oken na světové strany (dokonce i způsob stínění – zdali jde o běžné žaluzie a rolety nebo elektrické venkovní rolety se strojkem atp.), přítomnost zahradní pergoly, terasy či balkonu, popřípadě i možnost využití sklepa, půdy nebo zahrady.
| ? Lokalita | ? Technický stav nemovitosti |
| ? Rozloha a dispozice | ? Vybavení a zázemí |
| ? Prodejní síla | ⬆️ Výše poptávky |
Na cenu nemovitosti má vliv i poptávka po vlastním bydlení v dané lokalitě a pravděpodobnost další výstavby. Pokud budou například ve vyhledávané městské části či obci zbývat poslední rodinné domy a současně aktuální územní plán s další výstavbou již nepočítá, jejich odhadní cena poletí vzhůru.
Pro odhadce je rovněž důležitá informace o prodejnosti nemovitosti. Odhadce se snaží zjistit, kolik lidí by si danou nemovitost zakoupilo. Tento faktor může snižovat ceny například u velmi drahých nebo příliš velkých nemovitostí. Zde se prodejní síla snižuje. Proto může paradoxně menší byt velikosti 2+1, o které je obecně velký zájem, mít srovnatelnou hodnotu jako byt 4+1 v podobné lokalitě, u které je ovšem prodejnost nižší.
Co vše snižuje cenu nemovitosti?
Řada faktorů může také snižovat hodnotu nemovitosti. Opět můžeme začít lokalitou. Cena bude jistě nižší, když je nemovitost například v sociálně vyloučené lokalitě, v blízkosti továren, záplavové oblasti nebo v místě s téměř nulovou občanskou vybaveností a špatnou dopravní dostupností.
Negativní vliv má samozřejmě i výskyt radonu a dalších chemických prvků ve vodě či půdě (pozn. u rodinných domů). V případě bytu hraje roli také poloha bytové jednotky v domě. Pokud budete prodávat byt, který má všechna okna do rušné ulice, bude u něj odhad nižší než u bytu, který má okna nasměrovaná například do klidného vnitrobloku. Vyšší patro je také hodnoceno lépe než přízemní byt.
Tržní a odhadní cena se většinou shoduje
V 90 až 95 procentech případů se kupní cena shoduje s cenou odhadní. Tento dobrý výsledek přesnosti odhadu ceny zabezpečují zejména realitní kanceláře, které oproti samoprodejcům umí kupní cenu nastavit velmi přesně. Ve zbytku případů se může stát, že odhad ceny nemovitosti nevyjde tak, jak by bylo optimální, tj. že kupní cena je vyšší, než je cena odhadní. Zřídkakdy se stane, že by odhadní cena převyšovala cenu kupní. Tento fakt by musel odhadce v odhadu řádně zdůvodnit.
Jak dlouho trvá ocenění nemovitosti
Vždy záleží na době, kdy se odhady zpracovávají. Obecně trvají odhady déle před Vánoci nebo v době prázdnin a dovolených. Za optimální situace nezabere zpracování odhadu nemovitosti více než 14 dní. Při rychlé domluvě s odhadcem lze získat odhad i za týden.
Cena za služby odhadce
Cena za vypracování odhadu se u bytů a rodinných domů obvykle liší. Najdou se ovšem banky, které dlouhodobě poskytují odhady zdarma bez ohledu na typ nemovitosti nebo vyhlašují časově omezené akce na odhady zdarma. V tomto případě hradí odhad ceny nemovitosti banka. Obecně bývají odhady bytů až na výjimky levnější. V případě bytu vás může vyjít na 3,5 až 4 tisíce korun.
Co se týče odhadů na rodinné domy, ty se pohybují od 4,5 do 5 tisíc korun. Cena se odvíjí od toho, kolik času a práce zpracování odhadu zabere. Čím více listů vlastnictví nebo pozemků k nemovitosti patří, tím vyšší bude cena odhadu. Na orientační cenu odhadu se zeptejte odhadce dopředu, předejdete tak případným nepříjemnostem.
Odhady se provádí také při rekonstrukci či výstavbě, kde jsou vyžadovány takzvané dohlídky stavby. Banka si na základě odhadu ověří, zda byly veškeré poskytnuté peníze skutečně proinvestovány. Nahrazuje se tím dokládání faktur. Dohlídka vždy předchází dalšímu čerpání hypotečního úvěru a aktuálně za ni zaplatíte kolem 1 500 korun.
Tip: Teprve nemovitost hledáte? Realitní makléř vám ji najde dle vašich představ po celé ČR.
